不少来自香港及亚洲其他地区的家庭，在当地持有价值不菲、几乎没有负债的物业。当子女在墨尔本定居，或家族决定在澳洲投资时，其中一个选择是以海外物业抵押借款，或向海外贷款人借款，而不是通过澳洲银行融资。有时，海外的私人贷款人或家族公司会希望以澳洲物业作抵押。
本文概括说明以海外贷款购买澳洲房产时，借款人和贷款人可能面对的澳洲法律问题。本文只涉及澳洲法律；关于香港或其他海外贷款、按揭及监管的问题，应由当地顾问处理。
澳洲贷款机构如何看待海外收入及非居民借款人
澳洲贷款机构各自制定信贷政策，而政策可能改变。一般而言，贷款机构对海外收入及非居民借款人可能较为审慎，有些甚至完全不向非居民放贷。贷款机构本身也须遵守反洗钱义务；如贷款受监管，还须遵守负责任放贷（responsible lending）的义务。
以海外物业向海外银行借款
如香港银行以香港物业作抵押放款，而贷款用于在澳洲购房，澳洲物业本身可能没有任何抵押。从澳洲法律角度看，相关问题包括：如何证明资金来源、买家是否需要外国投资审批、买家的澳洲税务状况（包括利息能否扣除），以及这项安排与家族遗产规划如何配合。贷款条款是否允许资金用于海外，以及香港抵押如何运作，则须由香港律师处理。
海外贷款人以澳洲土地作抵押
在维州登记
在维州，托伦斯产权（Torrens title）土地上的抵押，一般根据《1958年土地转让法》（Transfer of Land Act 1958）登记，并以电子方式递交。海外贷款人通常通过澳洲律师办理，由律师完成身份及授权核实和递交手续。抵押权人（mortgagee）须采取合理步骤核实抵押人的身份；如属二按，可能需要第一抵押权人的同意或优先顺序安排。
贷款人的外国投资审批
以澳洲土地作抵押，在外国投资框架下可能构成取得土地权益。对于本着诚信、按一般商业条款、在放贷业务过程中取得的抵押以及抵押的执行，一般适用放贷豁免（moneylending exemption），但这项豁免有其限制。就住宅土地而言，豁免范围较窄，未必涵盖部分海外贷款人，例如不属于规则所指类型的持牌金融机构的私人贷款人。外国政府投资者及国家安全资产也有特别规则。海外私人或家族贷款人应在放款前核实。
消费者信贷法律
如贷款是借给个人用于个人用途或住宅投资物业，澳洲的《全国信贷守则》（National Credit Code）及信贷牌照规定可能适用，视乎贷款人是否在澳洲经营提供信贷的业务等因素而定。
利息预扣税
澳洲居民向非居民贷款人支付的利息，可能须缴纳澳洲利息预扣税（interest withholding tax），借款人可能须代为预扣并缴付给澳洲税务局（ATO）。澳洲与香港之间没有全面性的税务协定。如未有预扣，也可能影响借款人申索利息扣除。视乎借款人、贷款人及资金用途，可能有豁免或例外，因此签署贷款前应征询注册税务代理人的意见。
汇率风险
以港元或美元借款购买以澳元计价的资产，存在汇率风险。如汇率变动，以澳元计算的债务，或租金与还款之间的关系，都可能出现明显变化。这些属于应与理财顾问讨论的商业风险，但贷款文件的写法会影响风险如何体现。
反洗钱与资金来源
当贷款资金从海外汇入时，澳洲银行、过户律师，以及自2026年7月1日起提供部分服务的律师，可能要求提供贷款协议、海外抵押证明及显示资金流向的银行记录。资金必须符合流出地的法律，也必须符合澳洲法律。我们另有一篇关于把企业收入和财富合法带到澳洲的文章，更详细地讨论资金来源问题。
跨境执行
持有已登记维州抵押的贷款人，一般可以在维州执行抵押，但须遵守通知规定及出售时的义务。如要向身在海外的借款人追讨不足之数，或以海外判决针对澳洲资产执行，则较为复杂。澳洲的外国判决法例容许登记某些列明法院的判决，其中包括部分香港法院，但须符合条件；否则可能需要重新起诉。澳洲判决如何在香港执行，属香港律师的问题。准据法和司法管辖条款从一开始就很重要。
日后再融资
不少家庭计划在子女取得澳洲收入或居民身份后，改向澳洲贷款机构再融资（refinance）。能否做到，取决于届时贷款机构的政策。再融资可能涉及解除海外贷款人的抵押、外国投资审批所附的条件，以及如调整产权持有方式时的税务和印花税问题。
与香港律师及贷款经纪协调
这类交易通常涉及多名顾问：处理海外贷款及抵押的香港律师、贷款经纪（mortgage broker）、澳洲过户律师或律师，以及两地的税务顾问。时间安排是常见难题，因为海外提款、货币兑换和澳洲交割日期必须衔接。
假设情境
设想一对香港父母计划以自住单位抵押借款，帮助女儿在墨尔本买公寓，同时一位亲戚的公司愿意以该澳洲公寓作抵押提供第二笔贷款。随之而来的问题包括：购房及抵押是否需要外国投资审批、亲戚贷款的利息预扣税、如何向过户律师证明资金来源，以及日后如何再融资。合适的做法取决于需要专业意见的具体事实。
可与您的顾问讨论的问题
- 借款人是谁？买家或贷款人是否需要外国投资审批？
- 贷款人是否会以澳洲物业作抵押？如何登记？
- 澳洲消费者信贷法律是否可能适用于这笔贷款？
- 是否须缴纳利息预扣税？由谁负责？
- 交割时如何证明资金来源？
- 如借款人违约或希望再融资，会怎样处理？
常见问题
可以用香港按揭购买澳洲房产吗？
以香港物业在香港借款并把资金用于澳洲，视乎贷款条款及香港法律，或许可行。澳洲方面的审批和税务问题仍可能适用。
海外贷款人可以以澳洲房产作抵押吗？
一般可以，但抵押须妥善登记，贷款人亦可能须视乎情况考虑外国投资审批、信贷法律及预扣税等问题。
向海外贷款人支付利息需要预扣税款吗？
澳洲居民向非居民支付利息时，可能须缴纳利息预扣税，但有例外情况。建议在签署前征询税务意见。
每个家庭的情况都不同，答案往往取决于细节。请预约咨询，让我们在您采取任何行动之前审阅您的文件和具体情况。
蔡庆伟律师事务所可以如何协助
蔡庆伟律师事务所在维州为私人贷款人及借款人处理抵押贷款交易，包括贷款及抵押文件、登记和执行。我们与香港及其他海外律师、贷款经纪和税务顾问协调，确保澳洲方面的安排与海外贷款相配合。蔡智勋律师受过会计专业训练（商学士，主修会计），从事法律工作之前曾在香港金融业任职，亦是持牌地产代理。本所设有公证人，并以英语、普通话和粤语提供服务。
重要提示：本文仅为一般资讯，不得作为依据。本文并非法律、税务或财务意见，没有考虑您的个人情况，亦可能未反映发布后的法律变化。其他国家的法律也可能适用。请勿仅依据本文采取或不采取任何行动。阅读本文或与我们联系，并不构成律师与客户关系。如需针对您情况的意见，请预约咨询。
延伸阅读
蔡庆伟律师事务所为家庭、遗嘱执行人、受托人及其专业顾问，就澳洲及跨境的遗产规划、遗产管理和遗产纠纷提供法律服务。如需安排保密咨询，请致电墨尔本办公室 +61 3 9602 3988，或通过下方表格提交咨询。我们可使用普通话、粤语及英语提供服务。
蔡智勋，律师及调解员，蔡庆伟律师事务所（墨尔本）。本文仅供一般参考，不构成法律或税务意见。
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