在澳洲，房产因有人去世而转给遗嘱执行人或受益人时，本身不产生任何税；但日后出售这套继承房产时，可能需要缴纳资本利得税（CGT）。如果去世者是在1985年9月20日之前购入该房产，或该房产在其去世前一刻是其主要居所且当时没有出租，同时房产在去世后两年内完成交割出售，或在出售前一直由符合条件的人居住，出售时可获全额免税。条件不符，或去世者长期属于外国税务居民的，部分甚至全部增值都可能要交税。
为什么人去世时不需要交资本利得税
根据《1997年所得税评估法》（Income Tax Assessment Act 1997）第128分部，一个人去世、资产转给遗嘱执行人或遗产管理人，或由遗产转给受益人时，所产生的资本利得或损失一概不计。遗嘱执行人或受益人被视为在去世当日取得该资产。换言之，税并没有消失，只是推迟到日后出售时再计算。对于住宅，关键条文是第118-195条，即通常所说的“两年规则”。整体情况可参阅《澳洲没有遗产税？去世时的资本利得税、海外受益人与来自海外的赠与》。
两年规则：怎样才能全额免税
第118-195条规定，个人受益人或遗产受托人出售继承的住宅（连同土地）时，只要下表两栏各满足一项条件，且去世者在去世前一刻不属于“被排除的外国居民”（excluded foreign resident），增值可全额免税。
| 第一步：去世者持有阶段（满足其一） | 第二步：去世之后（满足其一） |
|---|
| 去世者在1985年9月20日之前购入（即“CGT前资产”） | 在去世后两年内（或税务局局长批准的更长期限内）结束持有 |
| 去世者在1985年9月20日或之后购入，去世前一刻是其主要居所，且当时未用于产生收入（例如未出租） | 从去世到出售期间，一直是以下人士的主要居所：去世者的配偶（未永久分居）、遗嘱赋予居住权的人，或出售该房产的受益人本人 |
走“两年”路线时，两年内房产怎么使用都不影响免税：空置、由家人居住或出租均可。
两年是以交割日计算
澳洲税务局（ATO）的立场是，买卖合同必须在去世后两年内完成交割（settlement）。仅在两年内签约、交割却落在两周年之后，并不符合条件。
居住路线与“遗嘱赋予的居住权”
如果在世配偶或受益人从去世起一直住到出售，则没有时间限制。ATO接受，在可行的情况下尽快入住的人（例如取得遗嘱认证后随即入住），可视为从去世当日起就以此为主要居所。
值得注意的是，ATO在税务裁定草案TD 2026/D1中，对“根据遗嘱享有居住权”采取了较窄的解释：该权利必须直接来自遗嘱条款本身。家人之间的非正式安排、遗嘱执行人酌情允许某人居住，以及（按草案观点）遗嘱信托受托人给予的居住权，都可能不符合条件。澳洲律师理事会（Law Council of Australia）已就遗嘱信托的区分提出反对意见，截至本文撰写时草案尚未定稿。另请参阅《受益人占用遗产物业》。
两年期限可以延长吗？PCG 2019/5安全港
税务局局长可以批准延长，但仅限于遗嘱执行人或受益人无法控制的特殊情况。ATO的《实务合规指引》PCG 2019/5设有“安全港”，同时满足以下全部条件即可自动视为延长，无需申请：
- 去世后头两年内，有超过12个月用于处理以下事项之一：遗嘱或房产所有权遭到挑战、终身权益或居住权导致无法出售、遗产管理本身复杂、因卖方无法控制的原因导致交割延误或交易告吹，或政府实施的新冠疫情限制；
- 上述障碍消除后，在实际可行的情况下尽快挂牌出售，并积极推进至成交；
- 挂牌后12个月内完成交割；
- 等待市场回暖、为提高售价进行装修、出售安排不便，或遗嘱执行人无合理解释的拖延，均未对延误产生实质影响；以及
- 所需延长期不超过18个月。
不符合安全港的，可向ATO申请行使酌情权，一般在交割后提交，并附上时间线证据。家庭供养索偿（family provision）或兄弟姐妹之间的纠纷，可能成为支持理由；为了等更好的价格而迟迟不卖，则不会获得延长。
不符合两年规则：部分免税的计算
根据第118-200条，应税部分大致为：资本利得 × “非主要居所天数” ÷ “总天数”。非主要居所天数包括：去世后房产不是符合条件人士主要居所的天数，以及去世者持有期间房产不是其主要居所的天数（如属CGT前资产，或去世前一刻是其主要居所且未产生收入，则去世者持有期间的天数不计）。如果去世者在1985年之后购入、曾经出租，或其本人也是继承所得，计算会相当技术性，应由税务顾问按实际日期核算。
成本基数：受益人被视为以多少钱“买入”
- 按去世当日市值：去世者在1985年9月20日之前购入；或房产于1996年8月20日之后转给受益人，且去世前一刻是去世者的主要居所、未产生收入。
- 沿用去世者的成本基数：其他情况一般适用此规则，例如1985年之后购入的投资房。
- 遗嘱执行人支付的相关费用，例如过户给受益人的产权转让费用，以及部分遗产管理法律费用，一般可计入成本基数。
即使计划尽快出售，也建议取得去世当日的估价报告。计划常有变化，多年后补做的估价更难获得认可。
六年离开规则与出租期间
父母搬进养老院后，如果选择继续把原来的家视为主要居所：房子不出租的，可无限期维持；出租的，最多维持六年。ATO的指引确认，业主入住养老院后房子出租不足六年的，去世时仍可视为其主要居所，因此仍可适用两年规则。至于去世之后出租，对两年路线没有影响，但会使居住路线不成立。
外国居民的特别规定
过渡安排于2020年6月30日结束后，外国税务居民一般不能享受主要居所免税。
去世者是外国居民
如果去世者在去世前一刻属于“被排除的外国居民”，即不能适用上述免税。大致而言，是指连续成为外国居民超过六年，或不超过六年但期间没有发生规定的“人生事件”（例如本人、配偶或未成年子女患有末期疾病）。ATO举例：一名男子2016年移居海外，2025年去世，属于被排除的外国居民；其女儿虽是澳洲居民并在两年内出售，仍不能获得免税。不少早年退休回马来西亚、香港或台湾定居、但保留墨尔本老房子的父母，正属于这种情况。
受益人是外国居民
受益人的税务居民身份在出售时判断。出售时属于被排除外国居民的受益人，不能以本人居住为由申请免税。按第118-195条的文字，两年路线并不检验出售人自身的居民身份，但ATO的一般性表述较为宽泛，因此海外受益人如打算依赖两年规则，应在出售前确认。详见《海外受益人资本利得税》。
50%折扣
需要交税时，澳洲居民个人持有满12个月一般可享受50%的资本利得折扣。继承资产可连同去世者的持有期计算；但CGT前资产须从去世之日起算满12个月。外国居民就2012年5月8日之后的期间，一般不能享受该折扣。
外国居民资本利得预扣税与清算证明
自2025年1月1日起签订的合同，凡出售澳洲房地产，无论金额大小，买方都必须从房价中预扣15%交给ATO，除非卖方在交割前提供ATO签发的清算证明（clearance certificate）。
- 属于澳洲居民的遗嘱执行人应尽早申请：处理时间最长可达28天，证明有效期12个月。申请人为受托人，卖方名称按产权证所载填写。
- 外国居民卖方无法取得清算证明，但可以申请调整预扣比例，例如增值可获免税的情况。
- 被预扣的款项在报税时可以抵扣，但会推迟遗产分配。可参阅《地产中介与遗产物业出售》。
由遗嘱执行人出售，还是过户后由受益人出售？
两种方式都可适用免税，两年都从去世之日起算。选择不同，会影响由谁申报应税增值、预扣税以谁的居民身份为准、能否走居住路线，以及多名受益人如何分配售房款。联名共有（joint tenancy）的在世共有人也适用类似规则，但该房产不经遗嘱传承，详见《联名持有还是按遗嘱分配？》。
计算示例（数字仅作说明）
示例一：两年内卖出
梅女士2004年在Box Hill购入住宅并一直自住，2025年3月去世。遗嘱执行人先把房子出租，之后出售，2027年2月交割。增值全额免税。如果交割拖到2027年4月，除非可以延长，否则将失去全额免税。
示例二：先自住、后出租
伟先生的父亲1982年买房，2023年去世，去世当日市值100万澳元。伟先生自住一年、出租两年，在去世三年后出售，资本利得15万澳元。因属CGT前资产，总天数从去世起算，约1,095天，其中730天不是他的主要居所。应税增值：15万 × 730 ÷ 1,095 = 10万澳元。他是澳洲居民且持有超过12个月，可享受50%折扣，最终计入应税收入5万澳元。
示例三：去世者长居海外
陈先生2001年在墨尔本买入公寓并自住，2014年回槟城定居，2026年在当地去世。他去世时属于被排除的外国居民，即使身为澳洲居民的儿子在两年内出售，也不能获得主要居所免税。儿子一般沿用父亲的成本基数，整个持有期的增值均需计税，能否享受折扣则按相关规则判断。
2027年7月1日起的资本利得税改革
2026–27年度联邦预算宣布的改革，第一阶段立法《2026年财政法律修订（税制改革第1号）法》（Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 1) Act 2026）已经生效。自2027年7月1日起，澳洲居民个人、信托和合伙就该日之后累积的增值，将以成本基数通胀指数化取代50%折扣，个人的部分资本利得净额另设30%最低税率。2027年7月1日仍持有的资产，将被视为在当日重新取得，因此往往需要当日的市场估价。ATO表示，CGT前资产自2027年7月1日起累积的增值将开始征税（设有部分豁免），而主要居所免税不变。有关继承资产的指引尚未发布，部分内容仍有待立法，跨越2027年7月1日持有遗产物业的，应寻求专业意见并保留估价证据。
实务要点与常见错误
- 把两年算到签约日，而不是交割日。
- 为等市场回暖而拖延，这不能作为延长理由。
- 误以为去世后出租就会失去两年规则下的免税。
- 忽略长居海外的父母去世时可能已是被排除的外国居民。
- 依赖家人之间的口头安排让兄弟姐妹居住，而不是遗嘱中明确的居住权。
- 没有去世当日估价，也没有购房价、装修改善、出租及离开期间的记录。
- 太迟申请清算证明，交割时被预扣15%。
应保存的资料包括：遗嘱认证或遗产管理书、去世当日估价、购房及装修记录、使用情况证明（如入住养老院、租约）、税务居民身份证明、遗嘱执行人费用、买卖合同及交割结算单；如需延长期限，还应保留延误原因及挂牌日期的记录。
跨境遗产的注意事项
家人分布在澳洲和亚洲各地时，时间表往往受海外手续牵制：从中国大陆、香港、台湾、新加坡或马来西亚取得死亡证明及户籍资料、办理公证和翻译，以及协调身处不同国家的遗嘱执行人。这些手续可能占去两年中的大部分时间，因此如计划出售，应从一开始就规划时间表，并随时记录每一项延误的原因。身在海外的遗嘱执行人，也应留意本人居民身份对预扣税的影响。
我们可以提供的协助
我们为遗嘱执行人和受益人办理遗嘱认证，在相关期限内安排遗产物业的出售或过户，整理可支持延长期限的证据，配合会计师处理资本利得税及预扣税事宜，并处理海外文件及海外遗嘱执行人的相关事务。税务结果取决于每宗遗产的具体情况，出售前应向会计师或注册税务顾问取得专门的税务意见。
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蔡智勋，律师及调解员，蔡庆伟律师事务所（墨尔本）。本文仅供一般参考，不构成法律或税务意见。
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