许多在澳洲的第一代华人及亚裔家庭，财富积累的路径大致相同：先做生意，用生意的收入买下第一套房产，再买第二套，几十年下来便拥有了住宅、公寓、商铺和土地组成的房产组合，往往分布在澳洲和家乡两地。创始人对每位租客、每笔贷款、每次装修都了如指掌。但总有一天，家庭必须面对一个难题：当创始人无法再亲自打理时，这些房产由谁来管理？
在很多家庭里，答案并不均衡。一个子女在经营家族生意，习惯与中介、银行和建筑商打交道；其他子女各有事业，有的身在海外，并不想管理房产，但他们仍然期望能公平地分享家族财富。如果规划得当，房产组合可以保持完整，家人之间也能和睦相处；如果规划不当，甚至完全没有规划，往往会导致被迫出售和家庭纠纷。
为什么“所有财产平均分配”常常行不通
常见的做法是在遗嘱中将全部遗产平均留给子女。对于现金和股票，这通常没有问题；但对于房产组合，可能会带来实际困难：
- 多个子女共同继承的房产，出租、维修、再融资和出售都需要所有人同意。只要有一个子女不配合或身在远方，决策就可能停滞。
- 想要现金的子女可能会在市场不利时坚持出售，而负责管理的子女则希望继续持有。
- 实际负责管理的子女如果与什么都不做的兄弟姐妹分得一样多，可能会觉得付出没有得到认可；而不参与管理的子女则可能怀疑管理者偏袒自己。
- 如果共有人无法达成一致，通常可以向法院申请命令出售共有土地。这既昂贵，往往也是谁都不想看到的结果。
价值上的平等，并不意味着每项资产都必须平均共有。公平可以通过不同的方式实现。
先明确长期目标
在选择任何结构之前，创始人应先想清楚这些房产的意义是什么。有些创始人希望房产世代相传，作为家族收入来源和身份认同；有些则愿意在价格合适时逐步出售，把所得分给子女；很多人介于两者之间：某些房产永远不卖，另一些纯属投资。
把这些目标写下来，并与子女讨论，会很有帮助。为持有五十年而设计的结构，与为未来十年内理想出售而设计的结构，会有很大不同。
区分情感资产与投资资产
家庭住宅、创始人买下的第一间店铺、或祖籍家乡的房产，往往承载着与租金回报无关的意义。这些情感资产恰恰最容易引发家庭争执。通常较明智的做法是单独、明确地处理它们，例如把家庭住宅留给某一位子女，给予其他兄弟姐妹优先购买权，或清楚规定是否可以出售、何时可以出售。
投资性房产则可以按商业原则来规划：回报、风险、负债、管理工作量和税务。
按资产类别规划，而不是把所有资产放进一个信托
一个常见的错误是把所有资产都放进同一个结构，然后希望一切顺利。较稳妥的做法通常是按资产类别分别考虑：
- 流动性投资（现金、上市股票、管理型基金）一般容易分割，常被用来平衡各子女所得。
- 房地产涉及管理、借贷、土地税和印花税等问题，适合有明确决策者的结构。
- 经营中的企业需要控制权的延续，通常最好留给实际经营的子女，并以其他方式补偿其他子女。
不同类别的资产，最终可能放在不同的结构中，由不同的人掌控。
传承房产组合的几种方式
没有唯一正确的答案。常见的选择包括：
- 由子女共同继承房产。起草简单，但基于上述原因，常常导致出售或纠纷。如果兄弟姐妹关系亲近、意见一致，尤其是遗嘱或共有协议中订明了决策和退出规则，这种方式也可以行得通。
- 将特定房产分配给特定子女。每个子女分得价值大致相当的特定房产。这样可以避免共有，但房产价值会随时间变化，遗嘱也需要考虑生前出售或新购房产的情况。
- 由一个子女管理的家族信托或公司。负责管理的子女担任受托公司董事或公司董事，打理整个房产组合；其他子女作为受益人或股东，按约定的分配政策或股息政策获得收益，而无需参与日常管理。关于管理者的报酬、向兄弟姐妹报告、借贷上限和出售决策等，都必须有清晰的规则。
- 遗嘱信托（testamentary trust）。遗嘱可以设立一个或多个在去世后才成立的信托，并分别指定受托人。在符合条件的情况下，遗嘱信托可能提供资产保护，以及在向家庭成员（包括未成年人）分配收入时的税务灵活性。
- 买断机制。遗嘱或家庭协议可以给予负责管理的子女一项选择权，在规定期限内、按约定付款条件，以市场价值买下其他兄弟姐妹的权益。这样，想要现金的子女可以公平退出，房产组合也能保持完整。
实际上，答案往往是几种方式的组合。例如，家庭住宅留给一个子女，投资性房产放入由负责管理的子女打理的结构，再用流动性投资平衡其他子女的份额。
澳洲税务及印花税要点
税务和印花税本身不应成为规划的唯一理由，但它们会影响哪些方案可行。一般而言：
- 没有遗产税。澳洲目前不征收遗产税或继承税，但这并不意味着房产在身故时完全不涉及税务。
- 资本利得税一般是递延，而非免除。一个人去世时，资产转给遗嘱执行人或受益人所产生的资本利得，一般在当时不予计算。对于逝者在1985年9月20日或之后取得的资产，受益人一般承继逝者的成本基数，因此创始人生前累积的增值，可能在受益人日后出售时被征税。对于1985年9月20日之前取得的资产，受益人过去一般被视为按去世当日的市场价值取得该资产；但根据2026年通过的资本利得税改革，这类资产将被视为于2027年7月1日按市场价值重新取得，此后的增值可能需要课税。主要居所可能适用特别规则。
- 2027年7月1日起的资本利得税改革。对澳大利亚居民而言，50%的资本利得税折扣将由成本基数的通胀指数调整取代，并对资本利得设定30%的最低税率。2027年7月1日之前累积的增值一般沿用原有处理方式，因此在该日为每项房产取得市场估值可能是值得的。另外，自2027年7月1日起，2026年5月12日之后购入的现房，其出租亏损一般只能抵扣住宅物业收入。
- 拟议中的全权信托最低税。政府已提议自2028年7月1日起对全权信托征收30%的最低税。根据2026年9月公布的法律草案，遗产（deceased estates）及真正的遗嘱信托一般不在适用范围之内，但相关规则尚未最终确定。遗嘱应让遗嘱执行人在身故时有灵活选择合适结构的空间。
- 海外税务居民受益人。如果资产传给税务上属于外国居民的受益人，某些资产可能会在逝者最后一份报税表中触发资本利得税。大致而言，这一问题针对的是不属于“应税澳洲财产”（taxable Australian property）的资产；澳洲房地产一般属于应税澳洲财产，但股票和海外房产等其他资产的处理可能不同。如果有子女居住在海外，需要获取具体意见。
- 印花税。澳洲各州及领地有各自的印花税规定。许多州对根据遗嘱将土地转给受益人提供减免，但减免范围因州而异。相比之下，在创始人生前把房产转入信托或公司，通常需要按全额税率缴纳印花税，有时还须缴纳附加印花税。保护印花税方面的有利地位应是规划的核心内容之一，有时这意味着让房产通过遗嘱传承，而不是现在就进行重组。
- 土地税。土地税同样由各州征收。部分州对信托持有的土地，以及外国人或被视为外国信托所持有的土地，征收较高税率或附加税。因此，把房产转入信托或公司可能会增加每年的土地税；在某些州，信托契约可能需要排除外国受益人，以避免附加税。
海外房产受其所在国家的法律和税制约束，可能需要另立当地遗嘱或作出当地安排。我们是律师，不是税务顾问。我们与家庭的会计师或税务顾问合作，并在需要时与海外律师配合。在转让或重组任何房产之前，我们建议先取得税务意见。
分阶段实施
七十多岁的创始人可能会感到压力，想一次性把所有事情安排妥当。但实际上，良好的房产组合传承规划通常需要多年时间逐步落实。分阶段的做法可以是：
- 现在就更新遗嘱和持久授权书，确保即使明天发生意外，也有妥善的安排。
- 逐步让负责管理的子女参与房产事务，在创始人仍能指导时，熟悉租客、贷款方和中介。
- 在税务和印花税成本可以接受时，有选择地重组部分资产，而不是一次性全部转移。
- 在买入或出售房产、子女结婚、分居或移居海外，以及法律变化时，重新检视规划。
结构应保留灵活性。一个对继任受托人任命权起草得当的信托，或一份股份转让规则合理的公司章程，都能随着家庭变化而调整。
意愿书与定期检视
意愿书（letter of wishes）是一份不具约束力的文件，向遗嘱执行人和受托人说明创始人的期望，例如哪些房产应长期持有、负责管理的子女应如何获得回报。它不能凌驾于遗嘱或信托契约之上，但能提供宝贵的指引，减少兄弟姐妹之间的误解。
遗嘱不是签完就可以搁置的文件。每当资产、家庭状况或居住地发生重大变化时都应检视，一般而言，无论如何每隔几年也应检视一次。
综合案例（匿名及假设）
本案例综合了实务中常见情况的特点，并非描述任何真实家庭。
T先生和T太太于上世纪八十年代从东南亚移居墨尔本。他们拥有自住房、八套位于维州和新州的投资房产、两间位于家乡的店铺，以及一个股票组合。长子经营家族进口生意，并负责管理出租房产；女儿是悉尼的医生；小儿子住在新加坡。
经过几次家庭会议，最终形成的规划是：家庭住宅留给有年幼子女、希望保留住宅的女儿，如她日后出售，两位兄弟享有优先购买权；投资性房产根据遗嘱转入一个遗嘱信托，由长子担任受托人，三名子女均为受益人，并订明分配政策和年度报告；进口生意由长子继续经营；以股票平衡各人所得价值。由于小儿子在税务上属于外国居民，家庭请税务顾问审视其权益对资本利得税和土地税的影响，包括信托契约是否应限制外国受益人。考虑到印花税成本较高，父母在生前并未把房产转入信托。遗嘱每两年检视一次。
常见问题
把房产组合的控制权交给一个子女，对其他子女是否不公平？
不一定。控制权与受益权可以分开。一个子女负责管理房产，所有子女按约定规则分享收入和资本。公平通常通过透明度、定期报告以及约定的退出或买断机制来实现，而不是让每个人对每项决定都有同等表决权。
我们是否应该现在就把房产转入家族信托，以免日后出问题？
未经审慎咨询，不宜这样做。生前转让可能触发资本利得税，通常也需缴纳印花税，部分州还对信托征收土地税附加税。很多情况下，让房产通过起草得当的遗嘱传承，可能是更有效率的做法，必要时可转入遗嘱信托。合适的方案取决于房产所在的州、房产组合的规模以及家庭的税务状况。
如果其中一个子女住在海外，会有什么影响？
税务上属于外国居民的子女，可能会影响某些资产在身故时的税务处理；如果他成为持有澳洲土地的信托的受益人，也可能影响土地税和印花税。这些问题一般可以通过规划加以处理，但应尽早识别，并与税务顾问一起检视。
蔡庆伟律师事务所如何协助您
蔡庆伟律师事务所为澳洲各地的家庭提供遗嘱、遗嘱信托、家族信托及传承规划方面的法律意见，并与家庭的税务顾问以及资产或家庭成员所在国家的海外律师紧密合作。蔡智勋律师是国家认证调解员（Nationally Accredited Mediator）及家庭纠纷调解从业者（Family Dispute Resolution Practitioner），同时也是认证家族企业顾问（Accredited Family Business Advisor），可以协助家庭进行房产传承中常常难以开口的沟通。我们可以使用英语、普通话和粤语提供服务。
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蔡智勋，律师及调解员，蔡庆伟律师事务所（墨尔本）。本文仅供一般参考，不构成法律或税务意见。
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