2026年，澳洲資本利得稅迎來數十年來最大的一次改革；律師、地產中介和會計師開始納入反洗錢監管；外國人購買二手住宅的禁令也被延長。對於在澳洲持有房產、或將來可能繼承澳洲資產的中國內地、臺灣、香港、新加坡和馬來西亞家庭來說，最重要的一點是：在2027年7月1日主要改革生效之前，檢視遺囑、持有架構和相關文件。本文逐項說明變化內容、生效時間、受影響人群和應對建議，並清楚區分已經生效的法律與仍在草案或議案階段的提案。
一覽表
| 變化 | 生效時間 | 受影響人群 | 相關文章 |
|---|
| 資本利得稅（CGT）50%折扣改為成本指數化，並設30%最低稅（已立法） | 2027年7月1日 | 澳洲稅務居民個人、信託、合夥，包括遺產及受益人 | 繼承房產的兩年規則 |
| CGT改革的進一步修訂，包括遺產相關安排（僅為議案） | 尚未成為法律 | 遺產、遺囑信託、外國及臨時居民 | — |
| 反洗錢”第二階段”（已生效） | 2026年7月1日 | 通過澳洲律師、產權轉讓師、地產中介或會計師辦理房產、信託或公司事務的任何人 | 反洗錢資金來源審查 |
| 外國人購買二手住宅禁令延長（政策） | 2025年4月1日至2029年6月30日 | 外國人，包括臨時簽證持有人 | 外國人持有澳洲物業的稅費 |
| 外國居民CGT規則收緊（已立法） | 2026年10月1日 | 直接或間接持有澳洲土地的外國居民 | — |
| 外國居民資本利得預扣稅15%、無門檻（背景） | 2025年1月1日起簽訂的合同 | 所有澳洲房地產賣方 | 外國人持有澳洲物業的稅費 |
| 維州無遺囑繼承法定遺贈額591,390澳元（法律） | 2026年7月1日起的死亡 | 沒有遺囑時的配偶和子女 | 各州無遺囑繼承規則 |
| 維州空置住宅土地稅擴大至長期未開發土地（法律） | 2026年1月1日 | 墨爾本都市區未開發住宅用地的業主 | 澳洲繼承房產要交稅嗎 |
| 澳洲稅務局TD 2026/D1：遺囑下的”居住權”（草案） | 僅為草案 | 家人住在已故者房屋內的遺產 | 繼承房產的兩年規則 |
| 臺灣：刪除兄弟姐妹特留分（已立法） | 2026年8月17日公佈後六個月施行 | 立有遺囑的臺灣家庭 | 臺灣遺產稅與贈與稅 |
| 臺灣：死亡前兩年內贈與的遺產稅負擔（已立法） | 2026年9月 | 生前受贈的配偶及親屬 | 臺灣遺產稅與贈與稅 |
| 中國內地：利用CRS數據核查境外所得（持續執法） | 持續進行 | 在澳洲有賬戶或投資的中國稅務居民 | CRS與內地境外所得稅務核查 |
| 中國內地：境外信託個人所得稅規則（已發佈） | 2026年7月24日發佈 | 設立境外信託或作為受益人的中國居民 | 中國境外信託個稅新規 |
一、資本利得稅改革：2027年7月1日起
改了什麼
《2026年財政法律修訂（稅制改革第1號）法》（Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 1) Act 2026）於2026年6月26日獲得御準。自2027年7月1日起，對於澳洲稅務居民個人、信託和合夥，2027年7月1日及之後累積的資本利得不再享受50%折扣，改為按通脹對成本基礎進行指數化調整；個人的部分資本利得淨額還須適用30%的最低稅率。
2027年7月1日仍持有的資產，視為在當日前一刻出售、並於當日重新取得。截至當日的”賬面利得”遞延處理，等到實際出售或發生其他CGT事件時，再按舊規則（包括50%折扣）計稅。1985年9月20日之前取得、過去一直不徵CGT的資產，自2027年7月1日起累積的增值也開始納稅。澳洲稅務局（ATO）已確認，自住房（主要居所）豁免不變。同一法案還規定，2026年5月12日澳東標準時間晚上7:30之後購入的住宅，自2027年7月1日起租金虧損不能再抵扣工資等其他收入（即”負扣稅”受限），新建住宅等除外。
影響誰
持有投資房、股票或家族信託的澳洲稅務居民家庭，以及到2027年7月1日仍持有資產的遺產執行人。外國居民和臨時居民一般維持原有待遇；但同一個家庭裡，成員的稅務居民身份往往不同，影響因人而異。
怎麼做
對於將跨越2027年7月1日持有的資產，尤其是房產和非上市權益，應保留當日市值的證據；ATO表示會在生效前發佈估值指引。遺囑執行人在考慮於該日之前還是之後出售遺產資產時，應就具體資產取得稅務意見。改革與繼承房產規則如何銜接，請參閱繼承房產的兩年規則。
仍屬提案的部分
2026年10月14日提交議會的《2026年財政法律修訂（稅制改革第3號）議案》擬對上述改革作出修訂。按提交時的文本，遺產及真正的遺囑信託將豁免30%最低稅（附帶反避稅條款），外國居民和臨時居民的相關利益將按其作為澳洲稅務居民的天數分攤。該議案尚未成為法律，內容仍可能變動。
二、反洗錢新規：律師、中介和會計師須核查客戶
改了什麼：自2026年7月1日起，律師、產權轉讓師（conveyancer）、地產中介、會計師以及信託和公司服務提供者在提供受監管服務時（例如買賣房產、代管客戶資金、設立公司和信託），須履行反洗錢及反恐融資（AML/CTF）義務。澳洲交易報告和分析中心（AUSTRAC）列出的核心義務包括：制定反洗錢計劃、客戶盡職調查、報告可疑交易以及保存記錄。
影響誰：任何通過上述專業人士辦理澳洲交易的家庭，無論住在哪裡。遺產事務如涉及出售房產或代管資金，同樣適用。
怎麼做：預計需要提供身份證件、公司或信託最終受益人的資料，以及資金來源的證明。提前準備好中國內地、臺灣或香港文件的翻譯和認證件，可以避免交割時延誤。詳見澳洲反洗錢新規下的資金來源審查。
三、外國買家：二手住宅禁令延至2029年
改了什麼：自2025年4月1日起，政府通過外國投資審查執行的政策是：外國人一般不得購買二手（已有人居住過的）住宅。2026–27年度聯邦預算將禁令延長至2029年6月30日，外國投資審查委員會（FIRB）2026年6月更新的住宅用地指引也採用了這一日期。例外情形很少，主要針對能增加住房供應的開發項目。
影響誰：外國人，包括留學生、工作簽證持有人等臨時簽證持有人。澳洲永久居民和符合條件的新西蘭公民無需審批。
怎麼做：打算為在澳留學的子女買房的家庭，應考慮新房，或結合子女未來的身份規劃，簽約前先取得意見。禁令針對的是購買；繼承房產涉及的外國投資審批、印花稅和土地稅附加稅等問題另有規則，請參閱外國人持有澳洲物業的稅費。
四、外國居民資本利得稅：預扣稅與新規
背景（並非新規）：2025年1月1日起簽訂的合同，無論房價多少，買方都須預扣房價的15%，除非賣方提供ATO出具的清稅證明（clearance certificate）。清稅證明有效期12個月。澳洲稅務居民（包括出售遺產房產的執行人）須提供證明才能避免被預扣；外國居民賣方一般會被預扣15%，多扣部分在澳洲報稅時申請退回。
新規：《2026年財政法律修訂（加強稅務顧問不當行為問責及其他措施）議案》已於2026年9月10日在參議院通過。該法案擴大了外國居民應稅”澳洲不動產”的範圍，將間接持有的”主要資產測試”回溯期延長至365天，並要求部分大額出售須事先通知ATO。該法已於2026年9月15日獲得御準，相關修改自2026年10月1日起生效。受影響的主要是通過公司或信託持有澳洲土地的家族，其顧問應檢視相關架構。
五、維州：無遺囑繼承與遺囑認證
法定遺贈額：在維州去世而沒有遺囑、留下配偶（伴侶）和子女，而子女並非全部為該伴侶所生時，伴侶可取得個人物品、一筆法定遺贈額以及剩餘遺產的一半。維州最高法院公佈，2026年7月1日至2027年6月30日期間去世的，法定遺贈額為591,390澳元。該金額每年按指數調整，以去世日期決定適用哪一年的金額。詳見澳洲沒有遺囑去世，遺產怎麼分。
遺囑認證（Probate）公告：這不是2026年的新變化，但常常造成海外執行人的延誤。申請人須先在RedCrest-Probate系統刊登擬申請公告；按法院目前的指引，公告刊登後至少15天才能遞交申請。安排時間表時，應把這段時間和從海外取得認證文件的時間一併算進去。詳見遺囑執行人職責清單。
六、維州：空置住宅土地稅
改了什麼：自2025年1月1日起，空置住宅土地稅（VRLT）已適用於維州全境。自2026年1月1日起，墨爾本都市區內可作住宅開發、但連續五年以上未開發的住宅用地，也納入徵稅範圍。空置住宅的業主須每年向維州稅務局（SRO）申報（2025年空置的，申報截止日為2026年2月15日）；海外業主（absentee owner）須在1月15日前申報身份。
影響誰：在維州有空置房屋或空地的海外業主，以及遺產管理期間房屋空置的遺產。部分情形下遺產持有的土地可以豁免，但須核實條件。
怎麼做：每年年初記下申報截止日，不要以為豁免會自動適用。
七、ATO草案：繼承房屋的”居住權”
僅為草案：ATO於2026年初發布徵求意見的稅務裁定草案TD 2026/D1，對”根據已故者遺囑享有居住權”採取了狹義解釋，而這正是繼承房屋適用自住房CGT豁免的條件之一。按草案觀點，居住權須直接來自遺囑條款，並指向特定的人；家人之間的非正式安排、執行人的酌情決定，以及部分遺囑信託的權力，可能都不符合條件。
怎麼做：如果父母希望在自己去世後由配偶或子女繼續居住在房屋裡，遺囑應明確寫出。執行人應記錄誰住在房屋內、依據什麼安排。依賴該裁定前，應確認其是否已定稿。詳見受益人佔用遺產物業。
八、臺灣：特留分與生前贈與
以下為一般性介紹，具體問題我們會與臺灣的律師和稅務顧問協作處理。
刪除兄弟姐妹特留分：立法院於2026年7月28日三讀通過修正臺灣《民法》第1223條，刪除兄弟姐妹的特留分。修正條文於2026年8月17日公佈，六個月後施行。據報道，以被繼承人死亡日期判斷適用新法或舊法，施行前去世的仍適用舊規則。在沒有遺囑、也沒有更近親屬的情況下，兄弟姐妹仍可依法繼承。臺灣讀者可參閱特留分與澳洲遺囑。
死亡前兩年內的贈與：臺灣《遺產及贈與稅法》修正案於2026年8月21日三讀，2026年9月公佈施行。被繼承人死亡前兩年內贈與特定親屬的財產，其對應的遺產稅按比例計算，由受贈人負擔。修正案同時調整了納稅義務人的範圍以及遺產稅分期繳納的規則。
怎麼做：在澳洲有資產的臺灣家庭，應確認臺灣遺囑與澳洲遺囑仍能互相配合。詳見臺灣遺產稅與贈與稅。
九、中國內地：境外所得核查與境外信託
以下為一般性介紹，具體問題我們會與中國內地的稅務顧問協作處理。
境外所得核查（持續進行）：自2025年以來，內地稅務機關多次公開提醒中國稅務居民自查並申報境外所得，並利用通過共同申報準則（CRS）交換獲得的信息進行比對。據媒體報道，核查涉及2022至2024年度的所得，已自行補正的納稅人補繳了稅款和滯納金。申報為中國稅務居民的人士在澳洲金融機構開立的賬戶，會被納入信息交換。詳見CRS與內地境外所得稅務核查。
境外信託：2026年7月24日，財政部和國家稅務總局發佈了居民個人設立境外信託的個人所得稅規則，明確了財產裝入信託時以及信託存續期間所得的納稅處理，並對已有信託設置了過渡安排。詳見中國境外信託個稅新規。
十、近年仍值得留意的變化
- 南澳：《2023年繼承法》（Succession Act 2023）已於2025年1月1日生效，整合了南澳有關遺囑、無遺囑繼承和家庭供養的法律。
- 家事法財產披露：自2025年6月10日起，財產訴訟中充分坦誠披露的義務直接寫入《1975年家庭法》（第71B條及第90RI條），適用於該日或之後開始的程序。海外資產同樣須披露。詳見澳洲離婚或遺產糾紛中對方有隱藏資產怎麼辦。
實務要點
- 分清法律與提案。稅制改革第3號議案和TD 2026/D1在適用前都可能改變。
- 記下2027年7月1日的估值節點，以及每年年初維州土地稅和空置申報的截止日。
- 家庭資產、稅務居民身份或臺灣、內地的安排有變化時，應重新檢視遺囑，不要依賴按舊規則訂立的文件。
- 簽約前備齊身份、持有架構和資金來源文件。
- 協調各地顧問。為澳洲CGT安排的出售時間，可能在中國內地或臺灣產生後果，反之亦然。
我們可以提供的協助
我們可以根據上述變化檢視澳洲遺囑、遺產規劃和持有架構，代表執行人辦理遺囑認證和出售，並準備在海外使用的文件。涉及稅務的問題，我們與家庭在澳洲的會計師，以及中國內地、臺灣和香港的律師和稅務顧問協作，確保各部分安排前後一致。
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蔡慶偉律師事務所為家庭及其專業顧問處理涉及跨境因素的澳洲法律事務，並與中國內地、臺灣及香港的律師和稅務顧問協作。如需安排保密諮詢，請致電墨爾本辦公室 +61 3 9602 3988，或通過下方表格提交諮詢。我們可使用普通話、粵語及英語提供服務。
蔡智勳，律師及調解員，蔡慶偉律師事務所（墨爾本）。本文僅供一般參考，不構成法律或稅務意見。
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