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维州买房前必读：第32条卖方声明（Section 32）该看什么？

  • 10 月 13, 2026

Home » 澳洲法律解读 » 房产及建筑 » 维州买房前必读：第32条卖方声明（Section 32）该看什么？

第32条卖方声明是卖方依法必须提供的房产“说明书”。签合同之前逐项核对，往往能避开日后最难处理的问题。

王先生在墨尔本东区看中一套带后院的独立屋，中介催他当天签约，并递给他一份厚厚的文件，说“这是Section 32，都是标准内容”。其实，这份文件正是维州买房过程中最重要的资料之一：它记录了这块土地上有没有地役权、有没有未清偿的抵押、规划分区是什么、过去几年有没有建筑许可等。读懂它，再决定是否签约。

要点速览

  • 第32条卖方声明（Vendor Statement，俗称Section 32）由《1962年土地买卖法》（Sale of Land Act 1962）规定，卖方必须在买家签约前提供。
  • 它涵盖产权、抵押、地役权与限制性契约、规划分区、业主立案法团（Owners Corporation）、建筑许可、费用与税项等信息。
  • 如果声明内容有误、不完整或根本没有提供，买家在一定条件下可以在交割前解除合同。
  • Section 32不会告诉你一切：房屋结构、白蚁、噪音、学区等仍需买家自己调查。
  • 根据2026年通过的修法，预计最迟从2027年6月1日起，卖方须更早提供Section 32（拍卖前至少14天等）。

Section 32里有什么？

一份完整的卖方声明通常附有产权登记查询结果（Register Search Statement）和产权图，并说明以下事项：

  • 抵押与押记：是否有未清偿的贷款抵押，交割时是否会解除。
  • 地役权、契约及其他限制：如排水、排污地役权（Easement），或限制建筑高度、材料的限制性契约（Restrictive Covenant）。
  • 规划信息：适用的规划方案、分区（Zone）和规划覆盖（Overlay），例如遗产保护或防洪覆盖。
  • 费用与税项：市政费、水费、土地税及相关欠款情况。
  • 建筑许可与保险：近年发出的建筑许可、业主自建（Owner-builder）情况及相关建筑保险资料。
  • 业主立案法团证书：公寓、联排等分契物业须附上，列明管理费、特别征费及争议等。
  • 政府通知与服务：影响物业的政府通知、尚未接通的服务（如燃气、下水道），以及是否位于山火易发区等。

签约前重点核对什么？

第一，核对卖方身份。产权登记上的业主名字应与合同上的卖方一致；如果是遗产执行人、公司或受托人出售，要确认其有权出售。第二，看地役权位置。地役权经过的地方通常不能建房或扩建，计划加建车库、游泳池的买家尤其要留意。第三，查规划分区和覆盖。遗产覆盖可能限制拆建；如果打算日后分割土地或改建，更要先问清楚。

第四，留意近年建筑工程。如有业主自建或未经许可的改建，日后转售或保险可能出现问题。第五，公寓买家要仔细阅读业主立案法团证书，关注欠费、即将发生的特别征费、法律纠纷及维修计划。

声明有误或缺漏怎么办？

如果卖方没有提供卖方声明，或声明中的重要内容有误、不完整，法律在一定条件下允许买家在交割（支付尾款）之前解除合同并取回订金。不过，如果卖方是诚实、合理地行事，而且买家实际上没有受到实质影响，法院可能不支持解约。是否能解约要视具体情况判断，发现问题后应尽快寻求法律意见，并保存所有往来文件；一旦完成交割，这项权利通常就不再适用。

Section 32没有告诉你的事

卖方声明主要披露法律和产权信息，并不保证房屋状况。结构问题、白蚁、漏水、邻里噪音、学区等，需要买家自己做尽职调查（Due Diligence），例如请专业验房师检查。维州政府还提供一份尽职调查清单（Due Diligence Checklist），卖方或中介须在看房时提供，可以作为参考。

2027年即将生效的新规

2026年维州通过《消费者立法修正法》（Consumer Legislation Amendment Act 2026），对卖方声明的提供时间作出新规定。根据维州消费者事务局的说明，预计自2027年6月1日起：拍卖或定日出售（Fixed-date sale）须在至少14天前提供Section 32；私人洽购则须在开始公开宣传后14天内提供。如果资料在签约前有变动，卖方也须书面通知买家。在新规生效之前，现行做法仍是“签约前提供”即可，所以买家不应假设自己会有两周时间阅读。

签约前实用清单

  • 确认已取得完整的Section 32及合同，并请律师或持牌产权转让师审阅。
  • 核对卖方名字、地址、地段编号（Lot/Plan）与产权登记一致。
  • 在地图上标出地役权位置，并查清规划分区与覆盖。
  • 公寓买家：细读业主立案法团证书、近年会议记录及维修资金情况。
  • 安排验房、虫害检查，并确认贷款审批状况。
  • 如是海外买家，另需了解外国投资审批及附加税费。

常见问题

Section 32是谁准备的？

通常由卖方委托的律师或产权转让师准备，并由卖方签署。买家应请自己的法律代表审阅，而不是只依赖中介的解释。

我已经签了合同，才发现Section 32有问题，还来得及吗？

在交割前，买家在一定条件下仍可能以声明有误或缺漏为由解除合同，但需视具体情况而定。应尽快寻求法律意见，不要自行停止付款或拒绝交割。

拍卖买房也有Section 32吗？

有。拍卖前卖方应提供Section 32，买家应在出价前审阅，因为拍卖成交后一般没有冷静期。

Section 32会说明房子有没有白蚁或漏水吗？

通常不会。卖方声明主要是法律与产权信息，房屋状况需要通过专业验房和虫害检查来了解。

海外买家看Section 32有什么特别要注意的？

除一般事项外，还要关注土地税、空置税等持有成本，以及外国投资审批和附加印花税。这些不一定全部写在Section 32里。

蔡庆伟律师事务所自1990年起在墨尔本执业，以普通话、粤语和英语为客户处理房产买卖、过户、建筑合同及产权纠纷等事务。陈律师长期在墨尔本为华人社区处理房产及商业法律事务。如需协助，欢迎致电 03 9602 3988 或在线联系我们，可在墨尔本市中心办公室面谈，也可视频咨询。

本文仅为一般性信息，不构成法律意见。

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