最后审阅：2026年10月31日
简要回答
不是澳洲永久居民的泰国公民，在澳洲外国投资法规下一般属于“外国人”。外国人购买住宅用地通常须事先取得审批；自2025年4月1日起，外国人一般被禁止购买现有住宅（成屋），政府已宣布该禁令延长至2029年6月30日。新建公寓、楼花及用于建房的空地，在取得审批后仍可购买。在维州，外国买家还须缴纳附加印花税及每年的土地税附加税。
这些规则只是起点。对泰国家庭和泰国华人家庭而言，更难的问题通常是：房产登记在谁的名下、资金如何安排，以及当子女毕业、结婚、分居或父母去世时会发生什么。
谁算外国买家？
联邦与维州各有自己的认定标准，两者并不完全相同。大致而言，不是澳洲公民、永久居民或新西兰公民的人，通常属于外国人或外国买家。如果公司或信托由外国人持有或控制达到一定比例，该公司或信托也可能被视为外国人。持学生签证、在学习期间买房自住的人，一般仍属外国人。
通过公司、家族信托或以子女名义购买，并不能规避这些规则，反而常常增加复杂性：架构本身可能被视为外国人，信托契约也可能需要特定条款以处理维州附加税。
泰国买家能买什么、不能买什么
- 现有住宅（成屋）：禁令期间外国人一般不得购买，仅有有限例外。
- 新建住宅及楼花公寓：一般可在取得审批后购买，或在适用时依据开发商的豁免证书购买。
- 住宅空地：一般可在取得审批后购买，通常附带须在规定时间内完成建造的条件。
- 商业物业：视物业和买家情况，适用不同门槛和条件。
审批通常附带条件，包括申报义务，以及有关住宅空置的规定。违反条件可能导致罚款，严重时可被命令出售。
维州对外国买家的税费
外国买家购买住宅物业时，维州在普通印花税之外另收外国买家附加印花税。非居住业主每年还须缴纳土地税的缺席业主附加税；住宅在一年内空置超过六个月，还可能须缴纳住宅空置税。这些费用在整个投资期间可能相当可观，应在签约前而不是签约后进行测算。
房产应登记在谁的名下？
泰国家庭常为在大学读书的子女在墨尔本买公寓，由父母出资。不同选择有不同后果：
- 父母名下：父母保有控制权，但房产属于父母的遗产，父母去世时可能需要在澳洲申请遗嘱认证。
- 子女名下：看似简单，但如果子女日后与伴侣分居，房产可能被纳入分割范围；父母出资可能需要以借款或赠与的形式书面记录。
- 公司或家族信托名下：有助于控制与传承，但对外国家庭会带来额外的印花税、土地税及税务居民问题，必须谨慎设立。
哪种方式合适，取决于家庭的规划、子女的签证及未来居留计划，以及该房产在家族泰国财富中的位置。
付款与在泰国签署文件
澳洲的贷款机构、产权转让人和律师现在必须核实身份，并越来越多地要求说明资金来源。从泰国汇出的款项应能追溯来源。合同和过户文件很多时候可以电子签署，但部分文件必须在海外由授权见证人见证，泰国文件也可能需要翻译和认证。
买之前就要想好将来
购买前应考虑将来如何出售或传承。外国卖家在交割时会被预扣税款并须缴纳澳洲资本利得税，泰国税务居民把售房款汇回泰国时还可能涉及泰国税。一份处理澳洲资产的维州遗嘱，在发生意外时可为家人节省数月时间。
常见问题
泰国公民可以在墨尔本买房吗？
在现行禁令期间一般不能购买现有住宅，除非适用例外。新建住宅、楼花公寓和空地通常可在取得外国投资审批后购买。
以子女名义购买能避开外国买家规则吗？
通常不能。如果子女同样是外国人，规则同样适用；房产登记在子女名下还会带来家庭法和遗产方面的问题。
维州对外国买家有额外税费吗？
有。维州对外国买家购买住宅征收附加印花税，每年征收土地税的缺席业主附加税，空置住宅还可能须缴纳住宅空置税。
我可以在曼谷签合同吗？
通常可以，但部分文件须由授权人士见证，并须完成身份及资金来源核查。应在交换合同前安排妥当。
我们如何提供协助
蔡庆伟律师事务所 (Chua Tan Associates) 自1990年起在墨尔本执业，为泰国家庭和泰国华人家庭处理澳洲法律事务。我们可通过视频提供服务，并与您在泰国的律师、会计师和私人银行家合作。我们可协助处理：
- 签约前评估您能否购买以及如何购买；
- 为父母和子女安排产权结构；
- 为海外买家处理合同、审批及交割；
- 为身在泰国的业主订立维州遗嘱及授权书。
第一步是付费的30分钟咨询，可通过视频或在墨尔本面谈进行。欢迎联系我们预约。
本文仅为一般信息，不构成法律、税务或财务意见。请勿依赖本文处理您的个人情况：法律和实务会变化，正确答案取决于您的具体事实。有关泰国法律和泰国税务的内容仅为概述；在泰国的事务请咨询泰国律师或税务顾问。
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蔡智勋，律师及调解员，蔡庆伟律师事务所（墨尔本）。本文仅供一般参考，不构成法律意见。
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