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維州買房冷靜期與拍賣：什麼時候可以反悔，什麼時候不行？

  • 10 月 20, 2026

Home » 澳洲法律解讀 » 房產及建築 » 維州買房冷靜期與拍賣：什麼時候可以反悔，什麼時候不行？

維州私人洽購買房通常有3個工作日冷靜期，但拍賣成交、拍賣前後3天內簽約等情況沒有冷靜期。

直接回答：在維州以私人洽購（Private Sale）方式買住宅，買家簽約後一般有3個“完整工作日”的冷靜期（Cooling-off Period），可以書面通知退出合同，但賣方可保留100澳元或購房價0.2%（以較高者為準）。在公開拍賣（Auction）中買下物業，或在公開宣傳的拍賣日前後3個完整工作日內簽約，通常沒有冷靜期。

要點速覽

  • 冷靜期由《1962年土地買賣法》（Sale of Land Act 1962）規定，從買家簽約當日起計算3個完整工作日。
  • 退出須以書面通知賣方或賣方中介；賣方可保留100澳元或房價0.2%（取較高者），其餘訂金退回。
  • 拍賣成交、拍賣前後3個完整工作日內簽約、商業或工業物業、20公頃以上農地、公司或地產中介買家等，均不適用冷靜期。
  • 合同條款不能剝奪法定冷靜期，但也不能“延長”你在拍賣中的反悔權。
  • 最可靠的保護是在簽約前完成調查、貸款審批和法律審閱，或在私人洽購中協商附加條件。

冷靜期怎麼計算、怎麼行使？

“完整工作日”不包括簽約當天，也不包括週六、週日和公眾假期。例如週一簽約，冷靜期一般到週四下午5點（以合同和法律規定為準）前結束。要退出合同，必須以書面形式通知賣方或賣方中介，口頭告訴中介“我不想買了”並不足夠。建議用電郵加書面信件，並保留髮送記錄。

退出後，賣方可以保留100澳元或購房價的0.2%，以較高者為準。以80萬澳元的房子為例，0.2%即1,600澳元，其餘訂金應退還買家。冷靜期內買家不需要說明理由。

哪些情況沒有冷靜期？

  • 在公開拍賣中成交購買。
  • 在公開宣傳的拍賣日之前或之後3個完整工作日內簽約（例如拍賣流拍後與賣方私下成交）。
  • 物業主要用於工業或商業用途。
  • 土地超過20公頃且主要用於農業。
  • 買家是地產中介或公司（法人團體）。
  • 買賣雙方此前已就同一物業簽過條款大致相同的合同。

其中“公司買家”一點常被忽視：用自己的公司名義（或以公司作為受託人）買房，一般就沒有冷靜期。

拍賣買房的特別風險

拍賣落槌後，買家通常須當場簽約並支付訂金（常見為10%，但可協商）。拍賣合同一般是無條件的，沒有“貸款審批”或“驗房滿意”條款。如果之後貸款沒有批下來，買家仍須按期交割，否則可能違約，失去訂金並承擔賣方損失。2026年起維州還推出拍賣新規，例如中介須在拍賣或定日出售前至少7天公佈賣方底價（Reserve Price），這有助於買家判斷，但並不改變“拍賣沒有冷靜期”的原則。

冷靜期過後，還有別的退出途徑嗎？

冷靜期結束後，買家並非完全沒有選擇，但每條途徑都有嚴格條件。第一，如果合同中有附加條件，例如“須經貸款審批”（Subject to Finance），而買家在期限內按合同規定的方式真誠申請貸款仍被拒，通常可以依該條款終止合同並取回訂金。第二，如果賣方沒有提供Section 32，或其中重要內容有誤、缺漏，買家在交割前可能有權解約。第三，買賣雙方可以協商一致解除合同，條件由雙方議定。

如果買家只是“改變主意”而拒絕交割，就可能構成違約。賣方一般可發出違約通知，期滿後解除合同、沒收訂金（最高為購房價的10%），並可就轉售差價及相關費用向買家索賠。因此，遇到困難時不要沉默或拖延，應儘早尋求法律意見。

簽約前如何保護自己

冷靜期只是一道“小門”，而且需要付出代價。更好的做法是在簽約前把功課做好：

  • 請律師或產權轉讓師在拍賣前或簽約前審閱合同及Section 32。
  • 拍賣前取得貸款預批，並確認銀行對該物業的估值。
  • 提前完成驗房和蟲害檢查。
  • 私人洽購時，協商加入貸款審批、驗房等附加條件（Special Conditions），並留意期限。
  • 海外買家須先確認外國投資審批（FIRB）要求，避免簽約後無法履約。
  • 確認買家名義（個人、夫妻、公司或信託），因為這會影響冷靜期和稅費。

常見問題

冷靜期是從簽約日還是收到合同那天算起？

從買家簽署合同之日起計算3個完整工作日，簽約當天不計入。具體截止時間應以合同和法律規定為準。

拍賣流拍後第二天和賣方私下成交，有冷靜期嗎？

一般沒有。在公開宣傳拍賣日前後3個完整工作日內簽約，不適用冷靜期。

可以在合同里約定放棄冷靜期嗎？

法律規定不能用合同條款排除法定冷靜期。不過，在法定例外情況下（例如拍賣），本來就沒有冷靜期。

冷靜期內退出，訂金能全部拿回嗎？

不能全部拿回。賣方可保留100澳元或購房價的0.2%（以較高者為準），其餘應退還。

拍賣買房後貸款批不下來怎麼辦？

拍賣合同一般沒有貸款條件，買家仍須交割。應立即尋求法律意見，並與賣方商討延期等方案，以減少違約損失。

蔡慶偉律師事務所自1990年起在墨爾本執業，以普通話、粵語和英語為客戶處理房產買賣、過戶、建築合同及產權糾紛等事務。陳律師長期在墨爾本為華人社區處理房產及商業法律事務。如需協助，歡迎致電 03 9602 3988 或在線聯繫我們，可在墨爾本市中心辦公室面談，也可視頻諮詢。

本文僅為一般性信息，不構成法律意見。

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