例如：林女士住在新加坡，父亲生前一直住在墨尔本东区的一栋独立屋。父亲去世后，遗嘱把房子留给她和住在台湾的弟弟。姐弟俩最先问的是：“要交遗产税吗？”接着又问：“房子留着出租，还是卖掉？”这两个问题的答案，涉及联邦税法、维州州税和外国投资审批，而且彼此牵连。
需要说明的是，本所提供的是法律意见，不提供税务意见。下文涉及税务的内容只是帮助您了解问题所在；具体计算和申报，应由熟悉跨境事务的会计师或税务顾问处理。
澳大利亚没有遗产税，但卖房时可能有资本利得税
澳大利亚目前没有遗产税或继承税，受益人继承房产本身不需要缴税。一般而言，死亡本身产生的资本利得或损失也不计税。但日后出售继承的房产时，可能产生资本利得税（Capital Gains Tax，CGT）。
对澳大利亚税务居民而言，如果房子是死者去世前的主要住所（main residence）且未用于出租等产生收入，在死者去世后两年内完成交割出售，一般可以全额免税。但海外受益人要特别注意：澳大利亚税务局（ATO）指出，外国税务居民自2020年6月30日之后出售房产，除非符合“人生重大事件测试”（life events test），否则不能享受主要住所豁免；这一限制也可能影响继承来的住宅。此外，外国居民对于2012年5月8日之后的外国居民持有期间，一般也不能享受50%的资本利得折扣。
换言之，同一套房子，由在澳居住的子女继承并出售，与由海外子女继承并出售，税负可能差别很大。这正是立遗嘱时就应请税务顾问一起评估的原因。
第128分部与CGT事件K3：何时适用？
《1997年所得税评估法》第128分部（Division 128）中有一条容易被忽略的规则：如果澳大利亚税务居民去世，某项资产传给外国居民受益人，可能发生CGT事件K3，即视同死者在去世前一刻按市值出售该资产，相关税款由遗产承担。
不过，K3不适用于“澳大利亚应税财产”（taxable Australian property），而澳大利亚的土地和房产属于这一类。因此，澳洲房产留给海外子女，一般不会触发K3；但澳大利亚上市公司股票等资产留给海外受益人，则可能触发，从而减少其他受益人可分得的遗产。这类分配安排应在遗嘱中事先规划。
出售时的15%外国居民资本利得预扣
自2025年1月1日起，凡在该日或之后签订的合同，外国居民资本利得预扣（Foreign Resident Capital Gains Withholding）税率由12.5%提高到15%，并取消了原来75万澳元的价格门槛。也就是说，无论房价高低，卖方如未向买方提供ATO签发的清关证明（clearance certificate），买方都须从房款中预扣15%交给ATO。
外国居民卖方无法取得清关证明，但可以视情况向ATO申请调低预扣比例。被预扣的款项可在报税时抵扣实际应缴税款。因此，出售前应尽早与会计师沟通，避免资金被长时间占用。
维州印花税与海外业主附加土地税
根据维州《2000年印花税法》（Duties Act 2000）第42条，遗产代理人按照遗嘱或无遗嘱继承规则、在无对价的情况下将房产转给受益人，一般可免征转让印花税。但如果分配方式偏离遗嘱（例如家属之间另行调整份额），超出应得部分可能需要缴税。外国买家通常须缴纳8%的外国买家附加印花税（Foreign Purchaser Additional Duty），对于按遗嘱转给海外受益人的情况，应在过户前按维州税务局（SRO）的规定逐一核实。
持有期间，还要考虑土地税。自2024年土地税年度起，维州对“海外业主”（absentee owner）征收的附加土地税（Absentee Owner Surcharge）为4%，在一般土地税之外另行计算。非澳大利亚公民或永久居民、且不常住澳大利亚的个人，一般属于海外业主。遗产在管理期间、以及房产过户给海外受益人后，都可能涉及这一附加税，应提前计算持有成本。
FIRB：继承也可能需要申报
不少人以为“继承不需要FIRB”。实际上，自2021年1月1日起，外国人通过遗嘱取得澳大利亚土地权益的原有豁免已被取消。执行人以遗产代理人身份办理遗产，一般不需要审批；但当海外受益人取得房产权益时，可能需要向外国投资审查委员会（FIRB）申报。如无法事先申请，一般须在取得权益后的规定期限内（通常为30天）补办。
这里的“外国人”不只看国籍：非澳大利亚公民、在过去12个月内在澳居住不足200天的个人，一般属于外国人。审批时还可能附加条件，例如限期出售。目前联邦政府对外国人购买现房设有临时禁令（自2025年4月1日起实施，已延长至2029年6月30日），该政策针对购买行为，对继承的具体影响应个案确认。
实用清单
- 确认每位受益人在死者去世时及计划出售时的税务居民身份。
- 请会计师评估：两年内出售与长期持有的税负差异。
- 检查遗嘱中是否有股票等非房产资产将留给海外受益人（K3风险）。
- 评估是否需要向FIRB申报，并留意申报期限。
- 过户前核实印花税豁免条件；不要擅自偏离遗嘱分配。
- 计算持有期间的土地税和海外业主附加税。
- 出售前尽早处理15%预扣问题。
常见问题
海外受益人继承澳大利亚房产要交遗产税吗？
澳大利亚目前没有遗产税或继承税。但日后出售时可能产生资本利得税，持有期间也可能有土地税和附加税。
我是外国税务居民，继承父母的自住房后两年内卖掉，可以免税吗？
不一定。外国居民一般不能享受主要住所豁免，除非符合人生重大事件测试。请务必在出售前咨询税务顾问。
继承房产需要FIRB批准吗？
可能需要。自2021年起，外国人通过遗嘱取得澳大利亚土地的豁免已取消，通常须在取得权益后限期内申报。
卖房时买方为什么要扣15%？
自2025年1月1日起，卖方如未提供清关证明，买方须预扣房款的15%交给ATO。外国居民卖方可视情况申请调低比例，预扣款可在报税时抵扣。
执行人把房子过户给我，要交印花税吗？
按遗嘱、无对价的过户一般可免征转让印花税；但偏离遗嘱的安排可能产生税负，过户前应先确认。
结语
蔡庆伟律师事务所自1990年起在墨尔本执业，以普通话、粤语和英语为身在海外的家庭办理维州遗产认证、遗产管理、房产过户及公证事务，并在需要时与您的会计师紧密配合。我们也可以在您立遗嘱时，帮助您从源头规划海外子女的继承安排。欢迎致电 03 9602 3988 或在线联系我们，可在墨尔本市中心办公室面谈，也可视频咨询。
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