不少亞裔投資者和家族物業集團在累積住宅物業之後，開始轉向商業物業：帶租客的商鋪、寫字樓單位、倉庫，或醫療診所大樓。但購買商業物業與買自住房有很大不同：消費者保護較少，物業連同現有租約一併轉讓，而GST和維州近年推出的物業稅項，都可能改變投資回報的計算。
如果買家身在海外，或家族成員住在國外，購買主體的選擇和外國投資規則又多了一層考慮。本文概括介紹在墨爾本及維州地區購買商業物業時，法律盡職調查（due diligence）中常見的問題。本文旨在說明需要提出的問題，而不是為您的交易提供答案。
簽約前先確定購買主體
商業物業可以由個人、公司、家族信託或單位信託的受託人，或自管超級年金基金（self-managed superannuation fund，SMSF）購買。不同主體在稅務、資產保護、借貸、傳承和家庭法方面的後果各不相同。簽約後再更換買方，無論是通過提名（nomination）還是日後轉讓，都可能引起印花稅及其他問題。
SMSF可以購買商業用途不動產（business real property），包括按市場價值向關聯方購買，也可以按公平交易（arm’s length）條件出租給關聯方。但超級年金在借貸和關聯交易方面的規定非常嚴格，涉及基金顧問的意見。
只要涉及海外人士，就需要檢查維州的外國人附加稅費。外國買家附加印花稅（foreign purchaser additional duty）一般針對住宅物業，但混合用途或開發地塊如何歸類，可能取決於其用途。土地稅的缺席業主附加稅（absentee owner surcharge）則可適用於缺席個人、外國公司或缺席信託所持有的任何類型土地；如果全權信託的信託契約沒有處理外國受益人的問題，也可能被涵蓋。此外，信託持有的土地一般按信託附加稅率評稅，除非適用例外。我們關於外國業主物業稅務的文章對此有進一步討論。
買賣合同與第32條賣方聲明
商業物業買賣同樣需要《1962年土地買賣法》（Sale of Land Act 1962 (Vic)）第32條規定的賣方聲明（vendor’s statement），我們關於第32條聲明和冷靜期的文章已介紹一般規則。第31條規定的冷靜期權利，在土地主要用於工業或商業用途，或買方為公司等情況下，一般不適用。
GST。帶租約的物業可以作為持續經營（going concern）以免GST方式出售，但必須符合條件，包括租約屬於出售的一部分、買方已登記或須登記GST，以及雙方書面同意。如果條件不成立，可能需要繳納GST，因此合同價格是否含GST十分重要。在某些情況下也可以採用差額計稅法（margin scheme），同樣需要書面協議。GST安排是簽約前需要與會計師討論的問題。
租約與雜費。買家通常會索取全部租約、變更文件、附函（side letter）和租金明細，並與合同細項核對。在零售租約下，某些雜費（outgoings），例如土地稅，一般不能向租客收回，因此實際淨回報可能與推廣資料不同。
商業及工業物業稅。自2024年7月1日起，維州商業和工業用地在首次符合條件的交易時進入新的稅制（commercial and industrial property tax，CIPT）。該”進入交易”仍須繳納印花稅，符合資格的買家或可通過政府過渡貸款分期支付。此後，只要土地保持符合條件的用途，日後的轉讓一般免繳印花稅，並在過渡期結束後改為每年繳稅。物業是否已進入該稅制，應通過州稅務局（State Revenue Office）的物業清稅證明（property clearance certificate）確認。
規劃、土地汙染與建築合規
盡職調查通常涵蓋物業所屬分區（zone）和任何疊加管制（overlay），例如文物保護、洪水或環境審計疊加管制，以及現有或計劃用途是否獲准。舊油站和工業用地可能存在汙染風險。根據《2017年環境保護法》（Environment Protection Act 2017 (Vic)），管理和通報受汙染土地的責任落在管理或控制該土地的人身上，這可能包括並未造成汙染的新業主。業主也須負責建築合規：佔用許可（occupancy permit）、過往改建的許可、外牆包層，以及消防系統等基本安全設施（essential safety measures），這些設施須保持維護並每年出具報告。
接手現有租約
購買帶租客的物業，一般等於接替業主的位置，包括對零售租客在《2003年零售租約法》（Retail Leases Act 2003 (Vic)）下的義務。拖欠租金、已有糾紛和續租選擇權都需要核查。押金需要轉移，而銀行保函（bank guarantee）通常以賣方為受益人，可能需要重新開立或辦理轉讓。我們關於商業及零售租約的文章對租約條款有更詳細的討論。
融資與擔保
商業貸款機構會仔細審查租約、估值和借款架構，並可能要求董事或家人提供個人擔保。擔保可以約束擔保人的遺產；合同中的融資條件也應與貸款機構的審批時間相配合。我們關於私人借貸文件的文章介紹了非銀行融資。
FIRB與外國人士
外國人士在取得澳洲商業用地權益之前，如超過金額門檻，一般須通知聯邦財長。門檻因投資者和土地類型而異：空置商業用地、敏感土地和國家安全土地的規定更嚴格，外國政府投資者一般無論金額都須獲得批准。批准可能附帶條件，取得商業用地的某些行為亦須通知澳洲資產外國所有權登記冊（Register of Foreign Ownership of Australian Assets）。我們關於從海外購買澳洲物業和FIRB的文章介紹了相關程序。
交割與調整
維州交割一般以電子方式進行，租金、雜費和押金會在交割時調整。自2024年1月1日起，許多維州合同不能要求買方補償賣方的土地稅，但價格超過一項按指數調整門檻的合同仍可約定調整，因此需要核查調整條款。此外，除非賣方提供外國居民資本利得預扣（foreign resident capital gains withholding）清稅證明，買方必須從價款中預扣一部分交給澳洲稅務局（ATO）。
簽約前應提出的問題
- 應由哪個主體購買？會計師和貸款機構是否同意？
- 是否有任何相關人士在FIRB或維州附加稅費方面屬於外國人士？
- 這次出售是否屬於GST下的持續經營？價格是否含GST？
- 是否已看到全部租約和附函？哪些雜費可以向租客收回？
- 物業是否已進入商業及工業物業稅制？
- 分區是否允許現有用途？是否有汙染歷史？
- 佔用許可和基本安全設施記錄是否齊全？
- 由誰為貸款提供擔保？他們是否明白擔保的含義？
我們如何與物業投資者合作
經您同意，我們會與您的地產中介就合同、與會計師就購買主體和GST、與貸款經紀就融資時間、與驗樓師就檢查結果互相協調，讓問題在您受合同約束之前就交到合適的人手上。我們以英語、普通話和粵語提供服務，海外的家人也能清楚瞭解交易進展。
常見問題
在維州買商業物業要交GST嗎？
視情況而定。帶租約的物業如符合條件，可以作為持續經營免GST出售；否則可能需要繳納GST。應請會計師審核合同中的GST條款。
商業物業應該用信託還是公司購買？
沒有統一答案。這一選擇會影響稅務、土地稅、借貸、資產保護和傳承，需要在簽約前就您的具體情況尋求意見。
外國投資者可以在澳洲買商業物業嗎？
一般可以，但視乎投資者和土地類型，外國人士可能須通知聯邦財長並取得批准，同時也有登記義務，並可能涉及州政府附加稅費。
每個家庭的情況都不同，答案往往取決於細節。請預約諮詢，讓我們在您採取任何行動之前審閱您的文件和具體情況。
蔡慶偉律師事務所可以如何協助
蔡慶偉律師事務所自1990年起在墨爾本執業，為投資者和家族物業集團在維州購買商業及投資物業提供協助，從合同和租約審閱到交割。蔡智勳律師受過會計專業訓練（商學士，主修會計），是國際信託與遺產從業者協會（STEP）附屬會員，同時從法律和稅務兩方面為家族財富結構提供意見。他是國家認證調解員，也是認證家族企業顧問。我們與您的會計師、註冊稅務代理以及亞洲各地律師合作，本所公證人可為海外使用的文件辦理公證，並以英語、普通話和粵語提供服務。
重要提示：本文僅為一般資訊，不得作為依據。本文並非法律、稅務或財務意見，沒有考慮您的個人情況，亦可能未反映發佈後的法律變化。其他國家的法律也可能適用。請勿僅依據本文采取或不採取任何行動。閱讀本文或與我們聯繫，並不構成律師與客戶關係。如需針對您情況的意見，請預約諮詢。
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蔡智勳，律師及調解員，蔡慶偉律師事務所（墨爾本）。本文僅供一般參考，不構成法律或稅務意見。
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