登記在他人名下的房產：權利、風險與證據
審閱：蔡慶偉律師事務所主理律師蔡智勳 · 更新於 2026年10月18日
如果您出資購買房產，但房產登記在他人名下，澳洲法律可能認定該登記人是以信託方式為您持有。但如果是父母以子女名義購買，法律可能推定為贈與，結果取決於購買當時意圖的證據。這類安排還可能帶來嚴重的印花稅、土地稅和外國投資問題。
這類安排為何出現
我們經常遇到以下代持房產的情況：
- 中國的父母以在澳洲的子女名義購買公寓；
- 在澳洲的親屬為海外家人持有房產；
- 因真正的買家無法取得貸款或審批，由朋友登記為業主。
當登記業主分居、去世、破產、拒絕出售，或聲稱房產是贈與時，糾紛就會出現。
購買款歸覆信託
澳洲衡平法的出發點是：如果您出錢購買登記在他人名下的房產，法律推定成立歸覆信託（resulting trust），即登記業主按您的出資比例為您持有該房產。如有證據顯示當時意在贈與或借款，這一推定可以被推翻。在 [Bosanac v Commissioner of Taxation [2022] HCA 34](https://www.austlii.edu.au/cgi-bin/viewdoc/au/cases/cth/HCA/2022/34.html) 一案中，高等法院確認這些推定仍是澳洲法律的一部分，但強調真正的問題是出資人的意圖，須根據全部證據判斷。
贈與推定：父母與子女
如果父母出錢購買登記在子女名下的房產，法律作相反推定，即推定為贈與（presumption of advancement）。高等法院表示，這一推定如今效力較弱，可以用證據推翻，但舉證責任在父母一方。該推定對母親和父親同樣適用。
在 [Nelson v Nelson [1995] HCA 25](https://www.austlii.edu.au/cgi-bin/viewdoc/au/cases/cth/HCA/1995/25.html) 一案中，一位母親以兒子和女兒的名義購買房屋，以便之後能取得政府補貼的住房貸款。房屋出售後，女兒拒絕交出她名下的份額。高等法院認定推定已被推翻，售房款以信託方式為母親持有，但要求她以返還所獲補貼利益作為獲得救濟的條件。借用他人名義獲取利益，即使勝訴也可能付出代價。
在 [Koprivnjak v Koprivnjak [2023] NSWCA 2](https://www.austlii.edu.au/cgi-bin/viewdoc/au/cases/nsw/NSWCA/2023/2.html) 一案中，父親為女兒的投資房支付了首付，之後又支付了裝修和房貸費用。購買時唯一的文件是一份將首付描述為借款的抵押文件。上訴法院裁定他未能推翻推定：他是出借人，而非實益所有人（beneficial owner）。購買之後才形成的證據分量很小。
在 [Metzner v Metzner [2021] NSWSC 1336](https://www.austlii.edu.au/cgi-bin/viewdoc/au/cases/nsw/NSWSC/2021/1336.html) 一案中，父母以女兒名義購買房產，後來與女兒關係破裂。法院認定父母未能推翻贈與推定，但承認父母享有終身權益（life interest）。如果當時有一份簡短的書面協議，這場糾紛本可避免。
共同意圖推定信託
除出資之外，如果雙方曾共同理解房產將以某種方式擁有，而一方依賴了這一理解，以致登記業主否認這一點有違良知，法院可能認定成立推定信託（constructive trust）。這類主張高度依賴關於當時說了什麼、做了什麼以及何時發生的證據。
證據：真正決定案件的是什麼
法院看重購買當時的客觀證據。有用的材料包括：
- 銀行轉賬記錄，顯示誰支付了首付、印花稅和交割款項，包括來自海外的匯款；
- 抵押文件、貸款申請，以及誰對貸款負有責任；
- 討論該安排的微信、WhatsApp 或電子郵件；
- 誰支付市政費、保險和其他開支，誰收取租金。
微信記錄往往是關鍵。請保留原始設備和完整聊天記錄，而不僅僅是截圖，因為對方可能質疑其真實性，而且需要翻譯。
外國買家印花稅、土地稅與 FIRB：嚴重風險
如果真正的買家是外國人，把房產登記在澳洲公民或居民名下，並不能規避外國買家規定。稅務機關和澳洲稅務局（Australian Taxation Office）看的是誰持有實益權益。
概括而言：
- 在維州，購買住宅用地的外國買家須在普通印花稅之外繳納外國買家附加稅（foreign purchaser additional duty，目前為購買價的8%），並可能每年繳納缺席業主土地附加稅（absentee owner surcharge，目前為土地價值的4%）；
- 在新州，外國人須繳納附加印花稅（surcharge purchaser duty，目前為9%）和附加土地稅（surcharge land tax，目前為5%）；
- 根據《1975年外國收購與接管法》（Foreign Acquisitions and Takeovers Act 1975 (Cth)），外國人購買住宅用地權益一般須獲得批准，且自2025年4月1日至2027年3月31日，暫時禁止外國人購買現房（established dwellings）。
代持安排可能使真正的買家和登記業主都面臨追溯徵收的稅費、利息、罰款，若違反外國投資規定，還可能被命令出售房產。事後證明信託存在，本身也可能產生印花稅。請在採取任何行動前尋求法律和稅務意見，切勿事後製作文件。
以產權警告保護您的權益
如果您主張對土地享有權益，可以向維州土地管理局（Land Use Victoria）登記產權警告（caveat），在未通知您的情況下阻止對該產權的交易。產權警告必須基於真實的權益。如果業主取得失效通知（lapsing notice），您一般只有很短的時間（維州通常為30天）提起訴訟，否則產權警告將失效。無合理理由登記或維持產權警告的人，可能被判令賠償。新州的制度類似，失效期限較短，為21天。
時限與訴訟費用
在維州，要求受託人返還信託財產的主張通常不受固定訴訟時效限制，但相關主張（例如要求償還借款）一般須在六年內提出。拖延也可能使衡平法救濟落空，並讓房產被出售或抵押。
在最高法院或郡法院，訴訟費用通常隨勝負而定：敗訴方往往除承擔自己的費用外，還須支付勝訴方相當一部分費用。正因如此，儘早評估證據並嘗試和解尤為重要。
我們如何協助
蔡慶偉律師事務所（Chua Tan Associates）可以用英語、普通話和粵語處理此類事務。如果雙方都願意，可以通過澳洲華人爭議解決中心（CADRC）安排私下解決。聯絡電話：+61 3 9602 3988。
常見問題
父母出錢買的公寓登記在我名下，是我的嗎？
有可能。法律推定父母對子女的出資是贈與，但如果有證據顯示父母打算保留所有權或要求還款，這一推定可以被推翻。
我出錢買的房子登記在朋友名下，能要回來嗎？
如果是您支付了房款，而且沒有贈與的證據，法律推定朋友以信託方式為您持有。您需要證明付款情況和當時的安排。
微信記錄可以作為證據嗎？
可以，而且很常用，但對方可能質疑其真實性或翻譯。請保留原始手機和完整的聊天記錄。
代持能規避外國買家印花稅嗎？
不能。稅法看的是實益所有人，這類安排可能導致追溯徵稅、罰款以及外國投資方面的後果。行動前請先諮詢。
如何阻止登記業主出售房產？
如果您享有真實的權益，可以登記產權警告；如果出售在即，還可以申請緊急禁令。
訴訟費用由誰承擔？
在法院訴訟中，敗訴方通常會被判令支付勝訴方的部分費用，因此值得儘早解決糾紛。
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本文僅供一般參考，不構成法律意見。每宗案件取決於其具體事實。由蔡慶偉律師事務所主理律師蔡智勳審閱。
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