如果按揭经纪告诉您，私人贷款人要求您在签署前先取得“独立法律意见”（independent legal advice），您可能是一位申请过桥贷款或二按的借款人，也可能是被请求为他人贷款作担保的家人。这看起来像是交割前的一道手续，但它远不止于此。
本文概括介绍在澳洲取得独立法律意见涉及什么、贷款人为何要求、律师证明书（solicitor’s certificate）是什么，以及签署前值得弄清楚的条款。本文以维多利亚州为背景，也照顾到希望以普通话或粤语讨论文件的家庭。
独立法律意见涉及什么
独立法律意见是指由代表您本人的律师提供的意见，这位律师并不代表贷款人、经纪或您想帮助的借款人。律师会阅读贷款协议、按揭文件、担保书及相关文件，解释其法律效力，并回答您的问题。对担保人而言，意见一般在借款人不在场的情况下提供，让您可以放心发问，律师也能确信是您自己在作决定。律师可能会请您说说您认为自己同意的是什么，并纠正任何误解。
贷款人为何要求
贷款人希望抵押担保可以执行。在某些情况下，澳洲法院可以撤销担保或按揭，例如签署人处于特殊不利地位（special disadvantage），而贷款人知情并加以利用；又或者妻子在自己没有得益、也不理解的情况下为丈夫的债务作担保，而贷款人没有确保有人向其解释（这一原则也可能适用于某些其他亲密关系）。独立法律意见有助贷款人证明担保人理解交易并且是自愿签署的。
律师证明书是什么
律师证明书是律师在向您提供意见后签署的文件，大致确认律师已解释文件的性质和效力，而您看来明白并自愿签署。贷款人会依赖这份证明书。各贷款人的格式不同，各州的做法也有差异，因此您的律师会核对表格要求其确认的内容。如律师并非真正确信，应拒绝签署证明书。
签署前应了解的条款
违约利息
许多私人贷款规定，如逾期付款或到期未还，便会按较高利率计息（default interest）。您应了解违约利息何时开始、如何计算，以及是否适用于全部欠款。
各项费用
私人贷款可能涉及开户费、律师费、估价费、延期费、提前还款费和退出费，以及执行抵押的费用。部分费用会从贷款中直接扣除，因此您实际收到的金额可能少于您所欠的金额。
贷款期限与退出
过桥贷款和二按的期限往往较短。如到期时物业尚未售出或再融资未获批准，会发生什么，以及能否延期，都十分重要。
交叉抵押条款
交叉抵押条款（cross-collateral clause）可能意味着某一物业的按揭同时为其他贷款作担保，或其他贷款的抵押同时为这笔贷款作担保。一笔贷款违约，可能令多处物业同时面临风险。
全部款项条款
全部款项条款（all-moneys clause）可能把按揭或担保的范围扩大至借款人现在或将来欠贷款人的所有款项，而不只是您被问及的这笔贷款。对担保人来说，这可能大大扩大责任。
担保人的责任
担保可能有金额上限，也可能没有上限；可能一直有效直至获解除；也可能令您与其他担保人共同承担责任，贷款人可向其中任何一人追讨全部债务。弥偿条款（indemnity）甚至可能在借款人本身的义务无法执行时，仍令您承担责任。担保也可能以您自住房屋的按揭作支持。
违约的后果
贷款一旦违约，贷款人可能要求清还欠款、收取违约利息和费用、在发出所需通知后收回并出售抵押物业，并向担保人个人追讨，最终甚至可能引致破产程序。
父母、配偶及其他家人担保的风险
家人担保往往出于亲情或责任感：父母支持子女的生意，或配偶支持伴侣的投资。担保人可能完全没有从贷款中得益，却把自己的房子押上风险；家庭关系也可能令人难以拒绝，或不便在借款人面前发问。如日后关系破裂或借款人去世，担保亦可能带来后果。独立法律意见让担保人有一个私下的空间去理解风险，并自己作出决定。
律师不会就哪些事情提供意见
独立法律意见针对的是法律效力和法律风险。它不会告诉您这笔交易在商业上是否明智、利率是否有竞争力、借款人的生意能否成功，或您是否负担得起还款。这些问题应由您自己、您的会计师或理财顾问，以及经纪在其职责范围内考虑。律师可以指出看来不寻常或偏向一方的条款，但是否继续，由您决定。
语言、传译与真正的理解
意见只有被理解才有意义。我们可以直接用普通话或粤语解释文件。如需要其他语言，一般宜使用独立的专业传译员，而不是家人，更不应由借款人代为翻译。除非律师确信客户真正明白自己签署的是什么，否则不论时间多紧迫，都不应签署律师证明书。
签署前可以问的问题
- 连同利息、费用和开支在内，我最多可能要承担多少责任？
- 文件中有没有全部款项条款或交叉抵押条款？涵盖什么？
- 违约利息何时适用？什么情况算作违约？
- 如到期时物业未能售出或再融资失败，会怎样？
- 作为担保人，我的责任有没有上限？我可以获得解除吗？
- 如借款人违约，我自己的房子会不会被出售？
- 律师证明书会写什么？我对此是否放心？
我们如何与按揭经纪合作提供独立意见
当私人贷款人要求独立意见时，经纪常把借款人和担保人转介给我们。我们只代表借款人或担保人，绝不在同一笔贷款中代表贷款人。我们会及早索取文件和时间表，避免仓促提供意见；在客户同意下，我们会告知经纪意见何时完成，以及能否出具证明书。每位客户都会收到收费披露（costs disclosure）。
常见问题
为什么做担保人需要独立法律意见？
贷款人需要证据证明您理解担保内容并且是自愿签署的。这些意见也会在您作出承诺前，向您说明您所承担的责任。
贷款人的律师可以给我独立法律意见吗？
不可以。独立意见应由只代表您本人的律师提供，而不是代表贷款人或借款人的律师。
律师会告诉我这笔贷款划不划算吗？
不会。律师解释的是法律效力和法律风险。贷款是否负担得起、在商业上是否合理，应由您和您的理财顾问判断。
每个家庭的情况都不同，答案往往取决于细节。请预约咨询，让我们在您采取任何行动之前审阅您的文件和具体情况。
蔡庆伟律师事务所可以如何协助
蔡庆伟律师事务所为借款人和担保人就私人贷款、二按、过桥贷款和担保提供独立法律意见，并在确信客户理解文件后出具律师证明书。蔡智勋律师受过会计专业训练（商学士，主修会计），是国际信托与遗产从业者协会（STEP）附属会员，也是国家认证调解员和认证家族企业顾问。我们以英语、普通话和粤语提供服务，为澳洲各地及海外客户提供协助，并设有公证人处理在海外签署的文件。
重要提示：本文仅为一般资讯，不得作为依据。本文并非法律、税务或财务意见，没有考虑您的个人情况，亦可能未反映发布后的法律变化。其他国家的法律也可能适用。请勿仅依据本文采取或不采取任何行动。阅读本文或与我们联系，并不构成律师与客户关系。如需针对您情况的意见，请预约咨询。
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蔡智勋，律师及调解员，蔡庆伟律师事务所（墨尔本）。本文仅供一般参考，不构成法律或税务意见。
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