安排私人貸款、過橋貸款（bridging loan）或二按（second mortgage）的按揭經紀，需要一位能跟上交易節奏的律師。貸款人希望抵押擔保穩妥可靠，借款人或擔保人希望弄清楚自己籤的是什麼，而經紀則希望交易順利交割，不要在最後關頭出狀況。
本文介紹蔡慶偉律師事務所在維多利亞州如何與按揭經紀合作處理私人借貸：我們為貸款人做什麼、為借款人和擔保人做什麼，以及專業界線在哪裡。我們接觸的不少當事人來自華人社區，或居住在海外。
我們為貸款人做什麼
盡職調查
放款之前，貸款人需要清楚瞭解抵押物業以及貸款背後的人。視乎交易情況，盡職調查可能包括：
- 產權查冊（title search），確認登記業主以及土地的持有方式；
- 現有產權負擔（encumbrances），包括產權上已有的按揭、警告備註（caveat）和契約限制；
- 借款人或擔保人實體，包括公司查冊，確認董事、股東和公司狀況；
- 信託契約（trust deed）：如由受託人借款或提供抵押，須確認受託人是否有此權力；
- 個人財產擔保登記冊（PPSR）查冊，可顯示公司個人財產上已登記的擔保權益，例如另一貸款人的一般擔保協議（general security agreement）。
交易審閱
我們從法律角度審閱擬議條款和交易結構：消費者信貸法律是否可能適用、抵押擔保是否與風險相稱、各方是否有權簽署，以及查冊結果中有沒有需要在交割前解決的問題。至於這筆貸款在商業上是否明智，仍由貸款人自行判斷。
起草抵押擔保文件
我們起草貸款協議、按揭文件、擔保及彌償契據（guarantee and indemnity），以及在適當情況下起草一般擔保契據（general security deed）並在PPSR登記。各份文件必須互相配合，例如擔保須涵蓋貸款協議所列的全部欠款，各文件的違約條款也須一致。
通過PEXA登記按揭
在維州，按揭一般以電子方式遞交登記，我們可以在PEXA平臺上擔任貸款人的代表。這涉及電子產權轉讓規則所要求的客戶授權和身份核實程序，並須與其他各方的代表協調。
警告備註
有時貸款人的權益是以警告備註來保障的，可能作為過渡措施，也可能因為無法登記按揭。警告備註是對所主張權益的公示，可限制產權交易，但本身並不賦予貸款人出售物業的權力。是否適合登記、以什麼為依據，都需要謹慎處理。
二按：一按同意與受償順序
在維州，電子產權證書通常由一按貸款人（first mortgagee）控制，因此要登記二按，一般需要一按貸款人在PEXA上配合；一按合同也可能把再設按揭視為違約。雙方可能簽訂受償順序契據（deed of priority），訂明一按可優先受償的範圍，以及執行抵押時雙方如何處理。我們關於貸款人在發放過橋貸款或二按之前應審視的法律問題一文，對這些風險有進一步介紹。
我們為借款人或擔保人做什麼
私人貸款人通常要求借款人和擔保人就融資條款取得獨立法律意見（independent legal advice），並往往要求律師出具證明書。我們會解釋文件的法律效力、所涉風險，以及違約時可能發生的情況。我們另有一篇關於簽署私人貸款或擔保前取得獨立法律意見的文章，有更詳細的說明。
我們不會同時代表雙方
在同一筆貸款中，我們不會同時代表貸款人和借款人，也不會同時代表貸款人和擔保人。貸款人希望抵押擔保強而可執行，借款人或擔保人則希望理解並限制自己的責任，一位律師不可能同時恰當地維護雙方利益。我們代表一方時，其他各方須另聘律師，我們可以與他們高效合作。
經紀的角色與律師的角色
經紀負責安排融資，熟悉市場。如屬受監管的信貸，經紀本身亦有法定義務，包括以客戶最佳利益行事的義務（best interests duty）。我們則就法律效力和法律風險向自己的客戶提供意見，並起草或審閱文件。向擔保人解釋擔保含義的人不應是經紀，而我們也不會向並非我們客戶的一方提供意見。角色清楚，既保護客戶，也保護經紀。
收費
每位客戶都會按照法律行業規則收到收費披露（costs disclosure）。在私人借貸中，貸款文件常規定由借款人承擔貸款人的律師費，這是雙方之間的商業條款，我們的客戶仍然是貸款人。
華語客戶與海外借款人
不少當事人更習慣用普通話或粵語溝通，或居住在中國大陸、香港、臺灣、新加坡或馬來西亞。我們可以用普通話和粵語解釋文件。如有當事人在海外簽署，身份核實和見證安排需要提前規劃，本所設有公證人（notary public）。如海外借款人正在購買或持有澳洲物業，外國投資審查（FIRB）規則可能相關，貸款人或需瞭解是否已取得批准。
來找我們時可以帶來的問題
- 貸款人是誰？借款人和擔保人是誰，是否涉及公司或信託？
- 抵押物業是哪一處？物業上是否已有貸款？
- 這是一按還是二按？是否已與一按貸款人接洽？
- 貸款用途是什麼？消費者信貸法律是否可能適用？
- 交割日期是哪天？借款人的還款退出方案是什麼？
- 是否有人在海外簽署，或需要以普通話或粵語獲得意見？
- 哪些人需要獨立法律意見？他們是否已獲告知？
我們如何與按揭經紀合作
我們把經紀視為專業合作伙伴，彼此角色分明。經紀可以向我們轉介貸款人、借款人或擔保人，之後我們只代表該客戶。私人貸款和過橋貸款的時間表往往很緊，因此經紀若能儘早提供完整情況，包括各方當事人、抵押物業、現有貸款、擬議條款和交割日期，會很有幫助。在客戶同意下，我們會向經紀更新進展，包括任何拖慢交割的事項，例如尚未完成的查冊、欠缺的信託契約或一按貸款人的配合。如另一方需要另行取得意見，我們會及早告知，避免延誤交割。
常見問題
私人貸款中，同一位律師可以同時代表貸款人和借款人嗎？
我們不會這樣做。在同一筆貸款中，貸款人和借款人的利益不同，各自應有自己的律師。擔保人也需要與借款人分開取得意見。
維州辦二按需要一按銀行同意嗎？
實際操作中，在維州以電子方式登記二按，通常需要一按貸款人配合，一按合同也可能限制再借款。雙方常會商定受償順序契據。具體情況取決於相關文件。
每個家庭的情況都不同，答案往往取決於細節。請預約諮詢，讓我們在您採取任何行動之前審閱您的文件和具體情況。
蔡慶偉律師事務所可以如何協助
蔡慶偉律師事務所自1990年起在墨爾本執業，為私人貸款人處理盡職調查、交易審閱、貸款及抵押擔保文件和電子登記，併為需要就融資條款取得獨立意見的借款人和擔保人提供服務。蔡智勳律師受過會計專業訓練（商學士，主修會計），是國際信託與遺產從業者協會（STEP）附屬會員，也是國家認證調解員和認證家族企業顧問。我們為澳洲各地及海外客戶提供協助，與客戶的會計師及亞洲各地律師合作，設有公證人處理在海外簽署的文件，並以英語、普通話和粵語提供服務。
重要提示：本文僅為一般資訊，不得作為依據。本文並非法律、稅務或財務意見，沒有考慮您的個人情況，亦可能未反映發佈後的法律變化。其他國家的法律也可能適用。請勿僅依據本文采取或不採取任何行動。閱讀本文或與我們聯繫，並不構成律師與客戶關係。如需針對您情況的意見，請預約諮詢。
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蔡慶偉律師事務所為家庭、遺囑執行人、受託人及其專業顧問，就澳洲及跨境的遺產規劃、遺產管理和遺產糾紛提供法律服務。如需安排保密諮詢，請致電墨爾本辦公室 +61 3 9602 3988，或通過下方表格提交諮詢。我們可使用普通話、粵語及英語提供服務。
蔡智勳，律師及調解員，蔡慶偉律師事務所（墨爾本）。本文僅供一般參考，不構成法律或稅務意見。
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