这是一种常见的安排：某个家族信托——有时设在澳大利亚，更多是设在海外——在墨尔本、悉尼或布里斯班购入一套公寓或住宅。在澳洲读书的子女免租入住，或父母来访、退休时居住。家人往往把它简单地视为“我们的家”。
但从法律和税务角度看，事情并没有这么简单。房产属于受托人，而非居住者；受托人是为全体受益人持有该房产。免租或折价使用可能引发受托人责任、税务、土地税、外国投资、家庭法和债权人等方面的问题。这些都不是放弃此类安排的理由，但每一项都需要妥善处理。
信托契约是否允许免租使用？
受托人只能在信托契约允许的范围内使用信托资产。许多家族信托契约允许受托人按其决定的条件让受益人居住信托房产，但并非全部如此，具体措辞至关重要。即使契约允许，受托人也必须真正考虑这一问题并作出决定，而不是任由家人直接入住。
受托人对全体受益人负有责任。让一个子女多年免租居住，可能是以牺牲其他受益人为代价使该子女受益。家庭和睦时，这也许从来不成问题；但如果日后关系破裂——或父母一方过世之后——其他受益人可能质疑受托人是否行事得当。
所得税：无租金，亦无扣除
如不收取租金，信托一般不会从该房产取得租金收入。反过来说，由于该房产没有为信托带来应税收入，信托一般也不能就该房产的利息、市政费、维修费或折旧申请扣除。收取象征性或低于市价的租金，通常并不会使情况对家庭更有利，反而可能把扣除额限制在所收租金的范围内。
资本利得税：不享有主要居所豁免
个人拥有并自住的房屋，出售时一般可申请资本利得税的主要居所豁免。家族信托一般不能享有这一豁免，即使受益人把该房产当作自己的家居住也是如此。信托日后出售房产时，任何资本利得一般都需要在信托层面课税（具体处理取决于收益如何分配，以及信托属于居民信托还是外国信托）。自2027年7月1日起生效的资本利得税改革，对澳大利亚居民以通胀指数调整取代50%的资本利得税折扣，并对资本利得设定30%的最低税率，因此出售时机以及2027年7月1日的估值可能十分重要。
土地税与印花税：各州规定不同
土地税和印花税属于州和领地税种，维多利亚州、新南威尔士州、昆士兰州及其他地区的规定各不相同。一般而言：
- 信托持有的房产，除非满足特定条件（例如信托类型及居住者身份等），否则可能无法享受土地税的主要居所豁免；
- 部分州对外国人士和外国信托加征附加税，可能在购买时（印花税）及每年（土地税）适用；
- 全权信托是否被视为“外国信托”，可能取决于潜在受益人是谁以及信托契约的措辞。
请核查房产所在州的规定，并在家庭情况或信托契约发生变化时重新检视。
海外信托：免租居住是否构成“利益”？
这可能是风险最大的环节。根据《1936年所得税评估法》（Income Tax Assessment Act 1936）第99B条，从外国信托支付给澳大利亚居民受益人、或为其利益而运用的款项，可能计入该受益人的应税收入，除非适用例外情形（例如某些本金分配）。
澳大利亚税务局已发布的指引确认，第99B条不仅适用于现金分配，也可适用于对信托财产的使用。只有在使用安排有书面文件、按商业条件订立，且受益人确实向受托人支付相当于市价的使用费时，税务局才将居民受益人使用外国信托财产的情况视为低风险。免租或折价居住不在此列，因此税务局可能会更仔细地审视。具体结果仍取决于信托契约、购房资金来源及居住条件。务必在安排开始之前——而不是之后——取得针对性的税务意见。
外国投资审批
如果外国人士持有或可能持有信托的重大权益，该信托可能在澳大利亚外国投资规则下被视为“外国人士”。外国信托购买住宅物业可能需要事先取得审批，并可能受到条件、费用及限制的约束——包括对购买现房的限制。该领域的规则时有变化，因此在购买或变更产权之前应寻求意见。
截至撰文时，外国人士一般被禁止在澳大利亚购买现房（仅有少数例外），该禁令已延长至2029年6月30日。外国人士持有重大权益的信托，其受托人在这些规则下一般被视为外国人士。
家庭法与债权人风险
如果居住在信托房产的子女日后结婚或分居，前配偶可能主张，在家庭法财产分割中应考虑该房产或子女在信托中的权益。法院注重实质，包括由谁控制信托以及信托资产如何被使用。同样，如果居住的受益人负有债务，信托的运作方式也可能变得相关。清晰的记录有助于说明安排的真实性质。
应保存的实用记录
- 受托人批准居住安排并载明理由的书面决议。
- 书面的使用许可或居住协议，列明谁可以居住、期限多长、由谁支付各项费用以及如何终止。
- 市场租金的记录，以及是否考虑过按市价收租。
- 独立的信托账户——居住者的个人开支不应与信托资金混同。
- 定期检视，尤其是在子女结婚、父母移民或信托契约修订时。
综合假设案例：一个马来西亚家族信托
以下为匿名综合示例，并非真实家庭。某个在马来西亚设立、由马来西亚公司担任受托人的全权信托，为家中女儿在墨尔本购买了一套联排别墅。女儿来澳读书，后来成为澳大利亚永久居民，已在该处免租居住五年。她在吉隆坡的哥哥和在雅加达的表亲也是受益人。
经检视发现：没有任何受托人决议批准她居住该房产；物业管理费和市政费一直由信托支付；土地税方面也从未核查是否须缴纳外国信托附加税。如今她已成为税务居民，她对房产的使用是否可能被视为为其利益而运用的款项，也成了一个问题。家人随即寻求税务意见，受托人今后以书面记录其决定，家人亦考虑其他方案，例如按市价签订租约，或以妥善的结构进行产权转让。
常见问题
我的孩子可以免费住在家族信托名下的公寓吗？
如果信托契约允许，且受托人妥善作出批准决定，或许可以。但应事先考虑税务、土地税和家庭法方面的后果，尤其是在信托设于海外、而孩子已是澳大利亚税务居民的情况下。
收取租金能否解决问题？
收取真实的市场租金可能改变税务状况——租金收入需要课税，但可能可以申请扣除——并可能降低部分风险。象征性租金一般达不到同样效果。对于2026年5月12日之后购入的现房，自2027年7月1日起，出租亏损一般只能抵扣住宅物业收入。请就您的具体数字向注册税务代理人或税务顾问寻求意见。
我们的信托设在香港，还需要缴纳澳大利亚土地税吗？
一般需要。土地税适用于位于澳大利亚的土地，与业主身处何地无关；部分州还会对外国业主（包括外国信托）加征附加税。具体情况取决于房产所在州及信托契约的条款。
蔡庆伟律师事务所如何协助您
蔡庆伟律师事务所为澳大利亚各地的家庭、受托人和受益人就信托契约、受托人决定、居住安排，以及信托名下住宅所涉及的家庭法和继承问题提供意见。我们与您的注册税务代理人或税务顾问、以及海外当地律师协同合作，确保法律、税务与跨境问题得到通盘考虑。我们可以使用英语、普通话和粤语提供服务。
延伸阅读
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蔡智勋，律师及调解员，蔡庆伟律师事务所（墨尔本）。本文仅供一般参考，不构成法律或税务意见。
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