父亲或母亲把房子平均留给几个子女。一个想马上卖掉；另一个想保留，也许打算自己住、出租，或只是舍不得从小长大的家；还有一个住在香港或新加坡，只希望事情公平、尽快了结。
这是亲人去世后常见的矛盾。好在法律提供了清晰的几种选择。本文以维多利亚州（维州）和新南威尔士州（新州）为重点逐一说明，希望兄弟姐妹能在任何人想到上法院之前，先一起商量出决定。
分配之前：由执行人决定，而不是兄弟姐妹
在遗产管理期间，房产通常由遗嘱执行人（executor）持有，而不是在子女名下。兄弟姐妹是受益人，他们的权利是要求遗产得到妥善管理，而不是控制某一项资产。
执行人可以怎么做，取决于遗嘱的写法：
- 如果遗嘱指示执行人出售并分配所得，执行人通常会出售。想要房子的兄弟姐妹可以按市价出价购买，但没有自动取得的权利。
- 如果遗嘱把房产本身留给子女，执行人一般可以把房产直接过户给他们共同持有，即实物分配（transfer in specie）。
- 大多数遗嘱以及一般法律也赋予执行人出售权（power of sale），例如为了偿还债务和支付开支，或为了便于分配剩余遗产。
执行人必须不偏不倚。如果执行人本身也是兄弟姐妹之一，这项责任就更微妙：若偏向自己的意愿，例如继续住在房子里或急于出售，其他人可能会提出质疑。存在利益冲突的执行人应寻求独立意见，并做好记录。
选择一：出售后分配所得
出售往往是最干净利落的结果，尤其是没有人负担得起买断其他人份额的时候。兄弟姐妹应就中介、出售方式（拍卖或私下议价）以及底价或最低售价达成一致。如果由遗产出售，执行人在征询受益人意见后作决定；如果房产已经登记在兄弟姐妹名下，则需要所有人签署。
选择二：由其中一人买断其他人的份额
买断可以把房子留在家里。要做得好，需要：
- 独立估价：由各方同意的估价师估价，或取两份估价的平均数。地产中介的评估不等于正式估价。
- 清晰的安排：有时可以在遗产内部完成，由想要房子的一方以房子作为其应得份额的一部分，其他人多分现金；也可以在分配之后，由共有人之间转让。
- 签约前先取得贷款批准。
- 书面协议：列明价格、时间、费用，以及贷款不获批时如何处理。
兄弟姐妹买断时的印花税
维州和新州对执行人按照遗嘱或无遗嘱继承规则转让给受益人的财产，都有印花税（stamp duty）豁免或优惠：维州规定在《2000年印花税法》（Duties Act 2000）第42条，新州规定在《1997年印花税法》（Duties Act 1997）第63条。但如果某位兄弟姐妹取得超过其应得份额的部分，并用自己的钱补偿其他人，那么实际上“买入”的部分可能需要缴纳印花税。新州税务局（Revenue NSW）指出，海外受益人就这部分还可能需要缴纳附加购买者印花税（surcharge purchaser duty）。转让的安排方式很重要，签署任何文件前应先咨询。
选择三：继续共同持有
有些兄弟姐妹决定以共有人身份保留房产，通常是分权共有（tenants in common）。这可以行得通，但必须有清楚的规则。共有协议应写明由谁管理、租金和开支如何分担、如何作决定，以及日后某一方想退出时如何处理，包括价格如何确定、其他人有多长时间可以买下。
一人居住或收租的问题
争执往往始于其中一位兄弟姐妹已经住在房子里。他们是否应付租金、能否就维修或改善工程要求补偿，要看遗产处于哪个阶段和具体情况。关于受益人住在遗产房产内的问题，我们另有专文讨论。在维州，一旦兄弟姐妹成为共有人，《财产法》（Property Law Act）允许维州民事与行政审裁处（VCAT）就改善工程、维修、市政费、保险和租金等事项，在共有人之间调整账目。
无法达成共识：法院或审裁处强制出售
如果兄弟姐妹已是共有人而无法达成共识，任何一位共有人都可以申请命令：
- 维州：根据《1958年财产法》（Property Law Act 1958）第四部分，共有人可以向VCAT申请。VCAT可以命令出售并分配所得、实物分割，或两者结合。法例规定以出售并分配所得为优先选择，VCAT也可以命令补偿并调整共有人之间的账目。
- 新州：根据《1919年产权转让法》（Conveyancing Act 1919）第66G条，最高法院可以委任出售受托人（trustees for sale），由其出售房产并分配所得。法院拒绝的空间有限。
- 其他州和领地也有类似的规定，法院或审裁处可以命令出售或分割共有土地。
这些程序适用于共有人。如果房产仍在执行人名下，争议通常关乎执行人如何管理遗产，无法解决时须向最高法院提出。
诉讼耗时又昂贵，费用往往从售房所得中支付。许多共有纠纷最终都会在中途和解，越早达成协议，花费通常越少。
调解
很多兄弟姐妹之间的纠纷，其实并不真是为了房子，而是关乎公平、父母晚年由谁照顾，或多年积累的家庭关系问题。调解（mediation）提供一个有条理、保密的场合，让每个人都能表达想法，探讨买断、延后出售或出租等方案，并商定条款。身在海外的兄弟姐妹可以在线参加。
税务概要
- 资本利得税（CGT）：继承的住宅如在死者去世后两年内出售，在符合条件的情况下可能适用自住房豁免（main residence exemption）。关于这条“两年规则”，我们另有专文说明。超过这个期限，出售或买断都可能令出让份额的一方需要缴纳资本利得税。
- 2027年7月1日起的变化：根据《2026年财政法修订（税制改革第1号）法》（Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 1) Act 2026），对于该日期之后累积的收益，50%的资本利得税折扣将改为通胀指数调整（indexation）加上30%最低税。因此，出售的时间可能会有影响。
- 外国居民预扣税：自2025年1月1日起，任何澳洲房地产的买卖，除非卖方提供澳洲税务局的清税证明（clearance certificate），否则买方都必须从房价中预扣一部分。
作出决定前，应先咨询合资格的税务顾问。
身在海外的兄弟姐妹
兄弟姐妹的税务居民身份会影响其资本利得税的情况，以及预扣税如何适用。此外，海外的兄弟姐妹需要在当地签署过户文件、协议和法定声明，往往要在公证人（notary public）面前签署，应预留时间。
兄弟姐妹意见不合时的步骤
- 细读遗嘱：是指示出售，还是把房产本身留给子女？
- 尽早取得独立估价，让大家以同一个数字为基础商量。
- 了解每个人真正想要的是什么：现金、房子、时间，还是一份认可。
- 先就居住、租金和日常开支作出临时安排。
- 在向法院或VCAT申请之前，先尝试由中立人主持的家庭会议或调解。
- 以书面记录任何协议，并在安排转让时考虑印花税。
常见问题
兄弟姐妹可以强迫出售继承的房子吗？
一旦成为共有人，一般可以。在维州，共有人可以根据《财产法》向VCAT申请；在新州，可以根据《产权转让法》第66G条向最高法院申请。分配之前，则由执行人在遗嘱条款范围内决定是否出售。
可以由一个人买断其他兄弟姐妹的份额吗？
可以，只要大家同意价格，买方也有能力付款。应使用独立估价并签订书面协议，并在决定安排方式之前了解印花税和资本利得税的后果。
住在继承房子里的兄弟姐妹要交租金吗？
要看遗嘱、遗产所处阶段以及有没有协议。在维州的共有人之间，VCAT在分配售房所得时可以考虑租金、居住和改善工程等因素。
蔡庆伟律师事务所可以如何协助
蔡庆伟律师事务所为执行人和兄弟姐妹就继承房产提供意见：解读遗嘱、在考虑印花税和税务的前提下安排买断和过户、起草共有协议，并在必要时向VCAT或最高法院提出申请。蔡智勋律师是国家认可调解员（Nationally Accredited Mediator）、家事纠纷调解执业者（Family Dispute Resolution Practitioner），可以在各方立场固化之前，协助兄弟姐妹达成协议。本所的公证人可以协助需要在海外使用文件的兄弟姐妹。我们为澳洲各地及海外客户提供服务，在家人身处海外时与当地律师合作，并可使用英语、普通话和粤语沟通。
延伸阅读
蔡庆伟律师事务所为家庭、遗嘱执行人、受托人及其专业顾问，就澳洲及跨境的遗产规划、遗产管理和遗产纠纷提供法律服务。如需安排保密咨询，请致电墨尔本办公室 +61 3 9602 3988，或通过下方表格提交咨询。我们可使用普通话、粤语及英语提供服务。
蔡智勋，律师及调解员，蔡庆伟律师事务所（墨尔本）。本文仅供一般参考，不构成法律或税务意见。
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