简单回答：澳洲没有遗产税，父母去世、房产过户到子女名下这一步，一般也不产生资本利得税。真正需要留意的是后面几个环节：过户时的印花税（在维州，按遗嘱或无遗嘱继承规则过户给受益人通常免征）、海外受益人是否需要FIRB审批、持有期间的土地税和租金所得税，以及日后卖房时的资本利得税和外国居民预扣税。
下面按一个家庭实际会遇到的顺序，逐一说明每个环节涉及什么税费、由谁承担。本文以维多利亚州为主，并简要提及新州。税务结果取决于具体事实，实际处理前请向会计师或税务顾问取得针对个人情况的意见。
第一步：去世时——澳洲没有遗产税
澳洲联邦和各州目前都不征收遗产税（inheritance tax / estate tax），也没有赠与税。遗产的总价值多少，本身不会产生一笔”遗产税”。
去世本身也不会触发资本利得税。根据《1997年所得税评估法》第128分部（Division 128），房产从去世者转到遗嘱执行人或遗产管理人，再从执行人转给受益人，期间产生的资本利得或亏损一般不予计算。税务上相当于把”是否交税”推迟到受益人或遗产日后出售的时候。
需要注意的是，”不交税”不等于”没有税务后果”。受益人继承的是房产的成本基础（cost base），这会直接决定日后卖房时的税额。我们在澳洲没有遗产税？去世时的资本利得税、海外受益人与来自海外的赠与一文中对此有更完整的介绍。
成本基础怎么算
- 去世者在1985年9月20日之后购入的房产：受益人一般承接去世者原来的成本基础（购入价加相关费用）。
- 去世者在1985年9月20日之前购入的房产（”CGT前资产”）：受益人的成本基础一般为去世当日的市场价值。
- 去世者的主要住所（去世时未用于产生收入）：成本基础一般也是去世当日的市场价值。
因此，如果日后可能出售，建议尽早请持牌估价师出具去世当日的估价报告，事后补做往往更困难。
第二步：过户给受益人——印花税
维多利亚州
根据维州《2000年印花税法》（Duties Act 2000）第42条，遗嘱执行人或遗产管理人按照遗嘱条款、或按照无遗嘱继承规则，把房产无偿转给受益人，一般免征印花税（产权转让税）。维州税务局（SRO）的税务裁定DA-051说明了适用方式。
免税的前提是过户要与遗嘱或法定继承份额相符：
- 受益人分到的价值超出其应得份额（例如一名子女取得整套房产，再用现金补偿兄弟姐妹），超出部分可能需要按正常税率缴纳印花税；
- 如果遗嘱附带条件（例如受益人须向遗产支付一笔款项才能取得房产），必须严格按遗嘱条件执行，否则可能整笔过户都要交税；
- 家庭成员之间另行协商、偏离遗嘱的安排（如家庭和解协议），需要事先评估印花税后果。
以符合遗嘱的方式过户给受益人，本身属于免税交易；即使受益人是外国人，一般也不需要另付维州的外国买家附加印花税。但如果安排偏离了遗嘱，情况就可能不同。
新南威尔士州（简述）
新州对按遗嘱或无遗嘱继承规则过户给受益人的情况，征收一笔固定的优惠印花税（新州税务局目前公布为100澳元）。外国受益人按遗嘱取得房产，一般不需缴纳外国买家附加印花税（surcharge purchaser duty）；如果过户偏离了遗嘱，则可能需要缴纳。
第三步：海外子女继承——是否需要FIRB审批？
这是海外家庭最常问的问题之一，答案取决于两点：受益人是否属于”外国人”（foreign person），以及房产是按遗嘱还是按无遗嘱继承规则取得。
- 谁是”外国人”：大致是指不在澳洲通常居住的个人。澳洲永久居民、在澳洲通常居住的新西兰公民一般不属于外国人。居住在海外的澳洲公民在住宅用地方面通常有豁免。
- 按遗嘱继承：自2021年1月1日起，外国人按遗嘱取得澳洲土地（包括住宅）不再自动豁免。外国受益人一般需要向外国投资审查委员会（FIRB）申报并取得批准（不反对意见），并支付申请费。通常应在遗嘱执行人办理过户之前处理。
- 无遗嘱继承：按法定继承规则”依法律运作而转移”（devolution by operation of law）取得的权益，属于《外国收购与接管条例2015》第29条的豁免范围。不过个案仍应核实。
2025年起的”禁止外国人购买现房”政策会影响继承吗？
联邦政府自2025年4月1日起禁止外国人购买现有住宅（established dwellings）。这项禁令原定为期两年，2026–27年度预算已宣布延长至2029年6月30日。这项政策针对的是”购买”。继承不是购买，禁令本身不会让外国受益人失去继承权。
但这不代表可以直接过户。按遗嘱继承的外国受益人仍然需要FIRB批准，而FIRB可以附加条件，例如要求在一定期限内出售。目前官方公布的指引没有专门说明禁令期间如何处理继承申请，因此应在过户前取得具体意见。批准后，还可能有每年申报空置情况的义务（空置费）。
如果外国受益人不想申请，常见的替代方案是由遗产直接出售房产，把净款分给受益人。立遗嘱时也可以考虑相应条款，详见遗嘱与遗嘱信托中的外国受益人排除条款：土地税、印花税与FIRB。
第四步：持有期间——土地税与租金所得税
维州土地税
去世者生前自住的房屋，在遗产管理期间，维州土地税法对其主要住所豁免设有延续安排：通常在一定期限内继续有效，期限截止于法定期限届满或房产归属受益人（以较早者为准），并有附加条件（例如在此期间出租取得收入可能导致失去豁免）。超过期限、或房产本来就是投资房，一般需要缴纳土地税。
海外家庭需要特别注意两项附加税：
- 缺席业主附加税（absentee owner surcharge）：适用于非澳洲公民或永久居民、且不在澳洲通常居住的业主，目前附加税率为4%（在一般土地税之外另计）。遗产或信托中如有缺席受益人，持有中的土地也可能被计征。外国受益人把房子过户到自己名下后长期持有，每年都要计入这笔成本。
- 空置住宅土地税（vacant residential land tax）：自2025年起适用于全维州。住宅在上一个日历年空置超过6个月，按房产资本改良价值（CIV）征收，首年1%，连续空置第二年2%，第三年起3%。维州法律对去世者遗产设有一定期限的豁免，但期限届满后如继续空置，就会开始计税。
租金所得税
房子出租的，租金属于应税收入。遗产管理期间，遗嘱执行人须为遗产申报信托报税表；如受益人是海外居民，执行人通常需代其缴税。房子过户到受益人名下后，租金由受益人自行申报。非居民没有免税额度，从第一元起按较高税率征税，可抵扣的费用（贷款利息、管理费、维修等）也需要保留凭证。
第五步：卖房时——资本利得税（CGT）
两年规则与主要住所豁免（简述）
如果房子是去世者的主要住所，在去世后两年内完成交割出售，一般可以全部豁免资本利得税；某些情况下，如受益人入住，也可能豁免。对于海外居民，这项豁免有额外限制。这部分规则较多，我们会在另一篇文章中详细说明，此处不展开。
50%折扣与海外居民
- 澳洲税务居民：持有超过12个月可享50%资本利得折扣。继承的房产（1985年后购入）计算持有期时，可以连同去世者的持有时间一起计算。
- 外国居民：2012年5月8日之后累积的增值部分，一般不能享受50%折扣。澳洲房产属于”应税澳洲财产”，外国居民出售同样要在澳洲交资本利得税。
- 2027年7月1日起的新规：2026年6月已立法通过的税改规定，自2027年7月1日起，个人、信托和合伙出售资产时，对该日之后累积的增值不再适用50%折扣，改为成本基础按通胀指数调整，并对居民个人设30%最低资本利得税率。2027年7月1日之前累积的增值仍适用旧规则，需要通过估价或指定的分摊方法区分。外国居民大致维持现行处理。继承房产准备在2027年前后出售的家庭，建议提前与会计师商量时间安排和估价。
海外受益人的资本利得税问题，可参阅海外受益人资本利得税。
外国居民资本利得预扣税与清税证明
自2025年1月1日起，凡出售澳洲房产，不论价格高低，买家都必须在交割时预扣成交价的15%交给澳洲税务局（ATO），除非卖方在交割前提供ATO签发的清税证明（clearance certificate），证明卖方是澳洲税务居民。
- 遗嘱执行人以遗产名义出售时，可以作为受托人申请清税证明，并附上遗嘱或遗嘱认证文件；
- 证明有效期为签发起12个月，处理可能需要数周，应在挂牌时就申请；
- 外国居民卖方不能取得清税证明。被预扣的款项可在报税时抵扣实际税款，多扣的部分退还，也可以事先申请调整预扣比例。
一套150万澳元的房子，如果没有清税证明，交割时就会先被预扣22.5万澳元，对资金安排影响很大。
先过户再卖，还是由遗产直接卖？
| 比较项目 | 遗产直接出售 | 先过户给受益人再出售 |
|---|
| FIRB | 受益人一般不需要申请 | 外国受益人按遗嘱继承一般需申请 |
| 印花税 | 买方按正常税率支付 | 按遗嘱过户一般免征（维州） |
| 两年规则 | 执行人出售同样适用 | 受益人出售同样适用 |
| 资本利得税 | 由遗产申报；海外受益人的份额通常由执行人代缴 | 由受益人按其本人居民身份申报 |
| 预扣税/清税证明 | 按遗产（受托人）情况申请 | 按受益人本人居民身份判断 |
| 持有成本 | 遗产管理期间的土地税 | 受益人名下的土地税及可能的附加税 |
哪种方式更合适，取决于受益人的居民身份、是否打算长期持有、兄弟姐妹之间如何分配等因素，应在遗嘱认证之后、挂牌之前作出决定。
海外受益人与CGT事件K3
当去世者为澳洲税务居民、资产转给外国居民受益人时，有一条特殊规则（CGT事件K3）：视同去世者在去世前出售了该资产，增值计入去世者最后一年的报税表，由遗产承担。但这条规则不适用于”应税澳洲财产”，而澳洲房产正属于应税澳洲财产。因此，澳洲房产转给海外子女，一般不会触发K3；日后卖房时，海外受益人仍需在澳洲缴税。K3主要影响的是股票、基金等其他资产。
卖房款汇回中国或其他地区
澳洲方面对于把遗产或卖房款汇往海外没有出境额度限制，银行会按反洗钱要求核实资金来源，通常需要提供遗嘱认证或遗产管理书、成交文件等。
中国内地实行个人年度结汇和购汇便利额度（通常为每人每年等值5万美元），超出额度一般需要向银行提供继承及资金来源证明。具体要求因银行和地区而异，汇款前应先咨询收款银行。
收款人所在地是否要交税，要按当地法律判断。中国内地目前没有遗产税，但中国税务居民原则上就境外所得负有纳税义务，出售境外房产的所得可能涉及申报，并可抵免已在澳洲缴纳的税款。台湾地区设有遗产及赠与税，去世者的住所地会影响课税范围。香港、新加坡和马来西亚目前没有遗产税。这些都应向当地税务顾问取得意见。如果是海外家人去世、在澳洲留有资产，也可参阅家人在海外去世但在澳洲留有资产，应该怎么办？。
一览表：哪个环节、交什么税、谁来交
| 环节 | 税费 | 谁承担 | 要点 |
|---|
| 去世 | 遗产税 | — | 澳洲没有遗产税 |
| 去世、转给执行人及受益人 | 资本利得税 | — | 第128分部：一般不计税，受益人承接成本基础 |
| 过户给受益人 | 印花税 | 受益人/遗产 | 维州：符合遗嘱或法定份额一般免征；新州：固定优惠税额 |
| 过户给外国受益人 | FIRB申请费 | 受益人 | 按遗嘱继承一般需批准；无遗嘱继承通常豁免 |
| 持有期间 | 土地税、缺席业主附加税、空置住宅土地税 | 遗产（管理期间）/业主 | 自住豁免可在一定期限内延续；海外业主附加税4% |
| 出租期间 | 所得税 | 遗产/受益人 | 非居民无免税额度 |
| 出售 | 资本利得税 | 遗产或受益人 | 两年规则；外国居民无50%折扣；2027年7月1日起新规 |
| 交割 | 15%外国居民预扣税 | 卖方（由买方预扣） | 居民卖方须在交割前提供清税证明 |
| 汇款回国 | 当地税务及外汇规定 | 受益人 | 咨询当地银行及税务顾问 |
实务要点与常见错误
- 没有做去世日估价：CGT前资产和去世者自住房的成本基础取决于去世当日市值，应尽早估价。
- 误以为两年规则”自动”适用：两年是按交割日计算，不是签约日；遗嘱认证耗时较长时，应尽早规划。
- 海外子女先过户再说：按遗嘱继承的外国受益人，未取得FIRB批准就办理过户，可能面临处罚。
- 兄弟姐妹自行”补差价”：偏离遗嘱份额的安排，可能产生印花税。
- 忘记清税证明：即使执行人和受益人都在澳洲，没有清税证明，买家仍会预扣15%。
- 空置不管：房子长期空置等待处理，过了豁免期就可能产生空置住宅土地税。
常见问题
父母留下的澳洲房子卖掉要交多少税？
取决于房子是否为父母的主要住所、出售时间（是否在两年内交割）、成本基础以及出售人的税务居民身份。若符合两年规则，可能完全免税；否则按增值部分计算资本利得税，居民可能享有折扣，外国居民一般不能。需由会计师按具体数字计算。
海外子女继承澳洲房产需要FIRB吗？
如果子女属于”外国人”且按遗嘱继承住宅，一般需要FIRB批准；按无遗嘱继承规则取得的，通常属于豁免。居住在海外的澳洲公民一般有豁免。
继承房产过户要交印花税吗？
在维州，按遗嘱或法定继承份额过户给受益人，一般免征印花税；新州则征收一笔固定的优惠税额。偏离遗嘱的安排可能需要交税。
外国人禁止买房，还能继承澳洲房子吗？
禁令针对购买，继承不是购买。但按遗嘱继承的外国受益人仍需FIRB批准，且可能被附加出售等条件。
继承的房子出租，租金要交税吗？
要。租金属于应税收入，非居民从第一元起计税。
我们可以如何协助
我们为遗嘱执行人和受益人（包括身在中国内地、香港、台湾、马来西亚、新加坡等地的家庭成员）处理遗嘱认证、房产过户或出售，协调FIRB申请、清税证明和土地税事宜，并与家庭的会计师和海外顾问配合，安排出售时间和分配方式。
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蔡智勋，律师及调解员，蔡庆伟律师事务所（墨尔本）。本文仅供一般参考，不构成法律或税务意见。
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