最後審閱：2026年10月31日
簡要回答
不是澳洲永久居民的泰國公民，在澳洲外國投資法規下一般屬於“外國人”。外國人購買住宅用地通常須事先取得審批；自2025年4月1日起，外國人一般被禁止購買現有住宅（成屋），政府已宣佈該禁令延長至2029年6月30日。新建公寓、樓花及用於建房的空地，在取得審批後仍可購買。在維州，外國買家還須繳納附加印花稅及每年的土地稅附加稅。
這些規則只是起點。對泰國家庭和泰國華人家庭而言，更難的問題通常是：房產登記在誰的名下、資金如何安排，以及當子女畢業、結婚、分居或父母去世時會發生什麼。
誰算外國買家？
聯邦與維州各有自己的認定標準，兩者並不完全相同。大致而言，不是澳洲公民、永久居民或紐西蘭公民的人，通常屬於外國人或外國買家。如果公司或信託由外國人持有或控制達到一定比例，該公司或信託也可能被視為外國人。持學生簽證、在學習期間買房自住的人，一般仍屬外國人。
通過公司、家族信託或以子女名義購買，並不能規避這些規則，反而常常增加複雜性：架構本身可能被視為外國人，信託契約也可能需要特定條款以處理維州附加稅。
泰國買家能買什麼、不能買什麼
- 現有住宅（成屋）：禁令期間外國人一般不得購買，僅有有限例外。
- 新建住宅及樓花公寓：一般可在取得審批後購買，或在適用時依據開發商的豁免證書購買。
- 住宅空地：一般可在取得審批後購買，通常附帶須在規定時間內完成建造的條件。
- 商業物業：視物業和買家情況，適用不同門檻和條件。
審批通常附帶條件，包括申報義務，以及有關住宅空置的規定。違反條件可能導致罰款，嚴重時可被命令出售。
維州對外國買家的稅費
外國買家購買住宅物業時，維州在普通印花稅之外另收外國買家附加印花稅。非居住業主每年還須繳納土地稅的缺席業主附加稅；住宅在一年內空置超過六個月，還可能須繳納住宅空置稅。這些費用在整個投資期間可能相當可觀，應在簽約前而不是簽約後進行測算。
房產應登記在誰的名下？
泰國家庭常為在大學讀書的子女在墨爾本買公寓，由父母出資。不同選擇有不同後果：
- 父母名下：父母保有控制權，但房產屬於父母的遺產，父母去世時可能需要在澳洲申請遺囑認證。
- 子女名下：看似簡單，但如果子女日後與伴侶分居，房產可能被納入分割範圍；父母出資可能需要以借款或贈與的形式書面記錄。
- 公司或家族信託名下：有助於控制與傳承，但對外國家庭會帶來額外的印花稅、土地稅及稅務居民問題，必須謹慎設立。
哪種方式合適，取決於家庭的規劃、子女的簽證及未來居留計劃，以及該房產在家族泰國財富中的位置。
付款與在泰國簽署文件
澳洲的貸款機構、產權轉讓人和律師現在必須核實身份，並越來越多地要求說明資金來源。從泰國匯出的款項應能追溯來源。合同和過戶文件很多時候可以電子簽署，但部分文件必須在海外由授權見證人見證，泰國文件也可能需要翻譯和認證。
買之前就要想好將來
購買前應考慮將來如何出售或傳承。外國賣家在交割時會被預扣稅款並須繳納澳洲資本利得稅，泰國稅務居民把售房款匯回泰國時還可能涉及泰國稅。一份處理澳洲資產的維州遺囑，在發生意外時可為家人節省數月時間。
常見問題
泰國公民可以在墨爾本買房嗎？
在現行禁令期間一般不能購買現有住宅，除非適用例外。新建住宅、樓花公寓和空地通常可在取得外國投資審批後購買。
以子女名義購買能避開外國買家規則嗎？
通常不能。如果子女同樣是外國人，規則同樣適用；房產登記在子女名下還會帶來家庭法和遺產方面的問題。
維州對外國買家有額外稅費嗎？
有。維州對外國買家購買住宅徵收附加印花稅，每年徵收土地稅的缺席業主附加稅，空置住宅還可能須繳納住宅空置稅。
我可以在曼谷簽合同嗎？
通常可以，但部分文件須由授權人士見證，並須完成身份及資金來源核查。應在交換合同前安排妥當。
我們如何提供協助
蔡慶偉律師事務所 (Chua Tan Associates) 自1990年起在墨爾本執業，為泰國家庭和泰國華人家庭處理澳洲法律事務。我們可通過視訊提供服務，並與您在泰國的律師、會計師和私人銀行家合作。我們可協助處理：
- 簽約前評估您能否購買以及如何購買；
- 為父母和子女安排產權結構；
- 為海外買家處理合同、審批及交割；
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第一步是付費的30分鐘諮詢，可通過視訊或在墨爾本面談進行。歡迎聯繫我們預約。
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蔡智勳，律師及調解員，蔡慶偉律師事務所（墨爾本）。本文僅供一般參考，不構成法律意見。
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