例如：林女士住在新加坡，父親生前一直住在墨爾本東區的一棟獨立屋。父親去世後，遺囑把房子留給她和住在臺灣的弟弟。姐弟倆最先問的是：“要交遺產稅嗎？”接著又問：“房子留著出租，還是賣掉？”這兩個問題的答案，涉及聯邦稅法、維州州稅和外國投資審批，而且彼此牽連。
需要說明的是，本所提供的是法律意見，不提供稅務意見。下文涉及稅務的內容只是幫助您瞭解問題所在；具體計算和申報，應由熟悉跨境事務的會計師或稅務顧問處理。
澳大利亞沒有遺產稅，但賣房時可能有資本利得稅
澳大利亞目前沒有遺產稅或繼承稅，受益人繼承房產本身不需要繳稅。一般而言，死亡本身產生的資本利得或損失也不計稅。但日後出售繼承的房產時，可能產生資本利得稅（Capital Gains Tax，CGT）。
對澳大利亞稅務居民而言，如果房子是死者去世前的主要住所（main residence）且未用於出租等產生收入，在死者去世後兩年內完成交割出售，一般可以全額免稅。但海外受益人要特別注意：澳大利亞稅務局（ATO）指出，外國稅務居民自2020年6月30日之後出售房產，除非符合“人生重大事件測試”（life events test），否則不能享受主要住所豁免；這一限制也可能影響繼承來的住宅。此外，外國居民對於2012年5月8日之後的外國居民持有期間，一般也不能享受50%的資本利得折扣。
換言之，同一套房子，由在澳居住的子女繼承並出售，與由海外子女繼承並出售，稅負可能差別很大。這正是立遺囑時就應請稅務顧問一起評估的原因。
第128分部與CGT事件K3：何時適用？
《1997年所得稅評估法》第128分部（Division 128）中有一條容易被忽略的規則：如果澳大利亞稅務居民去世，某項資產傳給外國居民受益人，可能發生CGT事件K3，即視同死者在去世前一刻按市值出售該資產，相關稅款由遺產承擔。
不過，K3不適用於“澳大利亞應稅財產”（taxable Australian property），而澳大利亞的土地和房產屬於這一類。因此，澳洲房產留給海外子女，一般不會觸發K3；但澳大利亞上市公司股票等資產留給海外受益人，則可能觸發，從而減少其他受益人可分得的遺產。這類分配安排應在遺囑中事先規劃。
出售時的15%外國居民資本利得預扣
自2025年1月1日起，凡在該日或之後簽訂的合同，外國居民資本利得預扣（Foreign Resident Capital Gains Withholding）稅率由12.5%提高到15%，並取消了原來75萬澳元的價格門檻。也就是說，無論房價高低，賣方如未向買方提供ATO簽發的清關證明（clearance certificate），買方都須從房款中預扣15%交給ATO。
外國居民賣方無法取得清關證明，但可以視情況向ATO申請調低預扣比例。被預扣的款項可在報稅時抵扣實際應繳稅款。因此，出售前應儘早與會計師溝通，避免資金被長時間佔用。
維州印花稅與海外業主附加土地稅
根據維州《2000年印花稅法》（Duties Act 2000）第42條，遺產代理人按照遺囑或無遺囑繼承規則、在無對價的情況下將房產轉給受益人，一般可免徵轉讓印花稅。但如果分配方式偏離遺囑（例如家屬之間另行調整份額），超出應得部分可能需要繳稅。外國買家通常須繳納8%的外國買家附加印花稅（Foreign Purchaser Additional Duty），對於按遺囑轉給海外受益人的情況，應在過戶前按維州稅務局（SRO）的規定逐一核實。
持有期間，還要考慮土地稅。自2024年土地稅年度起，維州對“海外業主”（absentee owner）徵收的附加土地稅（Absentee Owner Surcharge）為4%，在一般土地稅之外另行計算。非澳大利亞公民或永久居民、且不常住澳大利亞的個人，一般屬於海外業主。遺產在管理期間、以及房產過戶給海外受益人後，都可能涉及這一附加稅，應提前計算持有成本。
FIRB：繼承也可能需要申報
不少人以為“繼承不需要FIRB”。實際上，自2021年1月1日起，外國人通過遺囑取得澳大利亞土地權益的原有豁免已被取消。執行人以遺產代理人身份辦理遺產，一般不需要審批；但當海外受益人取得房產權益時，可能需要向外國投資審查委員會（FIRB）申報。如無法事先申請，一般須在取得權益後的規定期限內（通常為30天）補辦。
這裡的“外國人”不只看國籍：非澳大利亞公民、在過去12個月內在澳居住不足200天的個人，一般屬於外國人。審批時還可能附加條件，例如限期出售。目前聯邦政府對外國人購買現房設有臨時禁令（自2025年4月1日起實施，已延長至2029年6月30日），該政策針對購買行為，對繼承的具體影響應個案確認。
實用清單
- 確認每位受益人在死者去世時及計劃出售時的稅務居民身份。
- 請會計師評估：兩年內出售與長期持有的稅負差異。
- 檢查遺囑中是否有股票等非房產資產將留給海外受益人（K3風險）。
- 評估是否需要向FIRB申報，並留意申報期限。
- 過戶前核實印花稅豁免條件；不要擅自偏離遺囑分配。
- 計算持有期間的土地稅和海外業主附加稅。
- 出售前儘早處理15%預扣問題。
常見問題
海外受益人繼承澳大利亞房產要交遺產稅嗎？
澳大利亞目前沒有遺產稅或繼承稅。但日後出售時可能產生資本利得稅，持有期間也可能有土地稅和附加稅。
我是外國稅務居民，繼承父母的自住房後兩年內賣掉，可以免稅嗎？
不一定。外國居民一般不能享受主要住所豁免，除非符合人生重大事件測試。請務必在出售前諮詢稅務顧問。
繼承房產需要FIRB批准嗎？
可能需要。自2021年起，外國人通過遺囑取得澳大利亞土地的豁免已取消，通常須在取得權益後限期內申報。
賣房時買方為什麼要扣15%？
自2025年1月1日起，賣方如未提供清關證明，買方須預扣房款的15%交給ATO。外國居民賣方可視情況申請調低比例，預扣款可在報稅時抵扣。
執行人把房子過戶給我，要交印花稅嗎？
按遺囑、無對價的過戶一般可免徵轉讓印花稅；但偏離遺囑的安排可能產生稅負，過戶前應先確認。
結語
蔡慶偉律師事務所自1990年起在墨爾本執業，以普通話、粵語和英語為身在海外的家庭辦理維州遺產認證、遺產管理、房產過戶及公證事務，並在需要時與您的會計師緊密配合。我們也可以在您立遺囑時，幫助您從源頭規劃海外子女的繼承安排。歡迎致電 03 9602 3988 或在線聯繫我們，可在墨爾本市中心辦公室面談，也可視頻諮詢。
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