“何必等呢？不如现在就把公寓过户到儿子名下。”
许多新加坡父母这样对我们说。这个房产往往本来就是为子女买的，而子女现在就住在墨尔本。生前过户，感觉比日后办理遗嘱认证简单。
有时这确实是正确的决定。但转让澳洲房产是一项法律和税务事件，一旦完成便很难撤回。以下是事先需要检查的事项。
1. 即使是赠与，也可能要缴印花税
在维州，土地转让一般须缴付土地转让印花税，即使没有任何金钱往来。如属赠与，印花税通常按房产的市场价值计算。
如您的子女在维州印花税方面属于外国人（例如并非澳洲公民或永久居民的新加坡公民），还可能须缴付8%的外国买家附加印花税。
2. 父母本人的资本利得税
在税务上，把房产送出通常会被视为按市场价值出售。如房产自购入以来已升值，即使您没有收到任何款项，也可能在澳洲产生资本利得税。
作为外国居民，您一般不能申请主要居所豁免，也可能需要考虑外国居民预扣税的规定。签署任何文件前，务必先寻求税务意见。
3. 子女可以拥有这个房产吗？
如您的子女是澳洲公民或永久居民，通常不需要外国投资审批。如子女是临时签证持有人或外国人，则适用外国投资规定，而目前禁止外国人购买现有住宅的规定（至2029年6月30日）可能令转让无法进行。
4. 房贷
如房产有贷款，任何转让都须获得贷款机构同意。子女可能需要以自己的名义重新贷款。
5. 保护您自己
房产一旦过户到子女名下，就属于您的子女，可能受到以下情况影响：
- 子女离婚或分居：在澳洲家庭法案件中，它可能被视为夫妻共同财产的一部分；
- 子女的债务或破产；以及
- 子女去世：房产将按子女的遗嘱处理，而不是您的遗嘱。
如您希望探访时仍可入住，或继续收取租金，这些安排必须妥善记录。可考虑的方式包括以借款代替赠与、签订书面协议，或采用不同的持有结构。
6. 子女之间的公平
如您有多于一名子女，把房产转给其中一人，可能令其他子女觉得不公平。这是日后纠纷的常见根源，有时甚至在父母去世多年后才爆发。请以书面记录您的意愿，并确保您的遗嘱反映已经给予的财产。
另请参阅我们关于在世赠与与遗嘱的选择的文章。
7. 值得考虑的其他选择
- 以遗嘱留下房产。 需要办理遗嘱认证，但遗嘱执行人按遗嘱把房产转给受益人时，无须缴付土地转让印花税，税务情况也可能不同。订立维州遗嘱可使程序更顺利。
- 联名持有。 把子女加为业主仍属转让，问题相近，也会改变您去世时的安排。
- 出售后赠与现金。 这可以简化事情，但亦有其税务及家庭方面的后果。
- 在遗嘱中设立遗嘱信托，为子女及孙辈提供长期保障。
每个家庭的情况都不同，往往取决于细节。请预约付费的30分钟咨询；如您决定委托我们，咨询费将抵扣首张账单。
蔡庆伟律师事务所可以如何协助
蔡庆伟律师事务所自1990年起为新加坡及其他海外家庭处理墨尔本房产及遗产规划事务。我们会一并审视房产转让、您的遗嘱和授权书，并与您的税务顾问合作，让您在掌握全貌后作出决定。
常见问题
如果我把公寓送给女儿，还要缴印花税吗？
通常要。即使是赠与，印花税一般也按市场价值计算。
澳洲有赠与税吗？
澳洲没有一般性的赠与税，但转让房产时仍可能涉及印花税和资本利得税。
我儿子是新加坡公民，持临时签证在墨尔本工作，我可以把房产转给他吗？
外国投资规定及现有住宅禁购规定，可能令转让无法进行或更为复杂。请先寻求意见。
如果出了问题，我可以把房产收回吗？
一般不可以，除非当初已妥善记录相关安排。
重要提示：本文仅为一般资讯，不得作为依据。本文并非法律、税务、财务或移民意见，没有考虑您的个人情况，亦可能未反映发布后的法律变化。其他国家的法律也可能适用。请勿仅依据本文采取或不采取任何行动。阅读本文或与我们联系，并不构成律师与客户关系。如需针对您情况的意见，请预约咨询。
延伸阅读
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蔡智勋，律师及调解员，蔡庆伟律师事务所（墨尔本）。本文仅供一般参考，不构成法律意见。2026年10月更新。
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