聯權共有與分權共有：和家人一起買澳洲房產前，一定要懂的差別

很多台灣家庭在墨爾本買房時，會用父母和子女、夫妻或兄弟姊妹的名義共同登記。但澳洲有兩種完全不同的共有方式，很多人簽約時只是勾選一個選項，沒想到幾十年後，這個選擇會決定房子最後歸誰，甚至讓遺囑失去作用。

重點整理

• 聯權共有（joint tenants）：一人過世時，他的份額自動歸生存的共有人，不受遺囑影響。
• 分權共有（tenants in common）：每人擁有明確份額（例如各50%或70/30），過世時依各自的遺囑繼承。
• 共有方式寫在產權登記上，可以查詢，也可以在生前變更。
• 選錯共有方式，可能讓再婚配偶、前段婚姻的子女或其他家人得不到原本打算給他們的份額。

兩種共有方式的差別

聯權共有的核心是「生存者取得權」（right of survivorship）：共有人之一過世時，他的權益直接併入生存者名下，不屬於遺產，也不經遺囑認證。這對夫妻共同持有自住房很方便，但在家族持有或再婚家庭中，常常和實際意願相反。

分權共有則是每個人擁有一定比例的份額，可以各自出售、抵押，也可以在遺囑中留給任何人。份額比例可以不相等，適合出資比例不同的家人或投資夥伴。

台灣家庭常見的情況

• 父母只有一方與子女聯權共有：該方過世後，房子全歸子女，生存的配偶得不到任何份額。
• 再婚夫妻聯權共有：一方過世後，房子全歸生存配偶，前段婚姻的子女依遺囑什麼都拿不到。
• 兄弟姊妹共同投資：以聯權共有登記，最後活得最久的人取得全部，與出資比例無關。
• 以為立了遺囑就好：遺囑無法處理聯權共有的房產。

可以變更嗎？

可以。在維州，聯權共有人可以單方面把自己的權益轉為分權共有，例如向自己辦理移轉並向土地登記處（Land Use Victoria）登記，不需要取得其他共有人同意。共有人也可以協議變更份額比例，或把份額移轉給他人或信託。

變更前要確認：是否涉及印花稅或資本利得稅、貸款銀行是否同意、是否會影響家事法上的財產分割，以及遺囑是否需要配合修改。變更共有方式與更新遺囑，最好一併處理。

和遺產規劃一起看

共有方式只是家族資產規劃的一部分。我們通常會一起檢視：房產登記方式、澳洲遺囑與台灣遺囑是否互相配合、持久授權書，以及子女婚姻與債務風險。若您與家人在澳洲持有房產，建議每隔幾年檢查一次，特別是在結婚、離婚、再婚或家人過世之後。

常見問題

怎麼知道我的房子是聯權共有還是分權共有？

可以查詢維州產權登記（title search）。登記上若寫明各自份額，通常是分權共有；若沒有份額而是「joint proprietors」，通常是聯權共有。本所可代為查詢。

聯權共有的房子可以寫進遺囑嗎？

不行。聯權共有人過世時，份額自動歸生存者，遺囑對該房產沒有作用。若希望依遺囑處理，須先轉為分權共有。

變更共有方式要另一方同意嗎？

在維州，聯權共有人可以單方面轉為分權共有，不需要另一方同意，但應先了解稅務、貸款與家事法上的影響。

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本文為一般性資訊，不構成法律意見，內容以撰寫時（2026年10月）的法律為準。蔡慶偉律師事務所為澳洲維多利亞州執業律師事務所。