在澳洲，房產因有人去世而轉給遺囑執行人或受益人時，本身不產生任何稅；但日後出售這套繼承房產時，可能需要繳納資本利得稅（CGT）。如果去世者是在1985年9月20日之前購入該房產，或該房產在其去世前一刻是其主要居所且當時沒有出租，同時房產在去世後兩年內完成交割出售，或在出售前一直由符合條件的人居住，出售時可獲全額免稅。條件不符，或去世者長期屬於外國稅務居民的，部分甚至全部增值都可能要交稅。
為什麼人去世時不需要交資本利得稅
根據《1997年所得稅評估法》（Income Tax Assessment Act 1997）第128分部，一個人去世、資產轉給遺囑執行人或遺產管理人，或由遺產轉給受益人時，所產生的資本利得或損失一概不計。遺囑執行人或受益人被視為在去世當日取得該資產。換言之，稅並沒有消失，只是推遲到日後出售時再計算。對於住宅，關鍵條文是第118-195條，即通常所說的“兩年規則”。整體情況可參閱《澳洲沒有遺產稅？去世時的資本利得稅、海外受益人與來自海外的贈與》。
兩年規則：怎樣才能全額免稅
第118-195條規定，個人受益人或遺產受託人出售繼承的住宅（連同土地）時，只要下表兩欄各滿足一項條件，且去世者在去世前一刻不屬於“被排除的外國居民”（excluded foreign resident），增值可全額免稅。
| 第一步：去世者持有階段（滿足其一） | 第二步：去世之後（滿足其一） |
|---|
| 去世者在1985年9月20日之前購入（即“CGT前資產”） | 在去世後兩年內（或稅務局局長批准的更長期限內）結束持有 |
| 去世者在1985年9月20日或之後購入，去世前一刻是其主要居所，且當時未用於產生收入（例如未出租） | 從去世到出售期間，一直是以下人士的主要居所：去世者的配偶（未永久分居）、遺囑賦予居住權的人，或出售該房產的受益人本人 |
走“兩年”路線時，兩年內房產怎麼使用都不影響免稅：空置、由家人居住或出租均可。
兩年是以交割日計算
澳洲稅務局（ATO）的立場是，買賣合同必須在去世後兩年內完成交割（settlement）。僅在兩年內簽約、交割卻落在兩週年之後，並不符合條件。
居住路線與“遺囑賦予的居住權”
如果在世配偶或受益人從去世起一直住到出售，則沒有時間限制。ATO接受，在可行的情況下儘快入住的人（例如取得遺囑認證後隨即入住），可視為從去世當日起就以此為主要居所。
值得注意的是，ATO在稅務裁定草案TD 2026/D1中，對“根據遺囑享有居住權”採取了較窄的解釋：該權利必須直接來自遺囑條款本身。家人之間的非正式安排、遺囑執行人酌情允許某人居住，以及（按草案觀點）遺囑信託受託人給予的居住權，都可能不符合條件。澳洲律師理事會（Law Council of Australia）已就遺囑信託的區分提出反對意見，截至本文撰寫時草案尚未定稿。另請參閱《受益人佔用遺產物業》。
兩年期限可以延長嗎？PCG 2019/5安全港
稅務局局長可以批准延長，但僅限於遺囑執行人或受益人無法控制的特殊情況。ATO的《實務合規指引》PCG 2019/5設有“安全港”，同時滿足以下全部條件即可自動視為延長，無需申請：
- 去世後頭兩年內，有超過12個月用於處理以下事項之一：遺囑或房產所有權遭到挑戰、終身權益或居住權導致無法出售、遺產管理本身複雜、因賣方無法控制的原因導致交割延誤或交易告吹，或政府實施的新冠疫情限制；
- 上述障礙消除後，在實際可行的情況下儘快掛牌出售，並積極推進至成交；
- 掛牌後12個月內完成交割；
- 等待市場回暖、為提高售價進行裝修、出售安排不便，或遺囑執行人無合理解釋的拖延，均未對延誤產生實質影響；以及
- 所需延長期不超過18個月。
不符合安全港的，可向ATO申請行使酌情權，一般在交割後提交，並附上時間線證據。家庭供養索償（family provision）或兄弟姐妹之間的糾紛，可能成為支持理由；為了等更好的價格而遲遲不賣，則不會獲得延長。
不符合兩年規則：部分免稅的計算
根據第118-200條，應稅部分大致為：資本利得 × “非主要居所天數” ÷ “總天數”。非主要居所天數包括：去世後房產不是符合條件人士主要居所的天數，以及去世者持有期間房產不是其主要居所的天數（如屬CGT前資產，或去世前一刻是其主要居所且未產生收入，則去世者持有期間的天數不計）。如果去世者在1985年之後購入、曾經出租，或其本人也是繼承所得，計算會相當技術性，應由稅務顧問按實際日期核算。
成本基數：受益人被視為以多少錢“買入”
- 按去世當日市值：去世者在1985年9月20日之前購入；或房產於1996年8月20日之後轉給受益人，且去世前一刻是去世者的主要居所、未產生收入。
- 沿用去世者的成本基數：其他情況一般適用此規則，例如1985年之後購入的投資房。
- 遺囑執行人支付的相關費用，例如過戶給受益人的產權轉讓費用，以及部分遺產管理法律費用，一般可計入成本基數。
即使計劃儘快出售，也建議取得去世當日的估價報告。計劃常有變化，多年後補做的估價更難獲得認可。
六年離開規則與出租期間
父母搬進養老院後，如果選擇繼續把原來的家視為主要居所：房子不出租的，可無限期維持；出租的，最多維持六年。ATO的指引確認，業主入住養老院後房子出租不足六年的，去世時仍可視為其主要居所，因此仍可適用兩年規則。至於去世之後出租，對兩年路線沒有影響，但會使居住路線不成立。
外國居民的特別規定
過渡安排於2020年6月30日結束後，外國稅務居民一般不能享受主要居所免稅。
去世者是外國居民
如果去世者在去世前一刻屬於“被排除的外國居民”，即不能適用上述免稅。大致而言，是指連續成為外國居民超過六年，或不超過六年但期間沒有發生規定的“人生事件”（例如本人、配偶或未成年子女患有末期疾病）。ATO舉例：一名男子2016年移居海外，2025年去世，屬於被排除的外國居民；其女兒雖是澳洲居民並在兩年內出售，仍不能獲得免稅。不少早年退休回馬來西亞、香港或臺灣定居、但保留墨爾本老房子的父母，正屬於這種情況。
受益人是外國居民
受益人的稅務居民身份在出售時判斷。出售時屬於被排除外國居民的受益人，不能以本人居住為由申請免稅。按第118-195條的文字，兩年路線並不檢驗出售人自身的居民身份，但ATO的一般性表述較為寬泛，因此海外受益人如打算依賴兩年規則，應在出售前確認。詳見《海外受益人資本利得稅》。
50%折扣
需要交稅時，澳洲居民個人持有滿12個月一般可享受50%的資本利得折扣。繼承資產可連同去世者的持有期計算；但CGT前資產須從去世之日起算滿12個月。外國居民就2012年5月8日之後的期間，一般不能享受該折扣。
外國居民資本利得預扣稅與清算證明
自2025年1月1日起簽訂的合同，凡出售澳洲房地產，無論金額大小，買方都必須從房價中預扣15%交給ATO，除非賣方在交割前提供ATO簽發的清算證明（clearance certificate）。
- 屬於澳洲居民的遺囑執行人應儘早申請：處理時間最長可達28天，證明有效期12個月。申請人為受託人，賣方名稱按產權證所載填寫。
- 外國居民賣方無法取得清算證明，但可以申請調整預扣比例，例如增值可獲免稅的情況。
- 被預扣的款項在報稅時可以抵扣，但會推遲遺產分配。可參閱《地產中介與遺產物業出售》。
由遺囑執行人出售，還是過戶後由受益人出售？
兩種方式都可適用免稅，兩年都從去世之日起算。選擇不同，會影響由誰申報應稅增值、預扣稅以誰的居民身份為準、能否走居住路線，以及多名受益人如何分配售房款。聯名共有（joint tenancy）的在世共有人也適用類似規則，但該房產不經遺囑傳承，詳見《聯名持有還是按遺囑分配？》。
計算示例（數字僅作說明）
示例一：兩年內賣出
梅女士2004年在Box Hill購入住宅並一直自住，2025年3月去世。遺囑執行人先把房子出租，之後出售，2027年2月交割。增值全額免稅。如果交割拖到2027年4月，除非可以延長，否則將失去全額免稅。
示例二：先自住、後出租
偉先生的父親1982年買房，2023年去世，去世當日市值100萬澳元。偉先生自住一年、出租兩年，在去世三年後出售，資本利得15萬澳元。因屬CGT前資產，總天數從去世起算，約1,095天，其中730天不是他的主要居所。應稅增值：15萬 × 730 ÷ 1,095 = 10萬澳元。他是澳洲居民且持有超過12個月，可享受50%折扣，最終計入應稅收入5萬澳元。
示例三：去世者長居海外
陳先生2001年在墨爾本買入公寓並自住，2014年回檳城定居，2026年在當地去世。他去世時屬於被排除的外國居民，即使身為澳洲居民的兒子在兩年內出售，也不能獲得主要居所免稅。兒子一般沿用父親的成本基數，整個持有期的增值均需計稅，能否享受折扣則按相關規則判斷。
2027年7月1日起的資本利得稅改革
2026–27年度聯邦預算宣佈的改革，第一階段立法《2026年財政法律修訂（稅制改革第1號）法》（Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 1) Act 2026）已經生效。自2027年7月1日起，澳洲居民個人、信託和合夥就該日之後累積的增值，將以成本基數通脹指數化取代50%折扣，個人的部分資本利得淨額另設30%最低稅率。2027年7月1日仍持有的資產，將被視為在當日重新取得，因此往往需要當日的市場估價。ATO表示，CGT前資產自2027年7月1日起累積的增值將開始徵稅（設有部分豁免），而主要居所免稅不變。有關繼承資產的指引尚未發佈，部分內容仍有待立法，跨越2027年7月1日持有遺產物業的，應尋求專業意見並保留估價證據。
實務要點與常見錯誤
- 把兩年算到簽約日，而不是交割日。
- 為等市場回暖而拖延，這不能作為延長理由。
- 誤以為去世後出租就會失去兩年規則下的免稅。
- 忽略長居海外的父母去世時可能已是被排除的外國居民。
- 依賴家人之間的口頭安排讓兄弟姐妹居住，而不是遺囑中明確的居住權。
- 沒有去世當日估價，也沒有購房價、裝修改善、出租及離開期間的記錄。
- 太遲申請清算證明，交割時被預扣15%。
應保存的資料包括：遺囑認證或遺產管理書、去世當日估價、購房及裝修記錄、使用情況證明（如入住養老院、租約）、稅務居民身份證明、遺囑執行人費用、買賣合同及交割結算單；如需延長期限，還應保留延誤原因及掛牌日期的記錄。
跨境遺產的注意事項
家人分佈在澳洲和亞洲各地時，時間表往往受海外手續牽制：從中國大陸、香港、臺灣、新加坡或馬來西亞取得死亡證明及戶籍資料、辦理公證和翻譯，以及協調身處不同國家的遺囑執行人。這些手續可能佔去兩年中的大部分時間，因此如計劃出售，應從一開始就規劃時間表，並隨時記錄每一項延誤的原因。身在海外的遺囑執行人，也應留意本人居民身份對預扣稅的影響。
我們可以提供的協助
我們為遺囑執行人和受益人辦理遺囑認證，在相關期限內安排遺產物業的出售或過戶，整理可支持延長期限的證據，配合會計師處理資本利得稅及預扣稅事宜，並處理海外文件及海外遺囑執行人的相關事務。稅務結果取決於每宗遺產的具體情況，出售前應向會計師或註冊稅務顧問取得專門的稅務意見。
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蔡慶偉律師事務所為家庭、遺囑執行人、受託人及其專業顧問，就澳洲及跨境的遺產規劃、遺產管理和遺產糾紛提供法律服務。如需安排保密諮詢，請致電墨爾本辦公室 +61 3 9602 3988，或通過下方表格提交諮詢。我們可使用普通話、粵語及英語提供服務。
蔡智勳，律師及調解員，蔡慶偉律師事務所（墨爾本）。本文僅供一般參考，不構成法律或稅務意見。
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