簡單回答：澳洲沒有遺產稅，父母去世、房產過戶到子女名下這一步，一般也不產生資本利得稅。真正需要留意的是後面幾個環節：過戶時的印花稅（在維州，按遺囑或無遺囑繼承規則過戶給受益人通常免徵）、海外受益人是否需要FIRB審批、持有期間的土地稅和租金所得稅，以及日後賣房時的資本利得稅和外國居民預扣稅。
下面按一個家庭實際會遇到的順序，逐一說明每個環節涉及什麼稅費、由誰承擔。本文以維多利亞州為主，並簡要提及新州。稅務結果取決於具體事實，實際處理前請向會計師或稅務顧問取得針對個人情況的意見。
第一步：去世時——澳洲沒有遺產稅
澳洲聯邦和各州目前都不徵收遺產稅（inheritance tax / estate tax），也沒有贈與稅。遺產的總價值多少，本身不會產生一筆”遺產稅”。
去世本身也不會觸發資本利得稅。根據《1997年所得稅評估法》第128分部（Division 128），房產從去世者轉到遺囑執行人或遺產管理人，再從執行人轉給受益人，期間產生的資本利得或虧損一般不予計算。稅務上相當於把”是否交稅”推遲到受益人或遺產日後出售的時候。
需要注意的是，”不交稅”不等於”沒有稅務後果”。受益人繼承的是房產的成本基礎（cost base），這會直接決定日後賣房時的稅額。我們在澳洲沒有遺產稅？去世時的資本利得稅、海外受益人與來自海外的贈與一文中對此有更完整的介紹。
成本基礎怎麼算
- 去世者在1985年9月20日之後購入的房產：受益人一般承接去世者原來的成本基礎（購入價加相關費用）。
- 去世者在1985年9月20日之前購入的房產（”CGT前資產”）：受益人的成本基礎一般為去世當日的市場價值。
- 去世者的主要住所（去世時未用於產生收入）：成本基礎一般也是去世當日的市場價值。
因此，如果日後可能出售，建議儘早請持牌估價師出具去世當日的估價報告，事後補做往往更困難。
第二步：過戶給受益人——印花稅
維多利亞州
根據維州《2000年印花稅法》（Duties Act 2000）第42條，遺囑執行人或遺產管理人按照遺囑條款、或按照無遺囑繼承規則，把房產無償轉給受益人，一般免徵印花稅（產權轉讓稅）。維州稅務局（SRO）的稅務裁定DA-051說明了適用方式。
免稅的前提是過戶要與遺囑或法定繼承份額相符：
- 受益人分到的價值超出其應得份額（例如一名子女取得整套房產，再用現金補償兄弟姐妹），超出部分可能需要按正常稅率繳納印花稅；
- 如果遺囑附帶條件（例如受益人須向遺產支付一筆款項才能取得房產），必須嚴格按遺囑條件執行，否則可能整筆過戶都要交稅；
- 家庭成員之間另行協商、偏離遺囑的安排（如家庭和解協議），需要事先評估印花稅後果。
以符合遺囑的方式過戶給受益人，本身屬於免稅交易；即使受益人是外國人，一般也不需要另付維州的外國買家附加印花稅。但如果安排偏離了遺囑，情況就可能不同。
新南威爾士州（簡述）
新州對按遺囑或無遺囑繼承規則過戶給受益人的情況，徵收一筆固定的優惠印花稅（新州稅務局目前公佈為100澳元）。外國受益人按遺囑取得房產，一般不需繳納外國買家附加印花稅（surcharge purchaser duty）；如果過戶偏離了遺囑，則可能需要繳納。
第三步：海外子女繼承——是否需要FIRB審批？
這是海外家庭最常問的問題之一，答案取決於兩點：受益人是否屬於”外國人”（foreign person），以及房產是按遺囑還是按無遺囑繼承規則取得。
- 誰是”外國人”：大致是指不在澳洲通常居住的個人。澳洲永久居民、在澳洲通常居住的新西蘭公民一般不屬於外國人。居住在海外的澳洲公民在住宅用地方面通常有豁免。
- 按遺囑繼承：自2021年1月1日起，外國人按遺囑取得澳洲土地（包括住宅）不再自動豁免。外國受益人一般需要向外國投資審查委員會（FIRB）申報並取得批准（不反對意見），並支付申請費。通常應在遺囑執行人辦理過戶之前處理。
- 無遺囑繼承：按法定繼承規則”依法律運作而轉移”（devolution by operation of law）取得的權益，屬於《外國收購與接管條例2015》第29條的豁免範圍。不過個案仍應核實。
2025年起的”禁止外國人購買現房”政策會影響繼承嗎？
聯邦政府自2025年4月1日起禁止外國人購買現有住宅（established dwellings）。這項禁令原定為期兩年，2026–27年度預算已宣佈延長至2029年6月30日。這項政策針對的是”購買”。繼承不是購買，禁令本身不會讓外國受益人失去繼承權。
但這不代表可以直接過戶。按遺囑繼承的外國受益人仍然需要FIRB批准，而FIRB可以附加條件，例如要求在一定期限內出售。目前官方公佈的指引沒有專門說明禁令期間如何處理繼承申請，因此應在過戶前取得具體意見。批准後，還可能有每年申報空置情況的義務（空置費）。
如果外國受益人不想申請，常見的替代方案是由遺產直接出售房產，把淨款分給受益人。立遺囑時也可以考慮相應條款，詳見遺囑與遺囑信託中的外國受益人排除條款：土地稅、印花稅與FIRB。
第四步：持有期間——土地稅與租金所得稅
維州土地稅
去世者生前自住的房屋，在遺產管理期間，維州土地稅法對其主要住所豁免設有延續安排：通常在一定期限內繼續有效，期限截止於法定期限屆滿或房產歸屬受益人（以較早者為準），並有附加條件（例如在此期間出租取得收入可能導致失去豁免）。超過期限、或房產本來就是投資房，一般需要繳納土地稅。
海外家庭需要特別注意兩項附加稅：
- 缺席業主附加稅（absentee owner surcharge）：適用於非澳洲公民或永久居民、且不在澳洲通常居住的業主，目前附加稅率為4%（在一般土地稅之外另計）。遺產或信託中如有缺席受益人，持有中的土地也可能被計徵。外國受益人把房子過戶到自己名下後長期持有，每年都要計入這筆成本。
- 空置住宅土地稅（vacant residential land tax）：自2025年起適用於全維州。住宅在上一個日曆年空置超過6個月，按房產資本改良价值（CIV）徵收，首年1%，連續空置第二年2%，第三年起3%。維州法律對去世者遺產設有一定期限的豁免，但期限屆滿後如繼續空置，就會開始計稅。
租金所得稅
房子出租的，租金屬於應稅收入。遺產管理期間，遺囑執行人須為遺產申報信託報稅表；如受益人是海外居民，執行人通常需代其繳稅。房子過戶到受益人名下後，租金由受益人自行申報。非居民沒有免稅額度，從第一元起按較高稅率徵稅，可抵扣的費用（貸款利息、管理費、維修等）也需要保留憑證。
第五步：賣房時——資本利得稅（CGT）
兩年規則與主要住所豁免（簡述）
如果房子是去世者的主要住所，在去世後兩年內完成交割出售，一般可以全部豁免資本利得稅；某些情況下，如受益人入住，也可能豁免。對於海外居民，這項豁免有額外限制。這部分規則較多，我們會在另一篇文章中詳細說明，此處不展開。
50%折扣與海外居民
- 澳洲稅務居民：持有超過12個月可享50%資本利得折扣。繼承的房產（1985年後購入）計算持有期時，可以連同去世者的持有時間一起計算。
- 外國居民：2012年5月8日之後累積的增值部分，一般不能享受50%折扣。澳洲房產屬於”應稅澳洲財產”，外國居民出售同樣要在澳洲交資本利得稅。
- 2027年7月1日起的新規：2026年6月已立法通過的稅改規定，自2027年7月1日起，個人、信託和合夥出售資產時，對該日之後累積的增值不再適用50%折扣，改為成本基礎按通脹指數調整，並對居民個人設30%最低資本利得稅率。2027年7月1日之前累積的增值仍適用舊規則，需要通過估價或指定的分攤方法區分。外國居民大致維持現行處理。繼承房產準備在2027年前後出售的家庭，建議提前與會計師商量時間安排和估價。
海外受益人的資本利得稅問題，可參閱海外受益人資本利得稅。
外國居民資本利得預扣稅與清稅證明
自2025年1月1日起，凡出售澳洲房產，不論價格高低，買家都必須在交割時預扣成交價的15%交給澳洲稅務局（ATO），除非賣方在交割前提供ATO簽發的清稅證明（clearance certificate），證明賣方是澳洲稅務居民。
- 遺囑執行人以遺產名義出售時，可以作為受託人申請清稅證明，並附上遺囑或遺囑認證文件；
- 證明有效期為簽發起12個月，處理可能需要數週，應在掛牌時就申請；
- 外國居民賣方不能取得清稅證明。被預扣的款項可在報稅時抵扣實際稅款，多扣的部分退還，也可以事先申請調整預扣比例。
一套150萬澳元的房子，如果沒有清稅證明，交割時就會先被預扣22.5萬澳元，對資金安排影響很大。
先過戶再賣，還是由遺產直接賣？
| 比較項目 | 遺產直接出售 | 先過戶給受益人再出售 |
|---|
| FIRB | 受益人一般不需要申請 | 外國受益人按遺囑繼承一般需申請 |
| 印花稅 | 買方按正常稅率支付 | 按遺囑過戶一般免徵（維州） |
| 兩年規則 | 執行人出售同樣適用 | 受益人出售同樣適用 |
| 資本利得稅 | 由遺產申報；海外受益人的份額通常由執行人代繳 | 由受益人按其本人居民身份申報 |
| 預扣稅/清稅證明 | 按遺產（受託人）情況申請 | 按受益人本人居民身份判斷 |
| 持有成本 | 遺產管理期間的土地稅 | 受益人名下的土地稅及可能的附加稅 |
哪種方式更合適，取決於受益人的居民身份、是否打算長期持有、兄弟姐妹之間如何分配等因素，應在遺囑認證之後、掛牌之前作出決定。
海外受益人與CGT事件K3
當去世者為澳洲稅務居民、資產轉給外國居民受益人時，有一條特殊規則（CGT事件K3）：視同去世者在去世前出售了該資產，增值計入去世者最後一年的報稅表，由遺產承擔。但這條規則不適用於”應稅澳洲財產”，而澳洲房產正屬於應稅澳洲財產。因此，澳洲房產轉給海外子女，一般不會觸發K3；日後賣房時，海外受益人仍需在澳洲繳稅。K3主要影響的是股票、基金等其他資產。
賣房款匯回中國或其他地區
澳洲方面對於把遺產或賣房款匯往海外沒有出境額度限制，銀行會按反洗錢要求核實資金來源，通常需要提供遺囑認證或遺產管理書、成交文件等。
中國內地實行個人年度結匯和購匯便利額度（通常為每人每年等值5萬美元），超出額度一般需要向銀行提供繼承及資金來源證明。具體要求因銀行和地區而異，匯款前應先諮詢收款銀行。
收款人所在地是否要交稅，要按當地法律判斷。中國內地目前沒有遺產稅，但中國稅務居民原則上就境外所得負有納稅義務，出售境外房產的所得可能涉及申報，並可抵免已在澳洲繳納的稅款。臺灣地區設有遺產及贈與稅，去世者的住所地會影響課稅範圍。香港、新加坡和馬來西亞目前沒有遺產稅。這些都應向當地稅務顧問取得意見。如果是海外家人去世、在澳洲留有資產，也可參閱家人在海外去世但在澳洲留有資產，應該怎麼辦？。
一覽表：哪個環節、交什麼稅、誰來交
| 環節 | 稅費 | 誰承擔 | 要點 |
|---|
| 去世 | 遺產稅 | — | 澳洲沒有遺產稅 |
| 去世、轉給執行人及受益人 | 資本利得稅 | — | 第128分部：一般不計稅，受益人承接成本基礎 |
| 過戶給受益人 | 印花稅 | 受益人/遺產 | 維州：符合遺囑或法定份額一般免徵；新州：固定優惠稅額 |
| 過戶給外國受益人 | FIRB申請費 | 受益人 | 按遺囑繼承一般需批准；無遺囑繼承通常豁免 |
| 持有期間 | 土地稅、缺席業主附加稅、空置住宅土地稅 | 遺產（管理期間）/業主 | 自住豁免可在一定期限內延續；海外業主附加稅4% |
| 出租期間 | 所得稅 | 遺產/受益人 | 非居民無免稅額度 |
| 出售 | 資本利得稅 | 遺產或受益人 | 兩年規則；外國居民無50%折扣；2027年7月1日起新規 |
| 交割 | 15%外國居民預扣稅 | 賣方（由買方預扣） | 居民賣方須在交割前提供清稅證明 |
| 匯款回國 | 當地稅務及外匯規定 | 受益人 | 諮詢當地銀行及稅務顧問 |
實務要點與常見錯誤
- 沒有做去世日估價：CGT前資產和去世者自住房的成本基礎取決於去世當日市值，應儘早估價。
- 誤以為兩年規則”自動”適用：兩年是按交割日計算，不是簽約日；遺囑認證耗時較長時，應儘早規劃。
- 海外子女先過戶再說：按遺囑繼承的外國受益人，未取得FIRB批准就辦理過戶，可能面臨處罰。
- 兄弟姐妹自行”補差價”：偏離遺囑份額的安排，可能產生印花稅。
- 忘記清稅證明：即使執行人和受益人都在澳洲，沒有清稅證明，買家仍會預扣15%。
- 空置不管：房子長期空置等待處理，過了豁免期就可能產生空置住宅土地稅。
常見問題
父母留下的澳洲房子賣掉要交多少稅？
取決於房子是否為父母的主要住所、出售時間（是否在兩年內交割）、成本基礎以及出售人的稅務居民身份。若符合兩年規則，可能完全免稅；否則按增值部分計算資本利得稅，居民可能享有折扣，外國居民一般不能。需由會計師按具體數字計算。
海外子女繼承澳洲房產需要FIRB嗎？
如果子女屬於”外國人”且按遺囑繼承住宅，一般需要FIRB批准；按無遺囑繼承規則取得的，通常屬於豁免。居住在海外的澳洲公民一般有豁免。
繼承房產過戶要交印花稅嗎？
在維州，按遺囑或法定繼承份額過戶給受益人，一般免徵印花稅；新州則徵收一筆固定的優惠稅額。偏離遺囑的安排可能需要交稅。
外國人禁止買房，還能繼承澳洲房子嗎？
禁令針對購買，繼承不是購買。但按遺囑繼承的外國受益人仍需FIRB批准，且可能被附加出售等條件。
繼承的房子出租，租金要交稅嗎？
要。租金屬於應稅收入，非居民從第一元起計稅。
我們可以如何協助
我們為遺囑執行人和受益人（包括身在中國內地、香港、臺灣、馬來西亞、新加坡等地的家庭成員）處理遺囑認證、房產過戶或出售，協調FIRB申請、清稅證明和土地稅事宜，並與家庭的會計師和海外顧問配合，安排出售時間和分配方式。
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