墨爾本地產糾紛律師

維州的房地產糾紛因類型不同，需要走不同的程序：共有人糾紛一般向維州民事及行政審裁處（VCAT）申請，樓花合同的日落條款解約受《1962年土地買賣法》（Sale of Land Act 1962）限制，圍欄糾紛由裁判法院（Magistrates’ Court）處理，家居建築糾紛一般須先經過維州家居建築糾紛解決機構（DBDRV）。選對程序、守住期限，往往比爭論本身更關鍵。我們可用普通話、粵語或英語協助業主、買家、賣家和投資者處理這些糾紛。

要點速覽

• 共有物業糾紛可依據《1958年財產法》（Property Law Act 1958）第四部分向VCAT申請；VCAT可命令出售或分割共有土地、分配售房款，並處理租金與開支的賬目。
• 住宅樓花合同的賣方如要依據日落條款（sunset clause）解約，須取得買方書面同意（並提前至少28天書面通知）或最高法院命令。
• 收到注意事項失效通知（lapsing notice）後，注意事項人須在通知期限內取得法院命令，否則注意事項可能失效。
• 圍欄通知（fencing notice）送達後，鄰居有30天回覆；在維州只有裁判法院可裁決圍欄糾紛。
• 家居建築糾紛一般須先經DBDRV（現為建築與管道委員會BPC的一部分），方可向VCAT申請（申請禁制令除外）。

共有人糾紛：出售還是分割？

兄弟姐妹繼承同一物業、朋友合資買房、分手情侶共同持有投資房，都可能出現一方想賣、一方不想賣的局面。根據《1958年財產法》第四部分，只有共有人才可以向VCAT申請；VCAT可命令出售物業或實物分割，決定售房款如何分配，並考慮一方多付的貸款、維修開支或收取的租金，作出補償或調整。

需要注意：一旦物業已轉讓給買家，原共有人便不再具備申請資格；已婚或事實伴侶之間的物業糾紛通常屬於家庭法範圍，可能應向聯邦家庭法院處理。申請前先整理產權、出資和開支證據，並嘗試協商或調解，往往可節省費用。

買賣合同違約、解約與訂金糾紛

買方未能按時交割（settlement）、賣方未能交付空置物業、貸款未獲批准、交割前發現未披露的問題，都是常見糾紛。一般而言，守約方須按合同條款發出違約通知（default notice），給予對方補救期，期滿仍未補救才可解約。程序有誤，可能反而令自己成為違約方。

• 訂金歸屬：買方違約時，賣方通常可依合同沒收訂金並追討損失；賣方違約時，買方一般可要求退回訂金。
• 賣方聲明（Section 32 statement）：如披露有缺陷，買方在某些情況下可能有權在交割前撤銷合同。
• 強制履行：守約方也可選擇要求法院命令對方完成交易。

樓花合同的日落條款

樓花（off-the-plan）合同通常約定一個日落日期，若屆時分契圖則（plan of subdivision）尚未登記，合同可被解除。為防止賣方在樓價上漲後藉此解約再高價出售，《1962年土地買賣法》規定，住宅樓花合同的賣方須取得買方書面同意，或向最高法院申請命令，才可依據日落條款解約。賣方須提前至少28天書面通知並說明理由；法院會考慮解約是否公正合理，並可命令賣方向買方作出合理補償。

例如：一名海外買家收到開發商的解約通知，信中要求其在期限內“同意”。買家並無義務同意，應先諮詢律師，評估物業現值、延誤原因和自身選擇。

注意事項（Caveat）：保護權益，也可能帶來責任

根據《1958年土地轉讓法》（Transfer of Land Act 1958），對土地擁有可登記權益的人（例如已簽約的買方、持有書面押記的出借人）可登記注意事項，阻止他人在未通知的情況下辦理產權交易。但並非所有債務都可以登記注意事項。對方可向登記處申請發出失效通知，注意事項人必須在期限內取得法院命令，否則注意事項將失效，且一般不能以同一權益再次登記。無合理理由登記注意事項，還可能須向受影響者賠償損失。

業主立案法團、圍欄及建築糾紛

業主立案法團（owners corporation）：受《2006年業主立案法團法》（Owners Corporations Act 2006）規管。管理費欠款、違反規章、噪音、維修責任等糾紛，一般先經法團內部投訴程序，再可選擇由維州糾紛解決中心（DSCV）調解（須各方同意），仍無法解決可向VCAT申請。

圍欄（Fences Act 1968）：相鄰業主一般平均分攤“足夠的分界圍欄”費用。一方可發出圍欄通知，鄰居有30天回覆；無法達成協議時，由裁判法院裁決。

家居建築糾紛：業主與建築商之間的施工缺陷、延誤、付款糾紛，一般須先向DBDRV申請（DBDRV現已併入建築與管道委員會BPC），取得調解證明等文件後才可向VCAT起訴；申請禁制令則不受此限。

常見問題

和兄弟姐妹共同繼承的房子，對方不同意賣，怎麼辦？

如果您是登記的共有人，可依據《1958年財產法》第四部分向VCAT申請出售或分割，VCAT也可處理售房款分配和開支補償。申請前一般建議先協商或調解。

開發商說樓花超過日落日期，要我同意解約，我必須同意嗎？

不必。住宅樓花合同的賣方須取得您的書面同意或最高法院命令才可依日落條款解約，法院還可命令賣方作出補償。回覆前應先諮詢律師。

買家沒有按時交割，賣家可以馬上沒收訂金嗎？

一般須先按合同發出違約通知並等待補救期屆滿，才可解約及處理訂金。直接沒收可能引起反訴。

別人欠我錢，可以在他的房子上登記注意事項嗎？

單純的債務通常不足以登記注意事項，須對該土地擁有可登記權益（例如書面押記）。無合理理由登記可能須賠償對方損失。

和建築商有糾紛，可以直接去VCAT嗎？

家居建築糾紛一般須先經DBDRV程序，取得相關證明後才可向VCAT申請；申請禁制令除外。

房地產糾紛往往涉及嚴格期限，越早取得意見越有利。請致電 03 9602 3988 預約，您可到墨爾本市中心 262 Queen Street 二樓辦公室面談，或通過視頻會議，以普通話、粵語或英語溝通。物業事務由陳律師（Tan Chua）負責。

本文僅為一般性信息，不構成法律意見。

本頁審閱：陳律師 Tan Chua（Chua Tan Associates）｜最後更新：2026年10月