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維州買房冷靜期與拍賣：什麼時候可以反悔，什麼時候不行？

  • 10 月 20, 2026

Home » 澳洲法律解讀 » 房產及建築 » 維州買房冷靜期與拍賣：什麼時候可以反悔，什麼時候不行？

維州私人洽購買房通常有3個工作日冷靜期，但拍賣成交、拍賣前後3天內簽約等情況沒有冷靜期。

直接回答：在維州以私人洽購（Private Sale）方式買住宅，買家簽約後一般有3個“完整工作日”的冷靜期（Cooling-off Period），可以書面通知退出合同，但賣方可保留100澳元或購房價0.2%（以較高者為準）。在公開拍賣（Auction）中買下物業，或在公開宣傳的拍賣日前後3個完整工作日內簽約，通常沒有冷靜期。

要點速覽

  • 冷靜期由《1962年土地買賣法》（Sale of Land Act 1962）規定，從買家簽約當日起計算3個完整工作日。
  • 退出須以書面通知賣方或賣方中介；賣方可保留100澳元或房價0.2%（取較高者），其餘訂金退回。
  • 拍賣成交、拍賣前後3個完整工作日內簽約、商業或工業物業、20公頃以上農地、公司或地產中介買家等，均不適用冷靜期。
  • 合同條款不能剝奪法定冷靜期，但也不能“延長”你在拍賣中的反悔權。
  • 最可靠的保護是在簽約前完成調查、貸款審批和法律審閱，或在私人洽購中協商附加條件。

冷靜期怎麼計算、怎麼行使？

“完整工作日”不包括簽約當天，也不包括週六、週日和公眾假期。例如週一簽約，冷靜期一般到週四下午5點（以合同和法律規定為準）前結束。要退出合同，必須以書面形式通知賣方或賣方中介，口頭告訴中介“我不想買了”並不足夠。建議用電郵加書面信件，並保留髮送記錄。

退出後，賣方可以保留100澳元或購房價的0.2%，以較高者為準。以80萬澳元的房子為例，0.2%即1,600澳元，其餘訂金應退還買家。冷靜期內買家不需要說明理由。

哪些情況沒有冷靜期？

  • 在公開拍賣中成交購買。
  • 在公開宣傳的拍賣日之前或之後3個完整工作日內簽約（例如拍賣流拍後與賣方私下成交）。
  • 物業主要用於工業或商業用途。
  • 土地超過20公頃且主要用於農業。
  • 買家是地產中介或公司（法人團體）。
  • 買賣雙方此前已就同一物業簽過條款大致相同的合同。

其中“公司買家”一點常被忽視：用自己的公司名義（或以公司作為受託人）買房，一般就沒有冷靜期。

拍賣買房的特別風險

拍卖落槌后，买家通常须当场签约并支付订金（常见为10%，但可协商）。拍卖合同一般是无条件的，没有“贷款审批”或“验房满意”条款。如果之后贷款没有批下来，买家仍须按期交割，否则可能违约，失去订金并承担卖方损失。2026年起维州还推出拍卖新规，例如中介须在拍卖或定日出售前至少7天公布卖方底价（Reserve Price），这有助于买家判断，但并不改变“拍卖没有冷静期”的原则。

冷靜期過後，還有別的退出途徑嗎？

冷静期结束后，买家并非完全没有选择，但每条途径都有严格条件。第一，如果合同中有附加条件，例如“须经贷款审批”（Subject to Finance），而买家在期限内按合同规定的方式真诚申请贷款仍被拒，通常可以依该条款终止合同并取回订金。第二，如果卖方没有提供Section 32，或其中重要内容有误、缺漏，买家在交割前可能有权解约。第三，买卖双方可以协商一致解除合同，条件由双方议定。

如果買家只是“改變主意”而拒絕交割，就可能構成違約。賣方一般可發出違約通知，期滿後解除合同、沒收訂金（最高為購房價的10%），並可就轉售差價及相關費用向買家索賠。因此，遇到困難時不要沉默或拖延，應儘早尋求法律意見。

簽約前如何保護自己

冷靜期只是一道“小門”，而且需要付出代價。更好的做法是在簽約前把功課做好：

  • 請律师或产权转让师在拍卖前或签约前审阅合同及Section 32。
  • 拍賣前取得貸款預批，並確認銀行對該物業的估值。
  • 提前完成驗房和蟲害檢查。
  • 私人洽購時，協商加入貸款審批、驗房等附加條件（Special Conditions），並留意期限。
  • 海外买家须先确认外国投资审批（FIRB）要求，避免签约后无法履约。
  • 確認買家名義（個人、夫妻、公司或信託），因為這會影響冷靜期和稅費。

常見問題

冷靜期是從簽約日還是收到合同那天算起？

從買家簽署合同之日起計算3個完整工作日，簽約當天不計入。具體截止時間應以合同和法律規定為準。

拍賣流拍後第二天和賣方私下成交，有冷靜期嗎？

一般沒有。在公開宣傳拍賣日前後3個完整工作日內簽約，不適用冷靜期。

可以在合同里約定放棄冷靜期嗎？

法律規定不能用合同條款排除法定冷靜期。不過，在法定例外情況下（例如拍賣），本來就沒有冷靜期。

冷靜期內退出，訂金能全部拿回嗎？

不能全部拿回。賣方可保留100澳元或購房價的0.2%（以較高者為準），其餘應退還。

拍賣買房後貸款批不下來怎麼辦？

拍賣合同一般沒有貸款條件，買家仍須交割。應立即尋求法律意見，並與賣方商討延期等方案，以減少違約損失。

蔡慶偉律師事務所自1990年起在墨爾本執業，以普通話、粵語和英語為客戶處理房產買賣、過戶、建築合同及產權糾紛等事務。陳律師長期在墨爾本為華人社區處理房產及商業法律事務。如需協助，歡迎致電 03 9602 3988 或在線聯繫我們，可在墨爾本市中心辦公室面談，也可視頻諮詢。

本文僅為一般性信息，不構成法律意見。

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