這種安排很常見。海外父母出錢在墨爾本買公寓，登記在在澳讀書的孩子名下；或者澳洲的親戚替家裡”代持”股份或房產。多年後，父母去世、孩子結婚，或親戚拒絕歸還。房產究竟歸誰？
法律的出發點
- 登記並非全部。 澳洲法院會看誰出了錢，以及各方的真實意圖。
- 歸覆信託（resulting trust）。 一個人出錢買下登記在另一個人名下的財產，法律一般推定登記所有人是為出錢的人代為持有。
- 推定贈與。 如果出錢的是父母、登記的是子女，推定通常反過來：推定為贈與。若有證據顯示並非有意贈與，這一推定可以被推翻。
- 證據。 誰付了首付和房貸、誰收租、誰付市政費、當時信息裡說了什麼，以及稅表中如何處理該物業。
危險所在
- 子女離婚。 在家庭法財產分割中，登記在子女名下的公寓，除非能證明是代持，否則可能被視為子女的財產。
- 子女去世或破產。 物業可能按子女的遺囑傳承，或歸其債權人。
- 為規避規定而作的安排。 如果把房產登記在別人名下是為了規避海外買家附加印花稅、外國投資審批或稅務，執行這種安排可能很困難，還可能面臨處罰。採取任何行動之前必須先尋求意見。
應該怎麼做
- 如安排已經存在，現在就作書面記錄，例如簽署信託聲明，並就其印花稅和稅務後果尋求意見。
- 訂立遺囑時，確保執行人知道哪些資產是為誰持有，以及證據放在哪裡。
- 如果您是處理此類資產的執行人或受益人，請儘快行動。在產權上登記警告（caveat），可以在解決期間保護遺產的權益。
常見問題
父母出錢、登記在子女名下的房產，歸誰所有？
未必只歸子女。澳洲法院會看誰出了錢，以及各方的真實意圖。父母出錢把房產登記在子女名下，法律通常推定為贈與；但如有證據顯示並非有意贈與，這一推定可以被推翻，子女可能是為父母代為持有該房產。
什麼是歸覆信託？
一個人出錢買下登記在另一個人名下的財產時，可能產生歸覆信託。法律一般推定登記所有人是為出錢的人代為持有該財產，除非證據顯示並非如此，或在父母與子女之間適用推定贈與。
哪些證據可以證明房產是代他人持有的？
法院會看誰付了首付和房貸、誰收租、誰付市政費、當時信息裡說了什麼，以及稅表中如何處理該物業。在各方都在世時簽署的書面信託聲明，是最清晰的證據。
逝者的房產登記在別人名下，執行人應怎麼做？
儘快行動：收集誰出錢、各方意圖為何的證據，並尋求法律意見。在產權上登記警告（caveat），可以在解決期間保護遺產的權益。如果當初的安排是為了規避印花稅、外國投資規定或稅務，採取任何行動之前都必須先尋求意見。
蔡慶偉律師事務所為家庭、遺囑執行人、受託人及其專業顧問，就澳洲及跨境的遺產規劃、遺產管理和遺產糾紛提供法律服務。如需安排保密諮詢，請致電墨爾本辦公室 +61 3 9602 3988，或通過下方表格提交諮詢。我們可使用普通話、粵語及英語提供服務。
蔡智勳，律師及調解員，蔡慶偉律師事務所（墨爾本）。本文僅供一般參考，不構成法律意見。除另有說明外，以維多利亞州法律為準。
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