“何必等呢？不如現在就把公寓過戶到兒子名下。”
許多新加坡父母這樣對我們說。這個房產往往本來就是為子女買的，而子女現在就住在墨爾本。生前過戶，感覺比日後辦理遺囑認證簡單。
有時這確實是正確的決定。但轉讓澳洲房產是一項法律和稅務事件，一旦完成便很難撤回。以下是事先需要檢查的事項。
1. 即使是贈與，也可能要繳印花稅
在維州，土地轉讓一般須繳付土地轉讓印花稅，即使沒有任何金錢往來。如屬贈與，印花稅通常按房產的市場價值計算。
如您的子女在維州印花稅方面屬於外國人（例如並非澳洲公民或永久居民的新加坡公民），還可能須繳付8%的外國買家附加印花稅。
2. 父母本人的資本利得稅
在稅務上，把房產送出通常會被視為按市場價值出售。如房產自購入以來已升值，即使您沒有收到任何款項，也可能在澳洲產生資本利得稅。
作為外國居民，您一般不能申請主要居所豁免，也可能需要考慮外國居民預扣稅的規定。簽署任何文件前，務必先尋求稅務意見。
3. 子女可以擁有這個房產嗎？
如您的子女是澳洲公民或永久居民，通常不需要外國投資審批。如子女是臨時簽證持有人或外國人，則適用外國投資規定，而目前禁止外國人購買現有住宅的規定（至2029年6月30日）可能令轉讓無法進行。
4. 房貸
如房產有貸款，任何轉讓都須獲得貸款機構同意。子女可能需要以自己的名義重新貸款。
5. 保護您自己
房產一旦過戶到子女名下，就屬於您的子女，可能受到以下情況影響：
- 子女離婚或分居：在澳洲家庭法案件中，它可能被視為夫妻共同財產的一部分；
- 子女的債務或破產；以及
- 子女去世：房產將按子女的遺囑處理，而不是您的遺囑。
如您希望探訪時仍可入住，或繼續收取租金，這些安排必須妥善記錄。可考慮的方式包括以借款代替贈與、簽訂書面協議，或採用不同的持有結構。
6. 子女之間的公平
如您有多於一名子女，把房產轉給其中一人，可能令其他子女覺得不公平。這是日後糾紛的常見根源，有時甚至在父母去世多年後才爆發。請以書面記錄您的意願，並確保您的遺囑反映已經給予的財產。
另請參閱我們關於在世贈與與遺囑的選擇的文章。
7. 值得考慮的其他選擇
- 以遺囑留下房產。 需要辦理遺囑認證，但遺囑執行人按遺囑把房產轉給受益人時，無須繳付土地轉讓印花稅，稅務情況也可能不同。訂立維州遺囑可使程序更順利。
- 聯名持有。 把子女加為業主仍屬轉讓，問題相近，也會改變您去世時的安排。
- 出售後贈與現金。 這可以簡化事情，但亦有其稅務及家庭方面的後果。
- 在遺囑中設立遺囑信託，為子女及孫輩提供長期保障。
每個家庭的情況都不同，往往取決於細節。請預約付費的30分鐘諮詢；如您決定委託我們，諮詢費將抵扣首張賬單。
蔡慶偉律師事務所可以如何協助
蔡慶偉律師事務所自1990年起為新加坡及其他海外家庭處理墨爾本房產及遺產規劃事務。我們會一併審視房產轉讓、您的遺囑和授權書，並與您的稅務顧問合作，讓您在掌握全貌後作出決定。
常見問題
如果我把公寓送給女兒，還要繳印花稅嗎？
通常要。即使是贈與，印花稅一般也按市場價值計算。
澳洲有贈與稅嗎？
澳洲沒有一般性的贈與稅，但轉讓房產時仍可能涉及印花稅和資本利得稅。
我兒子是新加坡公民，持臨時簽證在墨爾本工作，我可以把房產轉給他嗎？
外國投資規定及現有住宅禁購規定，可能令轉讓無法進行或更為複雜。請先尋求意見。
如果出了問題，我可以把房產收回嗎？
一般不可以，除非當初已妥善記錄相關安排。
重要提示：本文僅為一般資訊，不得作為依據。本文並非法律、稅務、財務或移民意見，沒有考慮您的個人情況，亦可能未反映發布後的法律變化。其他國家的法律也可能適用。請勿僅依據本文採取或不採取任何行動。閱讀本文或與我們聯繫，並不構成律師與客戶關係。如需針對您情況的意見，請預約諮詢。
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蔡慶偉律師事務所為家庭、遺囑執行人、受託人及其專業顧問，就澳洲及跨境的遺產規劃、遺產管理和遺產糾紛提供法律服務。如需安排保密諮詢，請致電墨爾本辦公室 +61 3 9602 3988，或通過下方表格提交諮詢。我們可使用普通話、粵語及英語提供服務。
蔡智勳，律師及調解員，蔡慶偉律師事務所（墨爾本）。本文僅供一般參考，不構成法律意見。2026年10月更新。
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