维州建筑与房地产开发纠纷
审阅：蔡庆伟律师事务所主理律师蔡智勋 · 更新于 2026年10月18日
维州大多数住宅建筑纠纷，必须先提交维州住宅建筑纠纷解决机构（Domestic Building Dispute Resolution Victoria，简称DBDRV，现隶属于建筑与管道委员会（Building and Plumbing Commission）），之后VCAT才会受理。此类纠纷有严格的时限，包括建筑诉讼（building action）的十年时效。结果较理想的案件，通常都及早取得专家证据、保存了完整记录，并对费用有现实的预期。
哪些人会卷入建筑纠纷
房主投诉建筑商留下缺陷、工期拖延、对变更工程（variations）多收费，或中途弃工。业主立案法团（owners corporation）要面对整栋公寓楼的缺陷。开发商与建筑商之间则争执付款和工期。楼花买家等了多年仍未交楼，或发现卖方试图取消合同。不少客户是投资者或身在海外的家人，需要在不亲临墨尔本的情况下处理纠纷。
房主与建筑商：法定默示保证
维州每一份住宅建筑合同，都包含《1995年住宅建筑合同法》（Domestic Building Contracts Act 1995 (Vic)）第8条规定的默示保证（implied warranties）。概括而言，建筑商保证：工程以妥善、合乎行业水准的方式完成，符合图纸和规格说明，符合法律规定，以合理的谨慎和技能施工，并在合同约定的日期（或期限）内完工。这些保证不能以合同排除，并会随房产转给后来的业主。
常见问题包括：
- 缺陷：漏水、防水失效、裂缝、结构问题或不合规工程。
- 延误：未在合同日期前完工，建筑商常归咎于天气、变更工程或房主。
- 变更工程：对未按法律要求以书面形式同意的变更收取额外费用。
- 弃工：建筑商因付款争议或财务困难而停工。
缺陷损失的一般计算标准，是使工程符合合同所需的合理费用。在[Bellgrove v Eldridge [1954] HCA 36](https://www.austlii.edu.au/cgi-bin/viewdoc/au/cases/cth/HCA/1954/36.html)一案中，墨尔本一栋住宅的地基严重偏离规格，导致房屋结构不稳。高等法院维持了按拆除重建费用计算的赔偿，因为这是使房屋符合合同的唯一合理方式。整改费用以必要和合理为标准评估，这正是专家证据从一开始就很重要的原因。
业主立案法团、公寓缺陷与外墙易燃板材
在公寓楼中，屋顶、外墙、地下室和公共设施的缺陷通常属于公共财产（common property），因此一般由业主立案法团提起诉讼。法团在起诉前，需要通过适当的决议，并明确法律和专家费用的资金来源。
易燃外墙板材（combustible cladding）是最广为人知的例子。在[Owners Corporation No 1 of PS613436T v LU Simon Builders Pty Ltd [2019] VCAT 286](https://www.austlii.edu.au/cgi-bin/viewdoc/au/cases/vic/VCAT/2019/286.html)一案中（源于Docklands的Lacrosse大楼火灾），VCAT裁定建筑商违反法定保证、须对业主承担责任，再将大部分责任转由建筑师、建筑测量师和消防工程师承担。上诉法院在[Tanah Merah Vic Pty Ltd v Owners Corporation No 1 of PS613436T [2021] VSCA 72](https://www.austlii.edu.au/cgi-bin/viewdoc/au/cases/vic/VSCA/2021/72.html)中驳回了上诉许可申请。可见，法定保证同样可以适用于大型公寓项目，而且除建筑商外，顾问方也可能要为损失负责。
开发商、建筑商与分包商
开发商、总承包商与分包商之间的纠纷，主要取决于书面合同：付款、工期延长、违约赔偿金（liquidated damages）及终止合同。《2002年建筑业付款保障法》（Building and Construction Industry Security of Payment Act 2002 (Vic)）允许建筑商和分包商提出付款申请（payment claim）；如对方不付款或未适当回应，可通过裁决（adjudication）或法院迅速取得临时决定。收到付款申请的一方，一般须在10个工作日内送达付款回复表（payment schedule），否则可能须支付全部申请金额。该法一般不适用于为自住而建房的房主，但如业主是开发商则可能适用。
楼花买家与日落条款
楼花（off-the-plan）合同通常设有日落日期（sunset date），即分契计划（plan of subdivision）必须在该日期前完成登记。根据《1962年土地买卖法》（Sale of Land Act 1962 (Vic)）第10A至10F条，住宅楼花合同的卖方不能简单地依据日落条款（sunset clause）解除合同。卖方须在适当通知后取得每位买家的书面同意，或取得最高法院命令，认定解除合同公正合理（just and equitable）。这些规定是在出现开发商取消合同再以更高价格转售的情况后引入的。如被要求同意解除合同，请在签字前先寻求法律意见。
建筑商破产与房屋保修保险
建筑商一旦破产、去世或失踪，向其索赔往往意义不大。对于2026年7月1日之前签订的合同，住宅建筑保险（domestic building insurance）一般属于“最后手段”保险（last resort cover），仅在上述情况下、并在其限额和期限内赔付。对于2026年7月1日或之后签订的合格合同，由建筑与管道委员会管理的新房屋保修计划（Home Warranty Scheme）允许在问题首次发现时，就定金损失、未完成工程以及有缺陷或不合规工程提出索赔，而无须等到建筑商倒闭。请尽早确认您的合同适用哪一套制度。
程序：DBDRV、VCAT与法院
房主与建筑商之间的大多数纠纷，第一步是通过DBDRV进行调解（conciliation）。自2025年7月1日起，DBDRV在建筑与管道委员会内运作。DBDRV可协助双方达成协议，在某些情况下还可作出纠纷解决令（dispute resolution orders）。如未能解决，DBDRV会出具证明书，纠纷随后可提交维州民事与行政仲裁庭（VCAT）——住宅建筑纠纷的常规审理机构。金额大或案情复杂的案件，有时会在郡法院（County Court）或最高法院审理。
大多数建筑案件取决于专家证据。应在工程被整改或遮盖之前，尽早请建筑顾问检查，并把照片、电邮、变更文件和付款记录集中保存。
时效
《1993年建筑法》（Building Act 1993 (Vic)）第134条规定，建筑诉讼不得在占用许可证（occupancy permit）签发之日起超过十年后提起；如无占用许可证，则自最终检验证明书（certificate of final inspection）签发之日起计算。在[Brirek Industries Pty Ltd v McKenzie Group Consulting (Vic) Pty Ltd [2014] VSCA 165](https://www.austlii.edu.au/cgi-bin/viewdoc/au/cases/vic/VSCA/2014/165.html)一案中，上诉法院裁定该十年期限同时适用于以合同和过失（negligence）为依据的建筑诉讼，并取代一般的六年时效。其他期限则短得多，包括保险通知期限和付款保障法下的时限。新州的情况不同：《1989年住宅建筑法》（Home Building Act 1989 (NSW)）规定的法定保证期，一般为重大缺陷六年、其他缺陷两年，住宅建筑纠纷通常由新州民事与行政仲裁庭（NCAT）处理。
费用风险
在VCAT，《1998年维州民事与行政仲裁庭法》（Victorian Civil and Administrative Tribunal Act 1998 (Vic)）第109条的出发点是各方自行承担费用。如仲裁庭认为公平，可作出费用令，并考虑各方行为、案件复杂程度、各方主张的强弱及和解提议等因素。在复杂、依赖大量专家证据的建筑纠纷中，作出费用令并不罕见。在法院，败诉方一般须承担胜诉方很大一部分费用。无论在哪里，适时提出的书面和解提议都可能改变费用由谁承担。
我们如何协助
蔡庆伟律师事务所以英语、普通话和粤语，为房主、业主立案法团、买家和企业处理建筑与开发纠纷。如双方均有意愿，可通过澳洲华人纠纷解决中心（CADRC）安排私下解决。联系电话：+61 3 9602 3988。
常见问题
我可以直接去VCAT起诉建筑商吗？
房主与建筑商之间的大多数住宅建筑纠纷不可以。您须先经过DBDRV调解并取得证明书，但紧急情况可能另有处理。
建筑商已进入清盘，我该怎么办？
请确认您的合同适用哪一套保险制度，并在规定期限内提出索赔。您也可以向清盘人提交债权证明（proof of debt），但保险通常是更实际的追偿途径。
起诉建筑缺陷有多长时间？
根据《1993年建筑法》第134条，一般自占用许可证或最终检验证明书签发之日起不超过十年。保险和合同中的通知期限可能短得多，因此应尽快行动。
开发商要我同意取消楼花合同，我必须同意吗？
不必。对于住宅楼花合同，卖方需要您的书面同意或最高法院命令，因此请在回复前就对方给出的理由寻求法律意见。
如果我在VCAT胜诉，能取回律师费吗？
不一定。除非VCAT认为作出费用令是公平的，否则各方自行承担费用；和解提议可能产生重要影响。
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本文仅供一般参考，不构成法律意见。每宗案件取决于其具体事实。由蔡庆伟律师事务所主理律师蔡智勋审阅。
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