维州的私人贷款人常被要求尽快放款：在物业出售交割之前提供过桥贷款，或以二按协助完成购房或支持生意。法律上的状况，大多在放款之前就已经定下来，但问题往往要到贷款出事时才浮现。
本文概括介绍贷款人在发放过桥贷款或二按之前可能需要审视的问题，以及维州的抵押执行程序。贷款及抵押担保文件本身，我们另有一篇关于澳洲私人借贷法律文件的文章作介绍。
消费者信贷法律是否可能适用？
如个人（或分层产权法团）借款全部或主要用于个人、家庭或家居用途，或用于住宅投资物业，而贷款人以放贷为业务，则《全国信贷守则》（National Credit Code）可能适用。届时贷款人可能需要持有信贷牌照，并须遵守信息披露、负责任放贷、经济困难及执行程序等要求。
依法取得的商业用途声明（business purpose declaration）可以产生守则不适用的推定；但如果贷款人知道、有理由相信，或经合理查询本应发现贷款实际上属于受监管用途，该推定便不成立。澳洲证券和投资委员会（ASIC）曾就依赖这类声明的贷款提起诉讼，联邦法院也认定存在违规。关键在于这笔钱实际用于什么，以及贷款人和经纪知道什么。
向公司和信托放贷
受托人
信托并非法人，贷款人实际上是与受托人（trustee）打交道。须审阅信托契约及其所有修订，确认受托人是否有权借款、以信托财产提供抵押，以及在相关情况下为他人债务提供担保。如受托人越权或违反信托行事，贷款人通过受托人的弥偿权（right of indemnity）追及信托资产的能力可能受影响。
公司
根据《2001年公司法》（Corporations Act 2001 (Cth)）第127条，公司可由两名董事、一名董事加公司秘书，或（就只有一名董事的私人公司而言，而该董事同时是唯一的公司秘书，或公司没有公司秘书）由该名董事签署文件。该法亦容许外部人士作出某些推定，大致体现“内部管理规则”（indoor management rule），例如公司内部程序已获遵守，以及按第127条签署的文件已妥为签立。但如当事人知道或怀疑有关推定并不正确，便不能依赖这些推定。
家人提供的担保
由没有直接得益的家人（例如年迈父母）提供的担保，是最常受到挑战的抵押担保。如担保人处于特殊不利地位（special disadvantage），例如年老、英语能力有限或未获解释，而贷款人知道或理应知道，法院可能以不合情理交易（unconscionable dealing）为由撤销担保。高等法院的 Commercial Bank of Australia v Amadio 一案，涉及年迈父母为儿子的公司作担保，是这方面的代表性案例。在 Garcia v National Australia Bank 一案中，高等法院认为，如妻子为丈夫的生意债务作担保而自己没有得益、误解了担保的效力，而贷款人既没有解释，也不知道已有他人解释，那么执行该担保可能属于不合情理。这一原则在婚姻关系以外能适用到什么程度，至今仍有讨论。
正因如此，贷款人通常要求每位担保人取得独立法律意见，并由其律师出具证明书（solicitor’s certificate）。这些意见必须真实有效才有作用：在借款人不在场的情况下、以担保人明白的语言、由担保人自己的律师提供。
二按：一按同意、受偿顺序与一按贷款人
二按贷款人的处境在很大程度上取决于一按。在维州，电子产权证书通常由一按贷款人控制，因此登记二按一般需要其配合，一按合同也可能把再设抵押视为违约。受偿顺序契据（deed of priority）可以限定一按可优先受偿的金额，并订明双方如何互相处理。
最主要的风险是一按贷款人执行抵押。如一按出售物业，售价首先用于偿还一按债务及费用，二按贷款人只能取得余下部分。一按贷款的类型、后续追加贷款是否可能优先受偿，以及能否及时获知违约，都很重要。
过桥贷款与退出风险
过桥贷款通常以出售物业或再融资所得偿还。审阅时可考虑：如出售延误、告吹或售价低于预期，或再融资被拒，会怎样；以及文件如何处理延期。
身份、授权与付款诈骗
维州法律要求按揭权人采取合理步骤核实抵押人的身份，电子产权转让规则亦对身份核实和客户授权有要求。贷款人可能还需要确认每位签署人的授权，包括依据授权书（power of attorney）签署的情况，并妥善核实在海外签署的人士。
网络犯罪分子可能截取电邮，在最后关头发出以假乱真的更改银行账户要求。电子交割可以降低部分风险，但付款指示仍须独立核实。
维州的抵押执行
根据《1958年土地转让法》（Transfer of Land Act 1958 (Vic)），已登记按揭权人的出售权一般取决于：存在违约、已向抵押人送达通知，且违约在该法或按揭文件规定的期间内持续。通知有缺陷是执行常见的延误原因。如适用《全国信贷守则》，另有违约通知及经济困难方面的要求。
行使出售权的按揭权人须真诚行事，并采取合理步骤争取合理可得的最佳价格，亦须将剩余款项交付后顺位的担保权人及抵押人。如物业有人居住，贷款人可能需要取得法院的收回管有令。担保则须另行执行，先发出付款要求，必要时提起诉讼。
假设情境
假设一位贷款人被要求向一家担任家族信托受托人的公司发放短期二按，由董事年迈的父母作担保，直至另一处物业售出为止。审阅时出现了几个问题：受托人是否有权提供抵押、部分贷款是否实际上用于个人用途、一按贷款人是否配合，以及父母是否理解自己的责任。合适的处理方式取决于需要专业意见的具体事实。
可与律师讨论的问题
- 这笔钱实际用于什么？《全国信贷守则》是否可能适用？
- 借款人是谁？信托契约或公司架构是否允许这笔贷款和抵押？
- 是否有担保人处于不利地位？他们是否已取得真实有效的独立意见？
- 一按合同允许什么？是否需要受偿顺序契据？
- 还款退出方案是什么？如果落空会怎样？
- 如借款人违约，执行抵押需要哪些通知和步骤？
我们如何与按揭经纪和贷款人合作
经纪常在交易进行期间向我们转介贷款人。我们只代表贷款人，按照经纪的时间表完成尽职调查、文件及PEXA登记，并在客户许可下让经纪了解进展。借款人和担保人须另聘律师，我们会及早说明。
常见问题
签了商业用途声明，《全国信贷守则》就不适用吗？
不一定。声明可能产生推定，但如贷款人知道、有理由相信或经合理查询本应发现贷款属于受监管用途，推定便不成立。
维州私人贷款人如何出售抵押物业？
一般须根据《1958年土地转让法》送达违约通知，如违约未在期限内补救，便可行使出售权，并须遵守关于售价的义务。具体通知如何发出，需要专业意见。
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蔡庆伟律师事务所可以如何协助
蔡庆伟律师事务所为维州的私人贷款人处理放款前尽职调查、交易审阅、贷款及抵押担保文件、登记，以及在需要时的抵押执行。蔡智勋律师受过会计专业训练（商学士，主修会计），是国际信托与遗产从业者协会（STEP）附属会员，也是国家认证调解员和认证家族企业顾问。我们与亚洲各地律师合作处理涉及海外当事人的交易，设有公证人，并以英语、普通话和粤语提供服务。
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蔡智勋，律师及调解员，蔡庆伟律师事务所（墨尔本）。本文仅供一般参考，不构成法律或税务意见。
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