最后审阅：2026年10月31日
简要回答
非澳洲税务居民出售澳洲房产时，买方一般须在交割时预扣售价的15%并缴交澳洲税务局，除非卖方持有清税证明或已获准调低预扣比例。被预扣的款项在卖方申报澳洲税时抵扣。外国居民一般也不能享受自住房免税，也不能就2012年5月8日之后的增值享受资本利得税折扣。对泰国税务居民而言，把售房款汇入泰国还可能产生泰国税务后果。
挂牌出售之前
- 确认产权人及持有方式。联权共有、分权共有、公司和信托的出售方式各不相同。如果产权人已去世，可能需要先办理遗嘱认证。
- 检查贷款及任何限制登记（caveat）。银行解押流程和产权上的限制登记都可能拖延交割。
- 准备卖方声明。维州法律要求在买方签约前提供卖方声明（Section 32声明），出错可能让买方撤约。
- 规划税务。请会计师估算澳洲资本利得税，并考虑是否值得申请调低预扣比例。
外国居民预扣税
自2025年1月1日起签订的合同适用15%预扣，没有最低价格门槛。澳洲居民向买方提供清税证明即可免除预扣。外国居民卖方可向澳洲税务局申请调整预扣比例，例如预计应缴税款低于预扣金额时。申请需要时间，应尽早开始。
是否属于这些规则下的外国居民，是税务居民身份问题，而不是签证问题。在墨尔本生活多年的泰国公民可能是澳洲税务居民，而住在曼谷的澳洲公民则可能不是。
在泰国签署文件
现在许多维州合同可电子签署。但部分文件，例如某些过户文件、身份核实文件及授权书，需要授权见证人。在海外，见证人通常是澳洲领事官员或公证人。这一步出错是常见的延误原因。如果您会出行或不便签署，可以订立维州授权书，授权您信任的人代为签署。
把款项汇回泰国
自2024年1月1日起，泰国对其税务居民自该日起取得的境外收入，在汇入泰国时征税。出售澳洲房产的增值可能属于该规则范围。泰国与澳洲签有避免双重征税协定，已缴的澳洲税款可能可以抵免，但在汇款前应先向泰国税务顾问确认。详见我们关于泰国税与澳洲收入的另一篇文章。
出售继承或遗产房产
如果房产属于已故父母，遗嘱执行人或遗产管理人通常须先取得维州授权书才能出售。继承房产有自己的资本利得税规则，海外受益人与澳洲居民的待遇也可能不同。
常见问题
我的售价会被预扣15%吗？
如果您在税务上属于外国居民且未获准调整，一般会。该款项在您申报澳洲税时抵扣。
可以减少预扣吗？
外国居民可在交割前向澳洲税务局申请调整，请预留办理时间。
我需要飞到墨尔本办理出售吗？
通常不需要。大部分步骤可远程完成，但部分文件须在海外由授权人士见证。
泰国会对售房款征税吗？
如果您是泰国税务居民并把款项汇入泰国，有可能。汇款前请咨询泰国税务顾问。
我们如何提供协助
蔡庆伟律师事务所 (Chua Tan Associates) 自1990年起在墨尔本执业，为泰国家庭和泰国华人家庭处理澳洲法律事务。我们可通过视频提供服务，并与您在泰国的律师、会计师和私人银行家合作。我们可协助处理：
- 从签约到交割全程代理出售；
- 与您的会计师合作申请调整预扣；
- 在泰国签署文件及授权书安排；
- 产权人去世后的遗产房产出售。
第一步是付费的30分钟咨询，可通过视频或在墨尔本面谈进行。欢迎联系我们预约。
本文仅为一般信息，不构成法律、税务或财务意见。请勿依赖本文处理您的个人情况：法律和实务会变化，正确答案取决于您的具体事实。有关泰国法律和泰国税务的内容仅为概述；在泰国的事务请咨询泰国律师或税务顾问。
官方资料来源
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蔡智勋，律师及调解员，蔡庆伟律师事务所（墨尔本）。本文仅供一般参考，不构成法律意见。
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