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维州商铺租约:签约前的信息披露声明、租期、租金调整与杂费

  • 11 月 11, 2026

Home » 澳洲法律解读 » 商法 » 维州商铺租约:签约前的信息披露声明、租期、租金调整与杂费

大多数维州商铺租约受《2003年零售租赁法》保护。了解这些规则,可以在签约前发现问题,并在发生争议时知道该找谁。

张先生在 Box Hill 找到一间商铺开美甲店,房东的中介发来租约,要求他三天内签字并交押金。在维州,大多数商铺租约受《2003年零售租赁法》(Retail Leases Act 2003)保护:房东须在签约前至少14天提供信息披露声明(Disclosure Statement)和拟定租约;租期包括续租权在内一般不少于五年;租金调整只能采用一种方式;房东不能把土地税转嫁给租户。签约前不必被时间压着走。

要点速览

  • 签约前至少14天,房东须提供信息披露声明、拟定租约和维州小企业专员公署(VSBC)的租户资料手册。
  • 租期含续租权一般至少五年,租户可向 VSBC 申请证明书放弃这一保护。
  • 租金调整条款只能采用一种方式,不能混合使用。
  • 房东须提供杂费年度预算和结算表;土地税一般不能向租户收取。
  • 大多数零售租赁争议须先到 VSBC 调解,才能进入维州民事和行政仲裁庭(VCAT)。

一、哪些租约受保护

该法适用于主要用于零售商品或向公众提供服务的商铺,例如餐馆、奶茶店、美容院、零售店和不少诊所。是否适用要看商铺的实际用途,而不是租约的名称。部分租约被排除在外,例如租户是上市公司,或租金加杂费超过法定金额。不确定时,可以先查询 VSBC 的资料或寻求法律意见。

即使租约受该法保护,租约本身的条款仍然重要。法律只规定最低保障,租金水平、免租期、装修补贴、营业时间和许可用途等,仍由双方协商决定。签约前把关键商业条件谈清楚,往往比事后依靠法律更有效。

二、签约前:信息披露声明

信息披露声明须采用法定格式,列明租金、杂费预算、租期、续租权、房东将提供的设施和装修、租户须承担的装修费用,以及购物中心的经营信息等。租户应逐项与租约核对,任何口头承诺都应写进租约。如果披露声明内容虚假、误导或重大遗漏,租户可依法采取行动,严重时可导致租约终止。行使续租权或协商续约时,房东也要按规定再次提供披露声明。

三、租期与租金调整

租期包括续租权在内一般至少五年;如租户只想短租,须在签约前取得 VSBC 签发的证明书,通常还要附上律师的独立意见。租金调整条款只能选择一种方式:固定百分比、按消费价格指数(CPI)等公开指数、固定金额或按市场租金调整。若条款混用多种方式,例如“按CPI或5%,以较高者为准”,可能导致该次调整改按市场租金进行。市场租金调整有争议、双方又无法商定估价师时,VSBC 可指定专业零售估价师确定租金。

四、杂费与其他费用

如果租约要求租户分担杂费(Outgoings),如市政费、水费、保险、清洁和管理费,房东须在每个会计期间前提供预算,期满后提供结算表;未提供预算前,租户无须支付。土地税一般不能转嫁给租户,资本性开支也不能作为杂费收取。法律还禁止房东收取所谓“钥匙费”(Key Money)。押金须按规定保管,并在租约结束后按时退还;消防等基本安全设施的费用只有在租约和披露声明列明时才能收取。

五、转让与纠纷解决

出售生意时转让租约,房东不得无理拒绝,只能基于法定理由,例如新租户财务能力或经验不足。按 VSBC 的资料,房东收到书面申请后28天内未书面答复,可被视为同意。依法完成转让后,原租户和担保人一般可免除对新租户违约的责任。发生争议时,先向 VSBC 申请调解,费用低、速度快;调解不成,再由 VCAT 处理。

六、签约前检查清单

  • 确认已收到披露声明、拟定租约和 VSBC 资料手册,并已满14天。
  • 核对租金、免租期、装修补贴和杂费预算是否与洽谈一致。
  • 检查租金调整条款是否只用一种方式。
  • 了解拆迁、搬迁、复原和个人担保条款。
  • 确认商铺的规划许可允许你的用途,并在日历上记下续租权的行使期限。

常见问题

房东要我先签“意向书”并交订金,安全吗?

意向书本身未必有约束力,但订金的退还条件要写清楚。正式租约仍须在收到披露声明至少14天后才能签订。

我只想租两年,可以吗?

可以,但须在签约前向 VSBC 取得证明书,放弃五年最低租期的保护,通常需要律师出具独立意见。

房东在杂费中收了土地税,我能追回吗?

受零售租赁法保护的租约,土地税一般不能由租户承担。可先书面要求房东退还,如有争议可向 VSBC 申请调解。

零售租赁纠纷可以直接去 VCAT 吗?

一般不可以。大多数零售租赁纠纷须先经 VSBC 调解,取得相关证明后才可向 VCAT 申请,但紧急禁令等情形除外。

蔡庆伟律师事务所自1990年起在墨尔本执业,以普通话、粤语和英语为企业和投资者处理公司设立、生意买卖、商业租约、合同及商业纠纷等事务。如需协助,欢迎致电 03 9602 3988 或在线联系我们,可在墨尔本市中心办公室面谈,也可视频咨询。

本文仅为一般性信息,不构成法律意见。

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