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海外父母為澳籍子女購買房產:最容易被忽略的法律問題

  • 2026 年 11 月 5 日

Home » 澳洲法律解讀 » 房產及建築 » 海外父母為澳籍子女購買房產:最容易被忽略的法律問題

作者:蔡智勳律師(Justin Chua),蔡慶偉律師事務所律師及調解員 · 最後審閱:2026年11月

簡要回答:海外父母出錢幫在澳子女買房,最容易出問題的往往不是買房本身,而是「這筆錢到底是什麼」。沒有清楚說明:「是贈與還是借款,父母要不要登記在權利上,海外資金如何向銀行說明來源。」這些安排如果事先沒有書面記錄,日後在子女離婚分居、父母離世或家庭成員之間產生分歧時,就難以再清楚說明。

以下是我們經常提醒跨境家庭事務客戶注意的問題,僅供一般參考。

是贈與還是借款,為什麼一定要清楚寫明?

許多家庭將父母的資助視為「屬於自己的事」,不留任何文件記錄。常見的情況是:父母心裡認為是借給子女,但子女卻認為是贈與;或者兄弟姐妹之間對「誰拿了多少」有不同的理解。在沒有書面記錄的情況下,事後就難以證明最初的真實意圖。

如果贈與,可以考慮留下贈與說明;如果是借款,通常需要書面借款協議,明確金額、還款安排、是否計息、到期時間,必要時亦要考慮以抵押等方式保障。哪種方式適合,要結合家庭目的、銀行貸款要求和各方所在地的法律一併考慮。

父母是否應該在權利證上註記自己的名字?

有些父母希望自己的名字也能註記在權利證上,以「保障」這筆錢。但如果父母是外國人,這一步可能帶來額外的審批和稅務問題:

  • 根據澳洲外國投資審查委員會(FIRB)的指引,外國人取得住宅土地權利通常需要事先獲得外國投資許可;自2025年4月1日起,外國人原則上被禁止購買現有住宅(如有其他規定,部分例外仍需申請許可),聯邦政府已宣布將禁令延長至2029年6月30日,簽約前應核實最新規定。持有澳洲永久簽證的民眾則不需要申請外國投資許可。
  • 在維多利亞州,外國買家購買住宅時需額外支付8%的外國買家附加印花稅。

父母是否登記、登記的股份多少、以什麼方式共同擁有,都會影響上述問題,應在簽訂合約之前而非交割前考慮。

海外匯款,銀行會問什麼?

澳洲銀行在批准貸款時通常會核查首付款來源。來自海外的資金通常需要提供匯款紀錄、資金來源說明,以及父母簽名的贈與聲明等文件。常見的問題是:資金分多次、經多人賬戶匯入,路徑難以說明;或者向銀行聲稱資金是「贈與」,但家庭內部又另有借款安排,前後說法不一致。資金出境還涉及父母所在國家或地區的外匯規定,需要在當地另行確認。

子女離婚分居,父母的錢會怎樣?

如果子女日後與配偶分居,這套房產通常會成為家庭法財產分割中需要考慮的資產。父母最初提供的資助被視為對子女的贈與,對夫妻雙方而言也是贈與,亦可能是一筆需要償還的債務,這可能會對結果產生重大影響。由於沒有任何書面記錄,且在分居後才補簽借款文件,往往難以獲得認可。相關問題可參閱家庭法專頁。

父母的遺囑需要配合調整嗎?

需要考慮。如果父母向其中一個子女借錢,未來父母去世時,這筆借款是否需要扣除該子女的繼承資產,是否豁免,最好在遺囑和借款文件中清楚寫明,以避免兄弟姐妹之間產生爭議。如果父母在海外和澳洲都有資產,亦需要考慮不同地方的遺囑如何配合。詳細內容可參閱。遺產規劃專頁。

稅務上需要注意什麼?

贈與、借貸利息、日後出售或出租房產,都可能涉及澳洲及父母所在地的稅務問題,而結果往往取決於各方的稅務居民身份。這部分應另行確認給具跨境經驗的稅務顧問。

在購買房地產之前,可以先核對哪些事項?

  • 家庭內部確認資助的性質:贈與還是借款
  • 以書面形式記錄資助安排
  • 確認父母是否已在權利所有權上登記,以及相關審批及印花稅的影響
  • 整理清晰的外國資金來源及匯款記錄
  • 確保銀行的聲明與家庭內部安排一致。
  • 檢查父母與子女的遺囑是否需要適當調整

常見問題

口頭約定的借款有效嗎?

口頭協議並不一定有效,但在發生爭議時,難以證明金額、條件和真實意圖,因此通常建議以書面形式記錄。

如果子女是澳洲公民,父母出錢但沒有取得所有權,是否需要FIRB的批准?

通常是否需要外國投資者的批准,取決於誰是取得房產權利的人。詳細情況應在簽約前確認。

銀行要求的贈與聲明,能不能隨後改成借款?

不建議。銀行發出的聲明與實際安排不一致,可能會帶來貸款和法律風險;應在申請貸款前確定資助的性質。

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每個家庭的資金安排、身份和目的都不一樣。如果您想在購買房地產之前釐清這些問題,歡迎與我們聯繫。預約30分鐘付費諮詢如果您之後正式委託我們處理,諮詢費可抵扣首張帳單。我們提供普通話和粤語服務,並可為全澳各地及海外客戶安排視頻諮詢。電話:+61 3 9602 3988;WhatsApp:+61 490 369 102;微信:chuatan262。

本文僅為一般性資料,並不構成法律意見;讀者不應憑此決定任何事項,請向律師諮詢相關事宜。

資料截至2026年11月

相關服務:墨爾本房地產律師——海外買家、FIRB、樓花、商業不動產及房產糾紛。

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