登记在他人名下的房产：权利、风险与证据
审阅：蔡庆伟律师事务所主理律师蔡智勋 · 更新于 2026年10月20日
如果您出资购买房产，但房产登记在他人名下，澳洲法律可能认定该登记人是以信托方式为您持有。但如果是父母以子女名义购买，法律可能推定为赠与，结果取决于购买当时意图的证据。这类安排还可能带来严重的印花税、土地税和外国投资问题。
这类安排为何出现
我们经常遇到以下代持房产的情况：
- 中国的父母以在澳洲的子女名义购买公寓；
- 在澳洲的亲属为海外家人持有房产；
- 因真正的买家无法取得贷款或审批，由朋友登记为业主。
当登记业主分居、去世、破产、拒绝出售，或声称房产是赠与时，纠纷就会出现。
购买款归复信托
澳洲衡平法的出发点是：如果您出钱购买登记在他人名下的房产，法律推定成立归复信托（resulting trust），即登记业主按您的出资比例为您持有该房产。如有证据显示当时意在赠与或借款，这一推定可以被推翻。在 [Bosanac v Commissioner of Taxation [2022] HCA 34](https://www.austlii.edu.au/cgi-bin/viewdoc/au/cases/cth/HCA/2022/34.html) 一案中，高等法院确认这些推定仍是澳洲法律的一部分，但强调真正的问题是出资人的意图，须根据全部证据判断。
赠与推定：父母与子女
如果父母出钱购买登记在子女名下的房产，法律作相反推定，即推定为赠与（presumption of advancement）。高等法院表示，这一推定如今效力较弱，可以用证据推翻，但举证责任在父母一方。该推定对母亲和父亲同样适用。
在 [Nelson v Nelson [1995] HCA 25](https://www.austlii.edu.au/cgi-bin/viewdoc/au/cases/cth/HCA/1995/25.html) 一案中，一位母亲以儿子和女儿的名义购买房屋，以便之后能取得政府补贴的住房贷款。房屋出售后，女儿拒绝交出她名下的份额。高等法院认定推定已被推翻，售房款以信托方式为母亲持有，但要求她以返还所获补贴利益作为获得救济的条件。借用他人名义获取利益，即使胜诉也可能付出代价。
在 [Koprivnjak v Koprivnjak [2023] NSWCA 2](https://www.austlii.edu.au/cgi-bin/viewdoc/au/cases/nsw/NSWCA/2023/2.html) 一案中，父亲为女儿的投资房支付了首付，之后又支付了装修和房贷费用。购买时唯一的文件是一份将首付描述为借款的抵押文件。上诉法院裁定他未能推翻推定：他是出借人，而非实益所有人（beneficial owner）。购买之后才形成的证据分量很小。
在 [Metzner v Metzner [2021] NSWSC 1336](https://www.austlii.edu.au/cgi-bin/viewdoc/au/cases/nsw/NSWSC/2021/1336.html) 一案中，父母以女儿名义购买房产，后来与女儿关系破裂。法院认定父母未能推翻赠与推定，但承认父母享有终身权益（life interest）。如果当时有一份简短的书面协议，这场纠纷本可避免。
共同意图推定信托
除出资之外，如果双方曾共同理解房产将以某种方式拥有，而一方依赖了这一理解，以致登记业主否认这一点有违良知，法院可能认定成立推定信托（constructive trust）。这类主张高度依赖关于当时说了什么、做了什么以及何时发生的证据。
证据：真正决定案件的是什么
法院看重购买当时的客观证据。有用的材料包括：
- 银行转账记录，显示谁支付了首付、印花税和交割款项，包括来自海外的汇款；
- 抵押文件、贷款申请，以及谁对贷款负有责任；
- 讨论该安排的微信、WhatsApp 或电子邮件；
- 谁支付市政费、保险和其他开支，谁收取租金。
微信记录往往是关键。请保留原始设备和完整聊天记录，而不仅仅是截图，因为对方可能质疑其真实性，而且需要翻译。
外国买家印花税、土地税与 FIRB：严重风险
如果真正的买家是外国人，把房产登记在澳洲公民或居民名下，并不能规避外国买家规定。税务机关和澳洲税务局（Australian Taxation Office）看的是谁持有实益权益。
概括而言：
- 在维州，购买住宅用地的外国买家须在普通印花税之外缴纳外国买家附加税（foreign purchaser additional duty，目前为购买价的8%），并可能每年缴纳缺席业主土地附加税（absentee owner surcharge，目前为土地价值的4%）；
- 在新州，外国人须缴纳附加印花税（surcharge purchaser duty，目前为9%）和附加土地税（surcharge land tax，目前为5%）；
- 根据《1975年外国收购与接管法》（Foreign Acquisitions and Takeovers Act 1975 (Cth)），外国人购买住宅用地权益一般须获得批准，且自2025年4月1日至2027年3月31日，暂时禁止外国人购买现房（established dwellings）。
代持安排可能使真正的买家和登记业主都面临追溯征收的税费、利息、罚款，若违反外国投资规定，还可能被命令出售房产。事后证明信托存在，本身也可能产生印花税。请在采取任何行动前寻求法律和税务意见，切勿事后制作文件。
以产权警告保护您的权益
如果您主张对土地享有权益，可以向维州土地管理局（Land Use Victoria）登记产权警告（caveat），在未通知您的情况下阻止对该产权的交易。产权警告必须基于真实的权益。如果业主取得失效通知（lapsing notice），您一般只有很短的时间（维州通常为30天）提起诉讼，否则产权警告将失效。无合理理由登记或维持产权警告的人，可能被判令赔偿。新州的制度类似，失效期限较短，为21天。
时限与诉讼费用
在维州，要求受托人返还信托财产的主张通常不受固定诉讼时效限制，但相关主张（例如要求偿还借款）一般须在六年内提出。拖延也可能使衡平法救济落空，并让房产被出售或抵押。
在最高法院或郡法院，诉讼费用通常随胜负而定：败诉方往往除承担自己的费用外，还须支付胜诉方相当一部分费用。正因如此，尽早评估证据并尝试和解尤为重要。
我们如何协助
蔡庆伟律师事务所（Chua Tan Associates）可以用英语、普通话和粤语处理此类事务。如果双方都愿意，可以通过澳洲华人争议解决中心（CADRC）安排私下解决。联系电话：+61 3 9602 3988。
常见问题
父母出钱买的公寓登记在我名下，是我的吗？
有可能。法律推定父母对子女的出资是赠与，但如果有证据显示父母打算保留所有权或要求还款，这一推定可以被推翻。
我出钱买的房子登记在朋友名下，能要回来吗？
如果是您支付了房款，而且没有赠与的证据，法律推定朋友以信托方式为您持有。您需要证明付款情况和当时的安排。
微信记录可以作为证据吗？
可以，而且很常用，但对方可能质疑其真实性或翻译。请保留原始手机和完整的聊天记录。
代持能规避外国买家印花税吗？
不能。税法看的是实益所有人，这类安排可能导致追溯征税、罚款以及外国投资方面的后果。行动前请先咨询。
如何阻止登记业主出售房产？
如果您享有真实的权益，可以登记产权警告；如果出售在即，还可以申请紧急禁令。
诉讼费用由谁承担？
在法院诉讼中，败诉方通常会被判令支付胜诉方的部分费用，因此值得尽早解决纠纷。
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本文仅供一般参考，不构成法律意见。每宗案件取决于其具体事实。由蔡庆伟律师事务所主理律师蔡智勋审阅。
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