許多澳洲家庭的子女或孫輩住在香港、新加坡、中國內地、美國或其他地方。當澳洲的住宅或投資物業由住在海外的受益人繼承時，稅務後果可能與住在澳洲的繼承人截然不同。
資本利得稅與主要居所豁免
一般情況下，繼承一套死者曾經居住的家庭住宅，往往可以在規定期限內出售而無須繳納資本利得稅。自2019年12月起，外國稅務居民一般不能享有主要居所豁免。因此，住在海外的受益人出售繼承的住宅，可能須就原本對澳洲繼承人免稅的增值繳納資本利得稅。
死者本身的居民身份也很重要。如果死者去世時已是外國稅務居民超過六年，即使繼承人住在澳洲，死者原本累積的豁免也可能喪失。
外國稅務居民的其他稅務差異
- 外國稅務居民在作為外國居民的期間，一般不享有資本利得稅折扣。
- 海外業主出售澳洲房產時，買方通常須預扣部分售價交給澳洲稅務局，除非賣方取得清稅證明。
- 各州對外國業主徵收額外的土地稅及印花稅。部分州對繼承的房產有豁免或優惠，但規則因州而異。
- 即使是通過繼承取得房產，外國投資規則也可能要求申報。
規劃方案
- 考慮由哪位受益人繼承哪項資產。把房產留給住在澳洲的繼承人，把其他資產留給海外繼承人，可能降低整體稅負。
- 考慮是否由遺囑執行人在遺產管理期間出售房產。
- 考慮使用遺囑信託以增加靈活性，同時留意2026年擬議的信託稅務改革。
- 子女移居海外或迴流澳洲時，檢視遺囑。
擬議的資本利得稅改革
擬議自2027年7月1日起取消50%資本利得稅折扣，會令情況更加複雜。待法例確定後，應再次確認適用於外國稅務居民的規則。
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蔡智勳，律師及調解員，蔡慶偉律師事務所（墨爾本）。本文僅供一般參考，不構成法律或稅務意見。聯邦稅務及養老金法律適用於全澳洲；遺囑及房產法律因州而異。
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