澳洲物业仍是许多亚洲家族的核心资产。外国人持有物业，在联邦和州两个层面都受到不同的监管和税务处理，规则不仅适用于个人，也适用于有外国股东或受益人的公司和信托。以下概述截至2026年底维州及联邦的情况。
购买：FIRB与印花税
- 外国投资审批。 外国人在澳洲购买住宅用地，一般须取得外国投资审查委员会（FIRB）批准。由2025年4月1日至2027年3月31日，外国人一般被禁止购买现有住宅，只有少数例外；经批准仍可购买新建住宅及用于开发的空地。
- 外国买家附加印花税。 在维州，外国买家购买住宅用地，一般须在一般转让印花税之外，另缴8%的附加印花税。
- 信托与公司。 如果外国人持有足够权益，公司或信托也可能属于”外国”买家。全权信托的风险尤其大：除非信托契据起草时排除外国人，否则单一位外国潜在受益人就可能影响信托在州税上的身份。
持有：土地税
维州对缺席业主个人、外国公司及缺席信托持有的土地，在一般土地税之外每年征收缺席业主附加税，目前为土地应税价值的4%。即使只有一位缺席受益人，全权信托也可能被视为缺席信托，除非其契据已适当排除这类受益人。外国业主的住宅物业如果没有居住或没有真正出租，还可能须缴纳联邦空置费。
出售：资本利得税与预扣税
- 外国居民须就澳洲房地产缴纳资本利得税。 外国居民一般不能就2012年5月8日之后的期间享有50%资本利得税折扣，一般也不能申请主要居所豁免，只有少数例外。
- 每宗出售都须预扣。 对于2025年1月1日起签订的合同，除非卖方提供澳洲税务局的清缴证明，买方须预扣售价的15%并缴交税务局，不论物业价值多少。这同样适用于澳洲居民，他们须取得清缴证明才能避免被预扣。
- 租金收入。 外国居民的澳洲租金收入须纳税，且没有免税额。
遗产、继承与家族架构
业主去世后，物业可能转给海外受益人，或进入有外国受益人的遗产或遗嘱信托，这可能改变土地税和印花税的处理；外国居民日后出售澳洲房地产时，仍须缴纳澳洲资本利得税。有海外成员的家族，其遗嘱和信托契据应从一开始就处理这些规则。参见新加坡家族的澳洲物业与遗产及澳洲的遗产税赠与税与去世时的资本利得税。
我们如何协助
我们就澳洲物业的持有架构及文件为家族提供意见，审阅信托契据中的外国人排除条款，处理买卖交易，并管理为海外受益人持有澳洲物业的遗产。本文仅为一般资料；印花税、土地税及所得税的结果取决于个人情况，应向合资格顾问确认。蔡智勋为全国认可调解员，并为信托及遗产从业者国际专业组织STEP的附属会员。
常见问题
外国人可以在澳洲购买现有住宅吗？
由2025年4月1日至2027年3月31日，外国人一般被禁止购买现有住宅，只有少数例外。经FIRB批准，一般仍可购买新建住宅及用于开发的土地。
外国买家在维州须缴纳多少附加印花税？
外国买家在维州购买住宅用地，一般须在一般转让印花税之外，另按价格或市值缴纳8%的附加印花税。
家族信托会被视为外国业主吗？
会。有外国潜在受益人的全权信托，在维州印花税及土地税上可能被视为外国或缺席信托，除非其契据有效排除外国人。
澳洲居民出售物业需要清缴证明吗？
需要。自2025年1月1日起，除非卖方提供澳洲税务局的清缴证明，买方须就每宗物业出售预扣售价的15%，不论物业价值多少。
蔡庆伟律师事务所为家庭、遗嘱执行人、受托人及其专业顾问，就澳洲及跨境的遗产规划、遗产管理和遗产纠纷提供法律服务。如需安排保密咨询，请致电墨尔本办公室 +61 3 9602 3988，或通过下方表格提交咨询。我们可使用普通话、粤语及英语提供服务。
蔡智勋，律师及调解员，蔡庆伟律师事务所（墨尔本）。本文仅供一般参考，不构成法律或税务意见。除另有说明外，以维多利亚州法律为准。
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