如果您安排或提供以澳洲房产作抵押的私人贷款，或者您是获提供这类贷款的借款人或担保人，这篇文章就是为您而写的。私人借贷填补了银行留下的空缺：短期过桥贷款、建筑工程的追加资金、急需周转的生意，或家人借钱给另一位家人的公司。
在许多亚裔家庭和商界圈子里，私人借贷往往凭信任和一份简短文件就完成了。这在一切顺利时没有问题，但一旦还款逾期、借款人离世，或担保人表示从不明白自己签了什么，问题就会浮现。本文概述贷款人、借款人及按揭经纪常需考虑的法律问题。
贷款协议与抵押
一笔私人贷款通常涉及几份文件，各有不同作用：
- 贷款协议：订明金额、期限、利息、费用、还款方式、违约事件，以及违约时贷款人可采取的行动。
- 注册按揭（registered mortgage）：在土地业权上登记的抵押。在维州，按揭依据《1958年土地转让法》（Transfer of Land Act 1958）注册，通常以电子方式办理。注册按揭一般赋予贷款人在完成法定违约通知程序后出售物业的权力。
- 警告备注（caveat）：贷款人对土地享有权益但没有注册按揭时（例如未注册的按揭或押记），可以登记警告备注。警告备注只是保护既有权益，本身并不产生权益，也不附带出售权。
- 一般担保权益（general security interest）：常见做法是通过一般担保协议（general security agreement），对借款公司的其他资产取得担保，并在个人财产担保登记册（PPSR）登记。PPSR只涵盖个人财产，不包括土地或附着物。
- 担保（guarantee）：通常由董事或家人提供，在借款人不还款时由担保人承担责任。
这些文件之间如有缺口，例如担保未涵盖贷款下的全部款项，或按揭登记在错误的贷款实体名下，日后补救的代价可能很大。
消费者信贷法是否适用？
《2009年全国消费者信贷保护法》（National Consumer Credit Protection Act 2009 (Cth)）中的《全国信贷守则》（National Credit Code），大致适用于贷款人以业务形式向个人（或分层地契法团）提供、全部或主要用于个人、家庭或住户用途，或用于购买、翻新或再融资住宅投资物业，并收取信贷费用的信贷。守则适用时，会规管资料披露、利息与费用、经济困难、执行程序，以及相关的按揭和担保。提供受规管信贷的贷款人和经纪，一般须持有澳洲信贷牌照（Australian credit licence），并须遵守负责任借贷义务。
私人贷款人常要求借款人签署商业用途声明（business purpose declaration）。根据守则，这类声明可以产生守则不适用的推定。但如果贷款人或经纪知道、或有理由相信资金实际上用于个人或住宅投资用途，这项推定便不成立。ASIC曾就此对贷款人采取行动。签署声明并不能取代了解资金的真正用途。
担保人及借款人的独立法律意见
由配偶、年长父母或其他家人提供的担保，是最常被质疑的文件。担保人可能主张自己不明白交易内容、受到压力，或处于特殊不利地位。要求担保人取得独立法律意见并由其律师出具证明的贷款人，一般处于较有利的位置。但只有在担保人真正获得意见、以其明白的语言获得意见，而且借款人不在场的情况下，这些意见才有意义。对于以中文为母语的担保人，这一点尤其需要认真对待。
通过公司、信托或自管养老金放贷
贷款人常通过公司或家族信托放贷，需要考虑的问题包括：公司章程或信托契据是否允许放贷、利息收入如何课税，以及贷款如何配合家庭的遗产规划。
以自管养老基金（SMSF）放贷则受到严格得多的限制。澳洲税务局（ATO）指出，SMSF不可借钱给成员或成员的亲属，也不可向他们提供财务协助。任何贷款都须按商业、公平交易（arm’s length）条款进行，并符合基金的投资策略，关联方投资规则也可能适用。违规可能为基金带来严重的税务及合规后果。受托人在作出任何SMSF贷款前应寻求意见。
海外贷款人
- 预扣税：支付给外国居民贷款人的利息，一般须缴纳澳洲利息预扣税，借款人可能须负责预扣。税务协定可能影响具体情况。
- 外国投资审查（FIRB）：依据真正的商业放贷安排取得土地抵押，往往可获豁免外国投资审批，但豁免有其限制，包括贷款人并非合资格金融机构时涉及住宅土地的情况、并非以放贷为业的一次性贷款人，以及执行抵押时的限制。取得抵押前需要寻求意见。
违约与执行
借款人违约时，贷款人的选择取决于文件内容及适用的法律，可能包括要求还款、向担保人追讨、根据一般担保协议委任接管人，或在发出法定通知后行使按揭权人的出售权。按揭权人出售物业时，对售价也负有一定责任。如适用《全国信贷守则》，还有额外的通知及经济困难要求。违约通知出错，是执行程序被拖延的常见原因。如果借款人或担保人离世或破产，贷款人的处境会更加复杂。
2026年7月1日起律师的反洗钱义务
自2026年7月1日起，反洗钱及反恐融资（AML/CTF）制度已扩展至提供若干指定服务的律师，其中可能包括协助公司、信托或其他实体进行债务融资，以及为交易处理客户款项。某笔私人贷款是否涵盖在内，取决于借款人及所涉及的工作。实际上，贷款人、借款人及担保人应预期律师在开始工作前会进行身份及资金来源核查。我们另有一篇关于2026年反洗钱新规对律师客户影响的文章，有更多说明。
贷款人可考虑的问题
- 借款人实际上把资金用于什么？《全国信贷守则》是否可能适用？
- 由哪个实体放贷？它是否有权这样做？
- 取得了什么抵押？登记是否正确？
- 每位担保人是否都获得了他们能理解的独立意见？
- 是否涉及预扣税、FIRB或SMSF的问题？
借款人及担保人可考虑的问题
- 总成本是多少，包括违约利息和各项费用？
- 什么情况算违约？贷款人可以多快采取行动？
- 作为担保人，我最多要承担多少？能否被解除担保？
- 我是否被要求签署商业用途声明？内容是否属实？
常见问题
在澳洲做私人借贷需要哪些法律文件？
通常包括贷款协议及抵押文件，可能有注册按揭、一般担保协议和担保书。合适的文件组合视乎当事人、物业及贷款用途而定。
私人房产抵押贷款受《全国信贷守则》规管吗？
可能会。如果借款人是个人、贷款主要用于个人、家庭或住户用途或住宅投资物业，而贷款人以业务形式放贷，守则便可能适用。商业用途声明并不一定能排除守则的适用。
我的自管养老基金可以借钱给家人吗？
一般不可以。ATO指出SMSF不可借钱给成员或其亲属，其他SMSF贷款也有严格要求。受托人需要就基金的具体情况寻求意见。
我们如何与私人贷款人及按揭经纪合作
我们为私人贷款人、以放贷方式投资的家庭及安排私人融资的按揭经纪提供服务，也为希望了解自己所签文件的借款人和担保人提供意见。一般而言，我们会审视拟议的贷款，判断消费者信贷法是否可能适用，拟备或审阅贷款及抵押文件，并为担保人协调独立意见，包括以普通话或粤语提供。我们处理的事务类型例如：一个家庭借钱给亲戚的开发公司；海外贷款人以墨尔本物业作抵押；或借款人违约后，贷款人需要了解执行程序。我们也会考虑贷款如何配合贷款人自身的架构、税务状况及遗产规划，并与客户的会计师及经纪合作。
每个家庭的情况都不同，答案往往取决于细节。请预约咨询，让我们在您采取任何行动之前审阅您的文件和具体情况。
蔡庆伟律师事务所可以如何协助
蔡庆伟律师事务所拟备及审阅私人贷款、按揭、抵押及担保文件，为担保人和借款人提供意见，并在贷款违约时协助贷款人。蔡智勋律师受过会计专业训练（商学士，主修会计），是国际信托与遗产从业者协会（STEP）附属会员，同时就家族财富的法律与税务架构提供意见。他也是全国认证调解员及认证家族企业顾问，在家庭借贷演变为家庭纠纷时可提供帮助。我们与客户的会计师及注册税务代理合作，并为海外贷款人与亚洲当地律师合作。本所的公证人可协助处理在海外签署的文件。我们可以英语、普通话及粤语提供服务。
重要提示：本文仅为一般资讯，不得作为依据。本文并非法律、税务或财务意见，没有考虑您的个人情况，亦可能未反映发布后的法律变化。其他国家的法律也可能适用。请勿仅依据本文采取或不采取任何行动。阅读本文或与我们联系，并不构成律师与客户关系。如需针对您情况的意见，请预约咨询。
延伸阅读
蔡庆伟律师事务所为家庭、遗嘱执行人、受托人及其专业顾问，就澳洲及跨境的遗产规划、遗产管理和遗产纠纷提供法律服务。如需安排保密咨询，请致电墨尔本办公室 +61 3 9602 3988，或通过下方表格提交咨询。我们可使用普通话、粤语及英语提供服务。
蔡智勋，律师及调解员，蔡庆伟律师事务所（墨尔本）。本文仅供一般参考，不构成法律或税务意见。
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