最後審閱：2026年10月31日
簡要回答
非澳洲稅務居民出售澳洲房產時，買方一般須在交割時預扣售價的15%並繳交澳洲稅務局，除非賣方持有清稅證明或已獲准調低預扣比例。被預扣的款項在賣方申報澳洲稅時抵扣。外國居民一般也不能享受自住房免稅，也不能就2012年5月8日之後的增值享受資本利得稅折扣。對泰國稅務居民而言，把售房款匯入泰國還可能產生泰國稅務後果。
掛牌出售之前
- 確認產權人及持有方式。聯權共有、分權共有、公司和信託的出售方式各不相同。如果產權人已去世，可能需要先辦理遺囑認證。
- 檢查貸款及任何限制登記（caveat）。銀行解押流程和產權上的限制登記都可能拖延交割。
- 準備賣方聲明。維州法律要求在買方簽約前提供賣方聲明（Section 32聲明），出錯可能讓買方撤約。
- 規劃稅務。請會計師估算澳洲資本利得稅，並考慮是否值得申請調低預扣比例。
外國居民預扣稅
自2025年1月1日起簽訂的合同適用15%預扣，沒有最低價格門檻。澳洲居民向買方提供清稅證明即可免除預扣。外國居民賣方可向澳洲稅務局申請調整預扣比例，例如預計應繳稅款低於預扣金額時。申請需要時間，應儘早開始。
是否屬於這些規則下的外國居民，是稅務居民身份問題，而不是簽證問題。在墨爾本生活多年的泰國公民可能是澳洲稅務居民，而住在曼谷的澳洲公民則可能不是。
在泰國簽署文件
現在許多維州合同可電子簽署。但部分文件，例如某些過戶文件、身份核實文件及授權書，需要授權見證人。在海外，見證人通常是澳洲領事官員或公證人。這一步出錯是常見的延誤原因。如果您會出行或不便簽署，可以訂立維州授權書，授權您信任的人代為簽署。
把款項匯回泰國
自2024年1月1日起，泰國對其稅務居民自該日起取得的境外收入，在匯入泰國時徵稅。出售澳洲房產的增值可能屬於該規則範圍。泰國與澳洲簽有避免雙重徵稅協定，已繳的澳洲稅款可能可以抵免，但在匯款前應先向泰國稅務顧問確認。詳見我們關於泰國稅與澳洲收入的另一篇文章。
出售繼承或遺產房產
如果房產屬於已故父母，遺囑執行人或遺產管理人通常須先取得維州授權書才能出售。繼承房產有自己的資本利得稅規則，海外受益人與澳洲居民的待遇也可能不同。
常見問題
我的售價會被預扣15%嗎？
如果您在稅務上屬於外國居民且未獲准調整，一般會。該款項在您申報澳洲稅時抵扣。
可以減少預扣嗎？
外國居民可在交割前向澳洲稅務局申請調整，請預留辦理時間。
我需要飛到墨爾本辦理出售嗎？
通常不需要。大部分步驟可遠程完成，但部分文件須在海外由授權人士見證。
泰國會對售房款徵稅嗎？
如果您是泰國稅務居民並把款項匯入泰國，有可能。匯款前請諮詢泰國稅務顧問。
我們如何提供協助
蔡慶偉律師事務所 (Chua Tan Associates) 自1990年起在墨爾本執業，為泰國家庭和泰國華人家庭處理澳洲法律事務。我們可通過視訊提供服務，並與您在泰國的律師、會計師和私人銀行家合作。我們可協助處理：
- 從簽約到交割全程代理出售；
- 與您的會計師合作申請調整預扣；
- 在泰國簽署文件及授權書安排；
- 產權人去世後的遺產房產出售。
第一步是付費的30分鐘諮詢，可通過視訊或在墨爾本面談進行。歡迎聯繫我們預約。
本文僅為一般資訊，不構成法律、稅務或財務意見。請勿依賴本文處理您的個人情況：法律和實務會變化，正確答案取決於您的具體事實。有關泰國法律和泰國稅務的內容僅為概述；在泰國的事務請諮詢泰國律師或稅務顧問。
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蔡智勳，律師及調解員，蔡慶偉律師事務所（墨爾本）。本文僅供一般參考，不構成法律意見。
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