父母常常希望確保某位家人永遠有地方住，但又不想把物業直接送給他。常見原因包括：
- 希望再婚配偶可以繼續住在家裡，但物業最終留給自己的子女；
- 某個成年子女需要住所，但不適合擁有物業，可能因為負債、婚姻關係不穩或不善理財；
- 家人有殘疾或長期照護需要。
遺囑可以通過”居住權”或”終身權益”來實現這一目的。
居住權與終身權益的區別
居住權（right to reside）讓某人可以住在物業裡，通常是終身，或直至再婚、入住護老院等特定事件發生為止。他不能出租或出售該物業。
終身權益（life interest）的範圍更廣。此人可以住在物業裡，也可以收取物業的收益，例如把物業出租。
在這兩種情況下，所有權都仍屬於遺產或信託。權利終止後，物業會轉給立遺囑人所選定的人，通常是子女。
遺囑必須回答的問題
許多爭議都是因為遺囑沒有回答以下問題：
- 由誰支付市政費、保險、業主立案法團費用和土地稅？
- 由誰負責維修和大型保養？
- 可否出售物業並另購一處住所？
- 其他人，例如新伴侶，可否一起居住？
- 如果此人暫時或永久入住護老院，怎麼辦？
- 權利究竟在什麼時候終止？
稅務考慮
居住權會影響稅務，包括物業最終出售時的資本利得稅，以及持有期間的土地稅。結果會因物業原本是立遺囑人的自住房還是投資物業、是否由信託持有而有所不同。這些問題應在擬定遺囑時就考慮清楚，而不是等到去世之後。
遺囑信託會更好嗎？
有時把物業放進遺囑信託會更好，並賦予受託人明確權力為該家人提供住所。這可以提供更大的彈性和保障，特別是當此人可能面臨破產或婚姻破裂時。信託的擬定必須考慮2028年起實施的新信託稅規則。
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蔡智勳，律師及調解員，蔡慶偉律師事務所（墨爾本）。本文僅供一般參考，不構成法律或稅務意見。除另有說明外，以維多利亞州法律為準。
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