2026年，澳洲资本利得税迎来数十年来最大的一次改革；律师、地产中介和会计师开始纳入反洗钱监管；外国人购买二手住宅的禁令也被延长。对于在澳洲持有房产、或将来可能继承澳洲资产的中国内地、台湾、香港、新加坡和马来西亚家庭来说，最重要的一点是：在2027年7月1日主要改革生效之前，检视遗嘱、持有架构和相关文件。本文逐项说明变化内容、生效时间、受影响人群和应对建议，并清楚区分已经生效的法律与仍在草案或议案阶段的提案。
一览表
| 变化 | 生效时间 | 受影响人群 | 相关文章 |
|---|
| 资本利得税（CGT）50%折扣改为成本指数化，并设30%最低税（已立法） | 2027年7月1日 | 澳洲税务居民个人、信托、合伙，包括遗产及受益人 | 继承房产的两年规则 |
| CGT改革的进一步修订，包括遗产相关安排（仅为议案） | 尚未成为法律 | 遗产、遗嘱信托、外国及临时居民 | — |
| 反洗钱”第二阶段”（已生效） | 2026年7月1日 | 通过澳洲律师、产权转让师、地产中介或会计师办理房产、信托或公司事务的任何人 | 反洗钱资金来源审查 |
| 外国人购买二手住宅禁令延长（政策） | 2025年4月1日至2029年6月30日 | 外国人，包括临时签证持有人 | 外国人持有澳洲物业的税费 |
| 外国居民CGT规则收紧（已立法） | 2026年10月1日 | 直接或间接持有澳洲土地的外国居民 | — |
| 外国居民资本利得预扣税15%、无门槛（背景） | 2025年1月1日起签订的合同 | 所有澳洲房地产卖方 | 外国人持有澳洲物业的税费 |
| 维州无遗嘱继承法定遗赠额591,390澳元（法律） | 2026年7月1日起的死亡 | 没有遗嘱时的配偶和子女 | 各州无遗嘱继承规则 |
| 维州空置住宅土地税扩大至长期未开发土地（法律） | 2026年1月1日 | 墨尔本都市区未开发住宅用地的业主 | 澳洲继承房产要交税吗 |
| 澳洲税务局TD 2026/D1：遗嘱下的”居住权”（草案） | 仅为草案 | 家人住在已故者房屋内的遗产 | 继承房产的两年规则 |
| 台湾：删除兄弟姐妹特留分（已立法） | 2026年8月17日公布后六个月施行 | 立有遗嘱的台湾家庭 | 台湾遗产税与赠与税 |
| 台湾：死亡前两年内赠与的遗产税负担（已立法） | 2026年9月 | 生前受赠的配偶及亲属 | 台湾遗产税与赠与税 |
| 中国内地：利用CRS数据核查境外所得（持续执法） | 持续进行 | 在澳洲有账户或投资的中国税务居民 | CRS与内地境外所得税务核查 |
| 中国内地：境外信托个人所得税规则（已发布） | 2026年7月24日发布 | 设立境外信托或作为受益人的中国居民 | 中国境外信托个税新规 |
一、资本利得税改革：2027年7月1日起
改了什么
《2026年财政法律修订（税制改革第1号）法》（Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 1) Act 2026）于2026年6月26日获得御准。自2027年7月1日起，对于澳洲税务居民个人、信托和合伙，2027年7月1日及之后累积的资本利得不再享受50%折扣，改为按通胀对成本基础进行指数化调整；个人的部分资本利得净额还须适用30%的最低税率。
2027年7月1日仍持有的资产，视为在当日前一刻出售、并于当日重新取得。截至当日的”账面利得”递延处理，等到实际出售或发生其他CGT事件时，再按旧规则（包括50%折扣）计税。1985年9月20日之前取得、过去一直不征CGT的资产，自2027年7月1日起累积的增值也开始纳税。澳洲税务局（ATO）已确认，自住房（主要居所）豁免不变。同一法案还规定，2026年5月12日澳东标准时间晚上7:30之后购入的住宅，自2027年7月1日起租金亏损不能再抵扣工资等其他收入（即”负扣税”受限），新建住宅等除外。
影响谁
持有投资房、股票或家族信托的澳洲税务居民家庭，以及到2027年7月1日仍持有资产的遗产执行人。外国居民和临时居民一般维持原有待遇；但同一个家庭里，成员的税务居民身份往往不同，影响因人而异。
怎么做
对于将跨越2027年7月1日持有的资产，尤其是房产和非上市权益，应保留当日市值的证据；ATO表示会在生效前发布估值指引。遗嘱执行人在考虑于该日之前还是之后出售遗产资产时，应就具体资产取得税务意见。改革与继承房产规则如何衔接，请参阅继承房产的两年规则。
仍属提案的部分
2026年10月14日提交议会的《2026年财政法律修订（税制改革第3号）议案》拟对上述改革作出修订。按提交时的文本，遗产及真正的遗嘱信托将豁免30%最低税（附带反避税条款），外国居民和临时居民的相关利益将按其作为澳洲税务居民的天数分摊。该议案尚未成为法律，内容仍可能变动。
二、反洗钱新规：律师、中介和会计师须核查客户
改了什么：自2026年7月1日起，律师、产权转让师（conveyancer）、地产中介、会计师以及信托和公司服务提供者在提供受监管服务时（例如买卖房产、代管客户资金、设立公司和信托），须履行反洗钱及反恐融资（AML/CTF）义务。澳洲交易报告和分析中心（AUSTRAC）列出的核心义务包括：制定反洗钱计划、客户尽职调查、报告可疑交易以及保存记录。
影响谁：任何通过上述专业人士办理澳洲交易的家庭，无论住在哪里。遗产事务如涉及出售房产或代管资金，同样适用。
怎么做：预计需要提供身份证件、公司或信托最终受益人的资料，以及资金来源的证明。提前准备好中国内地、台湾或香港文件的翻译和认证件，可以避免交割时延误。详见澳洲反洗钱新规下的资金来源审查。
三、外国买家：二手住宅禁令延至2029年
改了什么：自2025年4月1日起，政府通过外国投资审查执行的政策是：外国人一般不得购买二手（已有人居住过的）住宅。2026–27年度联邦预算将禁令延长至2029年6月30日，外国投资审查委员会（FIRB）2026年6月更新的住宅用地指引也采用了这一日期。例外情形很少，主要针对能增加住房供应的开发项目。
影响谁：外国人，包括留学生、工作签证持有人等临时签证持有人。澳洲永久居民和符合条件的新西兰公民无需审批。
怎么做：打算为在澳留学的子女买房的家庭，应考虑新房，或结合子女未来的身份规划，签约前先取得意见。禁令针对的是购买；继承房产涉及的外国投资审批、印花税和土地税附加税等问题另有规则，请参阅外国人持有澳洲物业的税费。
四、外国居民资本利得税：预扣税与新规
背景（并非新规）：2025年1月1日起签订的合同，无论房价多少，买方都须预扣房价的15%，除非卖方提供ATO出具的清税证明（clearance certificate）。清税证明有效期12个月。澳洲税务居民（包括出售遗产房产的执行人）须提供证明才能避免被预扣；外国居民卖方一般会被预扣15%，多扣部分在澳洲报税时申请退回。
新规：《2026年财政法律修订（加强税务顾问不当行为问责及其他措施）议案》已于2026年9月10日在参议院通过。该法案扩大了外国居民应税”澳洲不动产”的范围，将间接持有的”主要资产测试”回溯期延长至365天，并要求部分大额出售须事先通知ATO。该法已于2026年9月15日获得御准，相关修改自2026年10月1日起生效。受影响的主要是通过公司或信托持有澳洲土地的家族，其顾问应检视相关架构。
五、维州：无遗嘱继承与遗嘱认证
法定遗赠额：在维州去世而没有遗嘱、留下配偶（伴侣）和子女，而子女并非全部为该伴侣所生时，伴侣可取得个人物品、一笔法定遗赠额以及剩余遗产的一半。维州最高法院公布，2026年7月1日至2027年6月30日期间去世的，法定遗赠额为591,390澳元。该金额每年按指数调整，以去世日期决定适用哪一年的金额。详见澳洲没有遗嘱去世，遗产怎么分。
遗嘱认证（Probate）公告：这不是2026年的新变化，但常常造成海外执行人的延误。申请人须先在RedCrest-Probate系统刊登拟申请公告；按法院目前的指引，公告刊登后至少15天才能递交申请。安排时间表时，应把这段时间和从海外取得认证文件的时间一并算进去。详见遗嘱执行人职责清单。
六、维州：空置住宅土地税
改了什么：自2025年1月1日起，空置住宅土地税（VRLT）已适用于维州全境。自2026年1月1日起，墨尔本都市区内可作住宅开发、但连续五年以上未开发的住宅用地，也纳入征税范围。空置住宅的业主须每年向维州税务局（SRO）申报（2025年空置的，申报截止日为2026年2月15日）；海外业主（absentee owner）须在1月15日前申报身份。
影响谁：在维州有空置房屋或空地的海外业主，以及遗产管理期间房屋空置的遗产。部分情形下遗产持有的土地可以豁免，但须核实条件。
怎么做：每年年初记下申报截止日，不要以为豁免会自动适用。
七、ATO草案：继承房屋的”居住权”
仅为草案：ATO于2026年初发布征求意见的税务裁定草案TD 2026/D1，对”根据已故者遗嘱享有居住权”采取了狭义解释，而这正是继承房屋适用自住房CGT豁免的条件之一。按草案观点，居住权须直接来自遗嘱条款，并指向特定的人；家人之间的非正式安排、执行人的酌情决定，以及部分遗嘱信托的权力，可能都不符合条件。
怎么做：如果父母希望在自己去世后由配偶或子女继续居住在房屋里，遗嘱应明确写出。执行人应记录谁住在房屋内、依据什么安排。依赖该裁定前，应确认其是否已定稿。详见受益人占用遗产物业。
八、台湾：特留分与生前赠与
以下为一般性介绍，具体问题我们会与台湾的律师和税务顾问协作处理。
删除兄弟姐妹特留分：立法院于2026年7月28日三读通过修正台湾《民法》第1223条，删除兄弟姐妹的特留分。修正条文于2026年8月17日公布，六个月后施行。据报道，以被继承人死亡日期判断适用新法或旧法，施行前去世的仍适用旧规则。在没有遗嘱、也没有更近亲属的情况下，兄弟姐妹仍可依法继承。台湾读者可参阅特留分与澳洲遗嘱。
死亡前两年内的赠与：台湾《遗产及赠与税法》修正案于2026年8月21日三读，2026年9月公布施行。被继承人死亡前两年内赠与特定亲属的财产，其对应的遗产税按比例计算，由受赠人负担。修正案同时调整了纳税义务人的范围以及遗产税分期缴纳的规则。
怎么做：在澳洲有资产的台湾家庭，应确认台湾遗嘱与澳洲遗嘱仍能互相配合。详见台湾遗产税与赠与税。
九、中国内地：境外所得核查与境外信托
以下为一般性介绍，具体问题我们会与中国内地的税务顾问协作处理。
境外所得核查（持续进行）：自2025年以来，内地税务机关多次公开提醒中国税务居民自查并申报境外所得，并利用通过共同申报准则（CRS）交换获得的信息进行比对。据媒体报道，核查涉及2022至2024年度的所得，已自行补正的纳税人补缴了税款和滞纳金。申报为中国税务居民的人士在澳洲金融机构开立的账户，会被纳入信息交换。详见CRS与内地境外所得税务核查。
境外信托：2026年7月24日，财政部和国家税务总局发布了居民个人设立境外信托的个人所得税规则，明确了财产装入信托时以及信托存续期间所得的纳税处理，并对已有信托设置了过渡安排。详见中国境外信托个税新规。
十、近年仍值得留意的变化
- 南澳：《2023年继承法》（Succession Act 2023）已于2025年1月1日生效，整合了南澳有关遗嘱、无遗嘱继承和家庭供养的法律。
- 家事法财产披露：自2025年6月10日起，财产诉讼中充分坦诚披露的义务直接写入《1975年家庭法》（第71B条及第90RI条），适用于该日或之后开始的程序。海外资产同样须披露。详见澳洲离婚或遗产纠纷中对方有隐藏资产怎么办。
实务要点
- 分清法律与提案。税制改革第3号议案和TD 2026/D1在适用前都可能改变。
- 记下2027年7月1日的估值节点，以及每年年初维州土地税和空置申报的截止日。
- 家庭资产、税务居民身份或台湾、内地的安排有变化时，应重新检视遗嘱，不要依赖按旧规则订立的文件。
- 签约前备齐身份、持有架构和资金来源文件。
- 协调各地顾问。为澳洲CGT安排的出售时间，可能在中国内地或台湾产生后果，反之亦然。
我们可以提供的协助
我们可以根据上述变化检视澳洲遗嘱、遗产规划和持有架构，代表执行人办理遗嘱认证和出售，并准备在海外使用的文件。涉及税务的问题，我们与家庭在澳洲的会计师，以及中国内地、台湾和香港的律师和税务顾问协作，确保各部分安排前后一致。
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蔡庆伟律师事务所为家庭及其专业顾问处理涉及跨境因素的澳洲法律事务，并与中国内地、台湾及香港的律师和税务顾问协作。如需安排保密咨询，请致电墨尔本办公室 +61 3 9602 3988，或通过下方表格提交咨询。我们可使用普通话、粤语及英语提供服务。
蔡智勋，律师及调解员，蔡庆伟律师事务所（墨尔本）。本文仅供一般参考，不构成法律或税务意见。
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