如果按揭經紀告訴您，私人貸款人要求您在簽署前先取得“獨立法律意見”（independent legal advice），您可能是一位申請過橋貸款或二按的借款人，也可能是被請求為他人貸款作擔保的家人。這看起來像是交割前的一道手續，但它遠不止於此。
本文概括介紹在澳洲取得獨立法律意見涉及什麼、貸款人為何要求、律師證明書（solicitor’s certificate）是什麼，以及簽署前值得弄清楚的條款。本文以維多利亞州為背景，也照顧到希望以普通話或粵語討論文件的家庭。
獨立法律意見涉及什麼
獨立法律意見是指由代表您本人的律師提供的意見，這位律師並不代表貸款人、經紀或您想幫助的借款人。律師會閱讀貸款協議、按揭文件、擔保書及相關文件，解釋其法律效力，並回答您的問題。對擔保人而言，意見一般在借款人不在場的情況下提供，讓您可以放心發問，律師也能確信是您自己在作決定。律師可能會請您說說您認為自己同意的是什麼，並糾正任何誤解。
貸款人為何要求
貸款人希望抵押擔保可以執行。在某些情況下，澳洲法院可以撤銷擔保或按揭，例如簽署人處於特殊不利地位（special disadvantage），而貸款人知情並加以利用；又或者妻子在自己沒有得益、也不理解的情況下為丈夫的債務作擔保，而貸款人沒有確保有人向其解釋（這一原則也可能適用於某些其他親密關係）。獨立法律意見有助貸款人證明擔保人理解交易並且是自願簽署的。
律師證明書是什麼
律師證明書是律師在向您提供意見後簽署的文件，大致確認律師已解釋文件的性質和效力，而您看來明白並自願簽署。貸款人會依賴這份證明書。各貸款人的格式不同，各州的做法也有差異，因此您的律師會核對表格要求其確認的內容。如律師並非真正確信，應拒絕簽署證明書。
簽署前應瞭解的條款
違約利息
許多私人貸款規定，如逾期付款或到期未還，便會按較高利率計息（default interest）。您應瞭解違約利息何時開始、如何計算，以及是否適用於全部欠款。
各項費用
私人貸款可能涉及開戶費、律師費、估價費、延期費、提前還款費和退出費，以及執行抵押的費用。部分費用會從貸款中直接扣除，因此您實際收到的金額可能少於您所欠的金額。
貸款期限與退出
過橋貸款和二按的期限往往較短。如到期時物業尚未售出或再融資未獲批准，會發生什麼，以及能否延期，都十分重要。
交叉抵押條款
交叉抵押條款（cross-collateral clause）可能意味著某一物業的按揭同時為其他貸款作擔保，或其他貸款的抵押同時為這筆貸款作擔保。一筆貸款違約，可能令多處物業同時面臨風險。
全部款項條款
全部款項條款（all-moneys clause）可能把按揭或擔保的範圍擴大至借款人現在或將來欠貸款人的所有款項，而不只是您被問及的這筆貸款。對擔保人來說，這可能大大擴大責任。
擔保人的責任
擔保可能有金額上限，也可能沒有上限；可能一直有效直至獲解除；也可能令您與其他擔保人共同承擔責任，貸款人可向其中任何一人追討全部債務。彌償條款（indemnity）甚至可能在借款人本身的義務無法執行時，仍令您承擔責任。擔保也可能以您自住房屋的按揭作支持。
違約的後果
貸款一旦違約，貸款人可能要求清還欠款、收取違約利息和費用、在發出所需通知後收回並出售抵押物業，並向擔保人個人追討，最終甚至可能引致破產程序。
父母、配偶及其他家人擔保的風險
家人擔保往往出於親情或責任感：父母支持子女的生意，或配偶支持伴侶的投資。擔保人可能完全沒有從貸款中得益，卻把自己的房子押上風險；家庭關係也可能令人難以拒絕，或不便在借款人面前發問。如日後關係破裂或借款人去世，擔保亦可能帶來後果。獨立法律意見讓擔保人有一個私下的空間去理解風險，並自己作出決定。
律師不會就哪些事情提供意見
獨立法律意見針對的是法律效力和法律風險。它不會告訴您這筆交易在商業上是否明智、利率是否有競爭力、借款人的生意能否成功，或您是否負擔得起還款。這些問題應由您自己、您的會計師或理財顧問，以及經紀在其職責範圍內考慮。律師可以指出看來不尋常或偏向一方的條款，但是否繼續，由您決定。
語言、傳譯與真正的理解
意見只有被理解才有意義。我們可以直接用普通話或粵語解釋文件。如需要其他語言，一般宜使用獨立的專業傳譯員，而不是家人，更不應由借款人代為翻譯。除非律師確信客戶真正明白自己簽署的是什麼，否則不論時間多緊迫，都不應簽署律師證明書。
簽署前可以問的問題
- 連同利息、費用和開支在內，我最多可能要承擔多少責任？
- 文件中有沒有全部款項條款或交叉抵押條款？涵蓋什麼？
- 違約利息何時適用？什麼情況算作違約？
- 如到期時物業未能售出或再融資失敗，會怎樣？
- 作為擔保人，我的責任有沒有上限？我可以獲得解除嗎？
- 如借款人違約，我自己的房子會不會被出售？
- 律師證明書會寫什麼？我對此是否放心？
我們如何與按揭經紀合作提供獨立意見
當私人貸款人要求獨立意見時，經紀常把借款人和擔保人轉介給我們。我們只代表借款人或擔保人，絕不在同一筆貸款中代表貸款人。我們會及早索取文件和時間表，避免倉促提供意見；在客戶同意下，我們會告知經紀意見何時完成，以及能否出具證明書。每位客戶都會收到收費披露（costs disclosure）。
常見問題
為什麼做擔保人需要獨立法律意見？
貸款人需要證據證明您理解擔保內容並且是自願簽署的。這些意見也會在您作出承諾前，向您說明您所承擔的責任。
貸款人的律師可以給我獨立法律意見嗎？
不可以。獨立意見應由只代表您本人的律師提供，而不是代表貸款人或借款人的律師。
律師會告訴我這筆貸款劃不划算嗎？
不會。律師解釋的是法律效力和法律風險。貸款是否負擔得起、在商業上是否合理，應由您和您的理財顧問判斷。
每個家庭的情況都不同，答案往往取決於細節。請預約諮詢，讓我們在您採取任何行動之前審閱您的文件和具體情況。
蔡慶偉律師事務所可以如何協助
蔡慶偉律師事務所為借款人和擔保人就私人貸款、二按、過橋貸款和擔保提供獨立法律意見，並在確信客戶理解文件後出具律師證明書。蔡智勳律師受過會計專業訓練（商學士，主修會計），是國際信託與遺產從業者協會（STEP）附屬會員，也是國家認證調解員和認證家族企業顧問。我們以英語、普通話和粵語提供服務，為澳洲各地及海外客戶提供協助，並設有公證人處理在海外簽署的文件。
重要提示：本文僅為一般資訊，不得作為依據。本文並非法律、稅務或財務意見，沒有考慮您的個人情況，亦可能未反映發佈後的法律變化。其他國家的法律也可能適用。請勿僅依據本文采取或不採取任何行動。閱讀本文或與我們聯繫，並不構成律師與客戶關係。如需針對您情況的意見，請預約諮詢。
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蔡智勳，律師及調解員，蔡慶偉律師事務所（墨爾本）。本文僅供一般參考，不構成法律或稅務意見。
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