澳洲物業仍是許多亞洲家族的核心資產。外國人持有物業，在聯邦和州兩個層面都受到不同的監管和稅務處理，規則不僅適用於個人，也適用於有外國股東或受益人的公司和信託。以下概述截至2026年底維州及聯邦的情況。
購買：FIRB與印花稅
- 外國投資審批。 外國人在澳洲購買住宅用地，一般須取得外國投資審查委員會（FIRB）批准。由2025年4月1日至2027年3月31日，外國人一般被禁止購買現有住宅，只有少數例外；經批准仍可購買新建住宅及用於開發的空地。
- 外國買家附加印花稅。 在維州，外國買家購買住宅用地，一般須在一般轉讓印花稅之外，另繳8%的附加印花稅。
- 信託與公司。 如果外國人持有足夠權益，公司或信託也可能屬於”外國”買家。全權信託的風險尤其大：除非信託契據起草時排除外國人，否則單一位外國潛在受益人就可能影響信託在州稅上的身份。
持有：土地稅
維州對缺席業主個人、外國公司及缺席信託持有的土地，在一般土地稅之外每年徵收缺席業主附加稅，目前為土地應稅價值的4%。即使只有一位缺席受益人，全權信託也可能被視為缺席信託，除非其契據已適當排除這類受益人。外國業主的住宅物業如果沒有居住或沒有真正出租，還可能須繳納聯邦空置費。
出售：資本利得稅與預扣稅
- 外國居民須就澳洲房地產繳納資本利得稅。 外國居民一般不能就2012年5月8日之後的期間享有50%資本利得稅折扣，一般也不能申請主要居所豁免，只有少數例外。
- 每宗出售都須預扣。 對於2025年1月1日起簽訂的合同，除非賣方提供澳洲稅務局的清繳證明，買方須預扣售價的15%並繳交稅務局，不論物業價值多少。這同樣適用於澳洲居民，他們須取得清繳證明才能避免被預扣。
- 租金收入。 外國居民的澳洲租金收入須納稅，且沒有免稅額。
遺產、繼承與家族架構
業主去世後，物業可能轉給海外受益人，或進入有外國受益人的遺產或遺囑信託，這可能改變土地稅和印花稅的處理；外國居民日後出售澳洲房地產時，仍須繳納澳洲資本利得稅。有海外成員的家族，其遺囑和信託契據應從一開始就處理這些規則。參見新加坡家族的澳洲物業與遺產及澳洲的遺產稅贈與稅與去世時的資本利得稅。
我們如何協助
我們就澳洲物業的持有架構及文件為家族提供意見，審閱信託契據中的外國人排除條款，處理買賣交易，並管理為海外受益人持有澳洲物業的遺產。本文僅為一般資料；印花稅、土地稅及所得稅的結果取決於個人情況，應向合資格顧問確認。蔡智勳為全國認可調解員，併為信託及遺產從業者國際專業組織STEP的附屬會員。
常見問題
外國人可以在澳洲購買現有住宅嗎？
由2025年4月1日至2027年3月31日，外國人一般被禁止購買現有住宅，只有少數例外。經FIRB批准，一般仍可購買新建住宅及用於開發的土地。
外國買家在維州須繳納多少附加印花稅？
外國買家在維州購買住宅用地，一般須在一般轉讓印花稅之外，另按價格或市值繳納8%的附加印花稅。
家族信託會被視為外國業主嗎？
會。有外國潛在受益人的全權信託，在維州印花稅及土地稅上可能被視為外國或缺席信託，除非其契據有效排除外國人。
澳洲居民出售物業需要清繳證明嗎？
需要。自2025年1月1日起，除非賣方提供澳洲稅務局的清繳證明，買方須就每宗物業出售預扣售價的15%，不論物業價值多少。
蔡慶偉律師事務所為家庭、遺囑執行人、受託人及其專業顧問，就澳洲及跨境的遺產規劃、遺產管理和遺產糾紛提供法律服務。如需安排保密諮詢，請致電墨爾本辦公室 +61 3 9602 3988，或通過下方表格提交諮詢。我們可使用普通話、粵語及英語提供服務。
蔡智勳，律師及調解員，蔡慶偉律師事務所（墨爾本）。本文僅供一般參考，不構成法律或稅務意見。除另有說明外，以維多利亞州法律為準。
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