这种安排很常见。海外父母出钱在墨尔本买公寓，登记在在澳读书的孩子名下；或者澳洲的亲戚替家里”代持”股份或房产。多年后，父母去世、孩子结婚，或亲戚拒绝归还。房产究竟归谁？
法律的出发点
- 登记并非全部。 澳洲法院会看谁出了钱，以及各方的真实意图。
- 归复信托（resulting trust）。 一个人出钱买下登记在另一个人名下的财产，法律一般推定登记所有人是为出钱的人代为持有。
- 推定赠与。 如果出钱的是父母、登记的是子女，推定通常反过来：推定为赠与。若有证据显示并非有意赠与，这一推定可以被推翻。
- 证据。 谁付了首付和房贷、谁收租、谁付市政费、当时信息里说了什么，以及税表中如何处理该物业。
危险所在
- 子女离婚。 在家庭法财产分割中，登记在子女名下的公寓，除非能证明是代持，否则可能被视为子女的财产。
- 子女去世或破产。 物业可能按子女的遗嘱传承，或归其债权人。
- 为规避规定而作的安排。 如果把房产登记在别人名下是为了规避海外买家附加印花税、外国投资审批或税务，执行这种安排可能很困难，还可能面临处罚。采取任何行动之前必须先寻求意见。
应该怎么做
- 如安排已经存在，现在就作书面记录，例如签署信托声明，并就其印花税和税务后果寻求意见。
- 订立遗嘱时，确保执行人知道哪些资产是为谁持有，以及证据放在哪里。
- 如果您是处理此类资产的执行人或受益人，请尽快行动。在产权上登记警告（caveat），可以在解决期间保护遗产的权益。
常见问题
父母出钱、登记在子女名下的房产，归谁所有？
未必只归子女。澳洲法院会看谁出了钱，以及各方的真实意图。父母出钱把房产登记在子女名下，法律通常推定为赠与；但如有证据显示并非有意赠与，这一推定可以被推翻，子女可能是为父母代为持有该房产。
什么是归复信托？
一个人出钱买下登记在另一个人名下的财产时，可能产生归复信托。法律一般推定登记所有人是为出钱的人代为持有该财产，除非证据显示并非如此，或在父母与子女之间适用推定赠与。
哪些证据可以证明房产是代他人持有的？
法院会看谁付了首付和房贷、谁收租、谁付市政费、当时信息里说了什么，以及税表中如何处理该物业。在各方都在世时签署的书面信托声明，是最清晰的证据。
逝者的房产登记在别人名下，执行人应怎么做？
尽快行动：收集谁出钱、各方意图为何的证据，并寻求法律意见。在产权上登记警告（caveat），可以在解决期间保护遗产的权益。如果当初的安排是为了规避印花税、外国投资规定或税务，采取任何行动之前都必须先寻求意见。
蔡庆伟律师事务所为家庭、遗嘱执行人、受托人及其专业顾问，就澳洲及跨境的遗产规划、遗产管理和遗产纠纷提供法律服务。如需安排保密咨询，请致电墨尔本办公室 +61 3 9602 3988，或通过下方表格提交咨询。我们可使用普通话、粤语及英语提供服务。
蔡智勋，律师及调解员，蔡庆伟律师事务所（墨尔本）。本文仅供一般参考，不构成法律意见。除另有说明外，以维多利亚州法律为准。
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