最后审阅：2026年10月
以什么方式持有澳洲房产，几乎决定了之后的一切：要缴多少印花税、每年要缴多少土地税、租金和出售所得如何课税、持有人去世后如何处理，以及家族成员离婚或被起诉时，房产是否会受到牵连。
对海外家庭而言，还有一个额外的陷阱：一个对澳洲本地人来说很理想的结构，如果起草时没有考虑到海外家庭成员，就可能招致高额的外国人附加税。
三种主要持有方式
| 持有结构 | 主要优点 | 对海外家庭的主要缺点 |
|---|
| 个人名义 | 设立简单、成本低；容易申请贷款 | 易受个人债务及诉讼牵连；去世后需办理遗产认证；收入分配缺乏弹性 |
| 公司 | 所有权与个人分离；可通过转让股份变更权益 | 不享有资本利得税折扣；外国人控制的公司须缴外国人附加税；每年合规负担较重 |
| 全权信托（家族信托） | 收入和资本分配灵活；持有人去世后信托继续存在，无需遗产认证；具资产保护作用 | 只要有海外受益人可能受益，就可能被视为“外国信托”；向非居民分配的规则复杂 |
“外国信托”的陷阱
澳洲大多数州都对外国业主征收外国买家附加印花税，以及每年的土地税附加税。2026年的税率如下：
维多利亚州：购买时加征8%印花税，每年另加征4%的缺席业主附加税（土地税）。
新南威尔士州：购买时加征9%附加印花税，每年另加征5%的土地税附加税。
其他州：昆士兰州、西澳州、南澳州及塔斯马尼亚州也设有附加税，税率各不相同。
一个全权信托，仅仅因为信托契约允许受托人向外国人分配，就可能被认定为外国信托，从而须缴纳上述附加税。
在维多利亚州，一些较早设立、受益人范围宽泛的家族信托——例如受益人包括住在新加坡或吉隆坡的亲属——即使从未有任何海外家庭成员拿过一分钱，也可能被纳入附加税范围。
如果家族打算让澳洲的家庭成员受益，一份起草得当的信托契约可以永久排除外国人，从而避免附加税。如果受益人主要在海外，附加税往往难以避免，问题就变成：信托的其他好处是否仍值得这样做。
此外，具有外国权益的信托或公司，在联邦外国投资法规下也可能属于“外国人”。因此，即使受托人是一家澳洲公司，也可能需要取得外国投资审查委员会（FIRB）的批准。
跨境税务
新加坡、马来西亚和印尼都与澳洲签有税收协定，但这些协定都不能免除澳洲对澳洲土地所征的税。要点如下：
我们会与家族在澳洲及海外的会计师合作，确保法律结构在设计之初就考虑到税务结果。
资产保护与传承
信托或公司可以保护房产不受家族成员债权人追索，并让房产无需经过遗产认证程序。
但保护是有限度的。澳洲家事法庭可以把信托资产视为控制该信托的一方配偶的财产；为逃避债权人而作出的转让也可能被撤销。信托的控制条款——谁有权委任和撤换受托人，即委任人（appointor）的安排——往往比信托本身更为关键。
调整现有的持有结构
把房产从个人名义转入信托或公司，在印花税上通常被视为一次新的购买，还可能触发资本利得税，并需要重新申请FIRB批准。务必在了解全部成本之后，再决定是否调整结构。
常见问题
我的家族信托的潜在受益人包括在马来西亚的亲属，维州会把它视为外国信托吗？ 有可能，这取决于信托契约的条款。如果受托人有修改权，且不会带来不利的税务后果，许多信托契约可以修改以排除外国受益人。
对新加坡投资者来说，公司是否比信托更好？ 两者并无绝对优劣，要看谁将受益、打算持有多久，以及两国的税务情况。
用信托持有房产，可以避免遗产认证吗？ 对信托财产而言可以，但信托的控制权必须按照信托契约正确地传承。
联系我们。 在购买或调整结构之前，欢迎预约初步咨询，我们会与您的顾问一起审视合适的持有结构。
延伸阅读：新加坡、马来西亚及印尼买家的FIRB审批指南；拥有澳洲资产的家族企业传承规划指南。
本文仅为一般资料，并非法律或税务意见。文中税率以2026年10月为准，且经常调整。
资料来源：Maddocks — Victorian property taxation guide · Revenue NSW 2024–25 Budget measures · Hall & Wilcox on foreign surcharges and trust deeds
蔡智勋，律师及调解员，蔡庆伟律师事务所，墨尔本。本文仅为一般资料，并非法律意见。
简体中文 
English (Australia) 
繁體中文