如果您是澳洲税务居民，那么国内房子的租金、卖房的增值、国内的股息、利息以及大部分养老金，一般都需要折算成澳元，在澳洲报税表中申报。中国内地也可能对其中部分收入征税，尤其是房租和卖房所得；哪一方有优先征税权，由中澳税收协定决定。双重征税通常在澳洲通过境外所得税抵免（FITO）来消除，但只限于实际缴纳的中国个人所得税，而且有抵免上限。
下面逐项说明各类收入在两地如何处理、常见问题出在哪里、需要保留哪些记录。本文仅为一般性介绍，具体情况取决于个人事实，请分别咨询澳洲会计师和合格的中国内地税务顾问。
基本原则：澳洲税务居民须就全球收入纳税
澳洲税务居民需要就其在澳洲和海外的全部收入纳税。资产在中国内地、钱一直存在国内银行、从未汇到澳洲，都不影响申报义务。
主要的例外是临时居民。大致来说，持临时签证、且配偶不是澳洲公民或永久居民的人，一般无须就境外来源收入在澳洲纳税（作为临时居民期间在海外受雇取得的工资收入除外）；境外资产的资本利得在临时居民期间一般也不在澳洲征税。一旦拿到永久居民身份（或因其他原因不再属于临时居民），豁免即告结束，此后的国内收入就要在澳洲申报。居民身份的判断标准，可参阅成为澳洲税务居民一文。
如果中国内地仍视您为税务居民
根据《个人所得税法》，在中国境内有住所（即因户籍、家庭、经济利益关系而在中国境内习惯性居住）的个人，或者无住所但一个纳税年度内在境内居住累计满183天的个人，为居民个人。已经移居澳洲、但仍保留户口、国内仍有住房和家人的，仍有可能被认定为在中国境内有住所。居民个人取得境外所得（包括澳洲收入），应在次年3月1日至6月30日申报。
两国都认定您为居民时，按中澳税收协定的加比规则，先看哪一方有可供使用的永久性住所，必要时再看与哪一方的个人和经济关系更为密切。2025年以来，国家税务总局及各地税务机关公开通报，正根据共同申报准则（CRS）交换的信息，联系未申报境外所得的居民个人，处理程序包括提醒、督促自查更正、约谈警示、立案检查和公开曝光；查补税款还要按日加收万分之五的滞纳金。如对自己在中国的居民身份有疑问，应请中国内地税务顾问确认，不宜自行假定。另外，因移居境外注销中国户籍的，依法须在注销前办理税款清算。
人民币如何折算成澳元
澳洲报税表中的所有外币金额都须折算成澳元。一般原则是：收入按取得时的汇率折算（租金一般以本人或中介收到款项时为准），费用按发生时的汇率折算。对于每月租金这类经常性收入，个人通常可以使用期间平均汇率；澳洲税务局（ATO）公布按澳洲储备银行数据计算的年度平均汇率。无论采用哪种方法，都应前后一致，并保留所用汇率的记录。
有两个时间问题经常让人混淆。第一，中国的纳税年度是公历年，而澳洲的财政年度是7月1日至次年6月30日，一张国内完税证明可能需要拆分到两个澳洲财年。第二，计算资本利得时，买入价和之后的各项成本按各自支付时的汇率折算，卖出价按出售时的汇率折算，所以即使人民币房价变化不大，汇率波动本身也可能产生或减少澳元计算的增值。
国内房子出租的租金
在中国内地
中国内地房产的租金属于来源于中国境内的所得，无论您是否为中国税务居民，都可以在中国征税。协定第六条也确认，不动产所得可以在不动产所在国征税。《个人所得税法》对财产租赁所得适用20%的税率，每次收入不超过4,000元的减除费用800元，超过4,000元的减除20%；个人出租住房另有减按较低税率征收的优惠政策。实际操作中，不少城市按租金的一定比例实行“综合征收率”，把个税和其他税费合并征收；承租方是单位的，通常由单位代扣代缴。也有很多个人之间的住房租赁在国内实际上没有缴税——这一点会直接影响澳洲一方：国内没有缴税，就没有可抵免的税款。
在澳洲
折算成澳元的租金总额（包括国内已代扣的税款）计入应税收入。为取得租金而发生的费用一般可以扣除，例如物业管理费、中介费、维修费，以及在符合一般规则的前提下，购房借款的利息和部分折旧、建筑工程扣除。个人出租住宅物业时，前往查看或维护房屋的差旅费一般不能扣除，因此回国看房的机票不能作为出租费用。境外出租的净亏损不再单独隔离：自2008–09财年起，一般可以抵减其他收入。国内就租金实际缴纳的个人所得税，可以申请境外所得税抵免。
卖掉国内的房子
在中国内地
根据协定第十三条，转让位于中国内地的不动产所得，中国可以征税。个人转让房产的个人所得税，按转让收入减除房屋原值和合理费用后的余额适用20%税率；无法提供原值凭证的，各地税务机关可按转让收入的一定比例核定征收。相关税款一般在办理过户时缴清，同时还涉及增值税等交易税费，具体取决于持有年限和当地政策。
常被提到的“满五唯一”免税，依据的是1999年发布、至今仍然有效的规定：个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。“家庭唯一住房”如何认定由各地执行，配偶或其他家庭成员名下的房产都可能影响结果，出售前应先向国内税务顾问确认。
澳洲资本利得税（CGT）
对澳洲税务居民而言，卖房属于CGT事件，资本利得以澳元计算。需要注意以下几点：
- 成本基数。如果房子是在成为澳洲税务居民之前买的，一般视为在成为居民当日按市场价值取得。如果之前先是临时居民，这个日期一般是不再属于临时居民之日（通常是获得永久居民身份之日）。因此，当日的估价报告是很重要的证据。
- 50%折扣。个人持有资产满12个月的，通常可以把资本利得减半。持有期间内，2012年5月8日之后作为外国居民或临时居民的时段，折扣会相应减少。
- 主要住所豁免。通常用不上，因为您住在澳洲期间，国内的房子并不是您的主要住所。只有在少数情况下，例如作为澳洲居民期间这套房子确实是您的主要住所，并且符合包括离开期间在内的各项具体规则，才可能相关。
- 抵免。国内就卖房缴纳的个人所得税，可以抵减这笔资本利得在澳洲产生的税款。增值税等交易税费不属于所得税，不能抵免，但可能作为出售费用计入计算。
举一个常见的情形：一对夫妇移民前多年在国内某城市买了一套房，后来拿到澳洲永久居民身份，现在把房子卖掉。如果符合“满五唯一”，国内可能不用交个税；但自他们成为澳洲税务居民之日起（按澳元计算）的增值，在澳洲仍然要申报，而且没有国内税款可以抵免。很多家庭对这个结果感到意外。
股息、利息和银行存款
中澳税收协定规定，澳洲居民作为受益所有人取得的中国股息，中国征税不超过股息总额的15%；利息不超过利息总额的10%。国内法规定的税负可能更低：例如，储蓄存款在2008年10月9日以后孳生的利息所得，暂免征收个人所得税；上市公司股票和各类理财产品也各有不同规定。如果国内多扣了超过协定限额的税款，应当在中国申请退还，这部分在澳洲不能抵免。
在澳洲，股息或利息的总额（折算成澳元，并加回国内已扣缴的税款）计入应税收入，对依法缴纳的中国税款可申请抵免。由于普通存款利息在国内通常不交税，在澳洲一般要全额纳税。多年存放的大额人民币定期存款利息，是澳洲报税中最常被漏报的项目之一。
国内养老金和社保待遇
按照国家统一规定发放的基本养老金或者退休费，免征中国个人所得税。根据协定第十八条，因以前的雇佣关系支付给澳洲居民的退休金，以及社会保障制度下的支付，仅在澳洲征税。但协定第十九条对政府服务退休金另有规定：这类退休金一般仅在中国征税，除非领取人既是澳洲居民、又是澳洲公民。
澳洲一般对居民取得的境外养老金征税，即使国外没有扣税。养老金中属于退还本人缴费的部分可能免税，这一金额可能需要通过澳洲税务局的私人裁定来确定。社保个人账户一次性退还、企业年金领取等，性质可能不同，应逐项向会计师确认。
国内父母给的钱和继承的遗产
澳洲没有遗产税和赠与税，澳洲税务局的一般立场是赠与和继承不属于收入。单纯收到国内父母汇来的钱，本身在澳洲不需要交税。需要交税的是之后产生的收益：这笔钱存入银行后的利息、继承房产的租金，或者以后出售继承资产时的资本利得。继承资产的成本基数有专门规则；来自海外信托的分配，与赠与的处理也不相同。
虽然不涉及税款，资料仍然很重要：两地的银行都会询问资金来源。继承公证书、遗嘱或遗产文件、死亡证明以及清楚的转账记录，会让手续顺利很多。详情可参阅海外继承与澳洲税务一文。
境外所得税抵免及其限制
境外所得税抵免，是用已缴纳的中国所得税，抵减同一笔收入在澳洲的税款。以下几点经常被误解：
- 只能抵免实际缴纳、且不可退还的境外所得税。按照协定本可申请退还的税款，不能抵免。
- 抵免总额在1,000澳元以内的，可以直接按已缴税款申报，无需计算上限；超过1,000澳元的，抵免额以境外所得对应的澳洲税款为上限。
- 抵免不能退税，也不能结转到以后年度，超出上限的中国税款即作废。
- 如果中国税款是在澳洲报税之后才缴纳的，一般可以在缴税后四年内修改该年度的报税表来申请抵免。
反过来并不成立：如果中国征的税比澳洲少，差额由澳洲征收。
一览表：各类收入在两地如何征税
| 收入类型 | 中国内地是否征税？ | 澳洲（居民）是否征税？ | 如何消除双重征税 |
|---|
| 国内房产租金 | 原则上征税（协定第六条），各地征收方式不同 | 征税，可扣除费用；亏损可抵减其他收入 | 就实际缴纳的个税申请抵免 |
| 出售国内房产 | 按增值的20%或核定征收；可能适用“满五唯一”免税 | 按澳元计算CGT；通常可享50%折扣；主要住所豁免很少适用 | 就已缴个税抵免；国内免税则无可抵免 |
| 银行储蓄存款利息 | 目前暂免个税 | 全额征税 | 通常没有可抵免税款 |
| 其他利息 | 征税，协定上限10% | 征税 | 在上限内抵免 |
| 股息 | 视国内规定；协定上限15% | 征税 | 在上限内抵免 |
| 基本养老金／社保待遇 | 免征个税；协定规定仅由澳洲征税（第十八条） | 一般征税 | 协定分配征税权；可能有免税部分 |
| 政府服务退休金 | 一般征税（第十九条） | 一般不征，除非是澳洲公民且为澳洲居民 | 协定分配征税权 |
| 继承或赠与 | 没有专门的遗产税或赠与税；房产过户可能涉及税费 | 不属于收入；之后的收益和增值需申报 | 不适用 |
在澳洲报税表中如何正确申报
境外租金、利息、股息和养老金在报税表的境外收入部分申报，并单独填写已缴纳的境外税款；境外资本利得则在资本利得部分申报。个人报税表还会问：本年度内任何时候，您是否拥有或享有澳洲境外资产的权益，且总价值达到5万澳元或以上？房产、银行存款、股票和借出款项都包括在内，应如实回答。
根据共同申报准则（CRS），国内银行会要求开户人声明税务居民身份；澳洲税务居民的账户信息报送国家税务总局后，再交换给澳洲税务局。因此，澳洲税务局可以看到账户余额、利息和其他收入。如果以前年度有漏报，在税务局发现之前主动修改或自愿披露，一般比由税务局查出差异时得到的处理宽松得多。
把钱汇到澳洲
境内个人一般每人每年有等值5万美元的购汇便利化额度。超过额度，或者外汇管理上不属于境内个人的人购汇，需要提供证明材料。卖房款通常需要买卖合同、登记证明、完税凭证、发票和房屋权属证明；继承款则需要继承公证书或法院文书。各银行、各网点的要求不尽相同。借用亲属额度分拆购汇以规避限额，是外汇管理规定所禁止的。
在澳洲，银行会向澳洲交易报告和分析中心（AUSTRAC）报告国际汇款，大额或不寻常的汇款可能会被询问资金来源。这不是税，回答所需的就是在国内办理时用过的那些文件，必要时附上翻译件。家人借给您的钱应当书面写明是借款，因为借款和赠与的区别，日后在贷款机构和澳洲税务局面前都有意义。
两种货币的记录都要保留
- 购房和售房合同、房产证或不动产权证书、发票，以及各项费用和装修的收据。
- 成为澳洲税务居民之日（或不再属于临时居民之日）的房产市场估价。
- 出租房产的租赁合同、租金记录和费用单据。
- 每一笔税款的完税证明。
- 显示利息和汇款的银行流水，以及所用汇率及其来源。
澳洲的税务记录一般应在报税后保留五年；资本利得相关资产的记录，应在资产出售后保留五年。
常见错误
- 以为钱留在国内、或者在国内免税，在澳洲就不用申报。
- 用人民币原购房价代替成为居民之日的市场价值，或者所有金额都按今天的汇率折算。
- 对根本没有缴纳的国内税款，或者对增值税等交易税费申请抵免。
- 忽略了从临时居民转为永久居民时税务地位的变化。
- 国内存款或房产超过5万澳元，却在境外资产问题上回答“否”。
- 卖房款通过非正规渠道或亲属额度汇出，导致资金来源无据可查。
我们可以提供的协助
我们就这类情况中涉及澳洲法律的部分提供意见，包括居民身份问题、遗产和继承文件、跨中国内地与澳洲持有的房产，以及在两地都有资产的家庭的遗产规划。我们与澳洲的会计师以及中国内地和香港的税务顾问协作，让每一部分都由合适的顾问处理。资产分布在多个国家的家庭，可进一步参阅多法域亚洲家族的财富架构一文。
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蔡庆伟律师事务所为家庭及其专业顾问处理涉及跨境因素的澳洲法律事务，并与澳洲、中国内地及香港的税务顾问协作。如需安排保密咨询，请致电墨尔本办公室 +61 3 9602 3988，或通过下方表格提交咨询。我们可使用普通话、粤语及英语提供服务。
蔡智勋，律师及调解员，蔡庆伟律师事务所（墨尔本）。本文仅供一般参考，不构成法律或税务意见。
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