維州建築與房地產開發糾紛
審閱：蔡慶偉律師事務所主理律師蔡智勳 · 更新於 2026年10月18日
維州大多數住宅建築糾紛，必須先提交維州住宅建築糾紛解決機構（Domestic Building Dispute Resolution Victoria，簡稱DBDRV，現隸屬於建築與管道委員會（Building and Plumbing Commission）），之後VCAT纔會受理。此類糾紛有嚴格的時限，包括建築訴訟（building action）的十年時效。結果較理想的案件，通常都及早取得專家證據、保存了完整記錄，並對費用有現實的預期。
哪些人會捲入建築糾紛
房主投訴建築商留下缺陷、工期拖延、對變更工程（variations）多收費，或中途棄工。業主立案法團（owners corporation）要面對整棟公寓樓的缺陷。開發商與建築商之間則爭執付款和工期。樓花買家等了多年仍未交樓，或發現賣方試圖取消合同。不少客戶是投資者或身在海外的家人，需要在不親臨墨爾本的情況下處理糾紛。
房主與建築商：法定默示保證
維州每一份住宅建築合同，都包含《1995年住宅建築合同法》（Domestic Building Contracts Act 1995 (Vic)）第8條規定的默示保證（implied warranties）。概括而言，建築商保證：工程以妥善、合乎行業水準的方式完成，符合圖紙和規格說明，符合法律規定，以合理的謹慎和技能施工，並在合同約定的日期（或期限）內完工。這些保證不能以合同排除，並會隨房產轉給後來的業主。
常見問題包括：
- 缺陷：漏水、防水失效、裂縫、結構問題或不合規工程。
- 延誤：未在合同日期前完工，建築商常歸咎於天氣、變更工程或房主。
- 變更工程：對未按法律要求以書面形式同意的變更收取額外費用。
- 棄工：建築商因付款爭議或財務困難而停工。
缺陷損失的一般計算標準，是使工程符合合同所需的合理費用。在[Bellgrove v Eldridge [1954] HCA 36](https://www.austlii.edu.au/cgi-bin/viewdoc/au/cases/cth/HCA/1954/36.html)一案中，墨爾本一棟住宅的地基嚴重偏離規格，導致房屋結構不穩。高等法院維持了按拆除重建費用計算的賠償，因為這是使房屋符合合同的唯一合理方式。整改費用以必要和合理為標準評估，這正是專家證據從一開始就很重要的原因。
業主立案法團、公寓缺陷與外牆易燃板材
在公寓樓中，屋頂、外牆、地下室和公共設施的缺陷通常屬於公共財產（common property），因此一般由業主立案法團提起訴訟。法團在起訴前，需要通過適當的決議，並明確法律和專家費用的資金來源。
易燃外牆板材（combustible cladding）是最廣為人知的例子。在[Owners Corporation No 1 of PS613436T v LU Simon Builders Pty Ltd [2019] VCAT 286](https://www.austlii.edu.au/cgi-bin/viewdoc/au/cases/vic/VCAT/2019/286.html)一案中（源於Docklands的Lacrosse大樓火災），VCAT裁定建築商違反法定保證、須對業主承擔責任，再將大部分責任轉由建築師、建築測量師和消防工程師承擔。上訴法院在[Tanah Merah Vic Pty Ltd v Owners Corporation No 1 of PS613436T [2021] VSCA 72](https://www.austlii.edu.au/cgi-bin/viewdoc/au/cases/vic/VSCA/2021/72.html)中駁回了上訴許可申請。可見，法定保證同樣可以適用於大型公寓項目，而且除建築商外，顧問方也可能要為損失負責。
開發商、建築商與分包商
開發商、總承包商與分包商之間的糾紛，主要取決於書面合同：付款、工期延長、違約賠償金（liquidated damages）及終止合同。《2002年建築業付款保障法》（Building and Construction Industry Security of Payment Act 2002 (Vic)）允許建築商和分包商提出付款申請（payment claim）；如對方不付款或未適當回應，可通過裁決（adjudication）或法院迅速取得臨時決定。收到付款申請的一方，一般須在10個工作日內送達付款回覆表（payment schedule），否則可能須支付全部申請金額。該法一般不適用於為自住而建房的房主，但如業主是開發商則可能適用。
樓花買家與日落條款
樓花（off-the-plan）合同通常設有日落日期（sunset date），即分契計劃（plan of subdivision）必須在該日期前完成登記。根據《1962年土地買賣法》（Sale of Land Act 1962 (Vic)）第10A至10F條，住宅樓花合同的賣方不能簡單地依據日落條款（sunset clause）解除合同。賣方須在適當通知後取得每位買家的書面同意，或取得最高法院命令，認定解除合同公正合理（just and equitable）。這些規定是在出現開發商取消合同再以更高價格轉售的情況後引入的。如被要求同意解除合同，請在簽字前先尋求法律意見。
建築商破產與房屋保修保險
建築商一旦破產、去世或失蹤，向其索賠往往意義不大。對於2026年7月1日之前簽訂的合同，住宅建築保險（domestic building insurance）一般屬於“最後手段”保險（last resort cover），僅在上述情況下、並在其限額和期限內賠付。對於2026年7月1日或之後簽訂的合格合同，由建築與管道委員會管理的新房屋保修計劃（Home Warranty Scheme）允許在問題首次發現時，就定金損失、未完成工程以及有缺陷或不合規工程提出索賠，而無須等到建築商倒閉。請儘早確認您的合同適用哪一套制度。
程序：DBDRV、VCAT與法院
房主與建築商之間的大多數糾紛，第一步是通過DBDRV進行調解（conciliation）。自2025年7月1日起，DBDRV在建築與管道委員會內運作。DBDRV可協助雙方達成協議，在某些情況下還可作出糾紛解決令（dispute resolution orders）。如未能解決，DBDRV會出具證明書，糾紛隨後可提交維州民事與行政仲裁庭（VCAT）——住宅建築糾紛的常規審理機構。金額大或案情複雜的案件，有時會在郡法院（County Court）或最高法院審理。
大多數建築案件取決於專家證據。應在工程被整改或遮蓋之前，儘早請建築顧問檢查，並把照片、電郵、變更文件和付款記錄集中保存。
時效
《1993年建築法》（Building Act 1993 (Vic)）第134條規定，建築訴訟不得在佔用許可證（occupancy permit）簽發之日起超過十年後提起；如無佔用許可證，則自最終檢驗證明書（certificate of final inspection）簽發之日起計算。在[Brirek Industries Pty Ltd v McKenzie Group Consulting (Vic) Pty Ltd [2014] VSCA 165](https://www.austlii.edu.au/cgi-bin/viewdoc/au/cases/vic/VSCA/2014/165.html)一案中，上訴法院裁定該十年期限同時適用於以合同和過失（negligence）為依據的建築訴訟，並取代一般的六年時效。其他期限則短得多，包括保險通知期限和付款保障法下的時限。新州的情況不同：《1989年住宅建築法》（Home Building Act 1989 (NSW)）規定的法定保證期，一般為重大缺陷六年、其他缺陷兩年，住宅建築糾紛通常由新州民事與行政仲裁庭（NCAT）處理。
費用風險
在VCAT，《1998年維州民事與行政仲裁庭法》（Victorian Civil and Administrative Tribunal Act 1998 (Vic)）第109條的出發點是各方自行承擔費用。如仲裁庭認為公平，可作出費用令，並考慮各方行為、案件複雜程度、各方主張的強弱及和解提議等因素。在複雜、依賴大量專家證據的建築糾紛中，作出費用令並不罕見。在法院，敗訴方一般須承擔勝訴方很大一部分費用。無論在哪裡，適時提出的書面和解提議都可能改變費用由誰承擔。
我們如何協助
蔡慶偉律師事務所以英語、普通話和粵語，為房主、業主立案法團、買家和企業處理建築與開發糾紛。如雙方均有意願，可通過澳洲華人糾紛解決中心（CADRC）安排私下解決。聯絡電話：+61 3 9602 3988。
常見問題
我可以直接去VCAT起訴建築商嗎？
房主與建築商之間的大多數住宅建築糾紛不可以。您須先經過DBDRV調解並取得證明書，但緊急情況可能另有處理。
建築商已進入清盤，我該怎麼辦？
請確認您的合同適用哪一套保險制度，並在規定期限內提出索賠。您也可以向清盤人提交債權證明（proof of debt），但保險通常是更實際的追償途徑。
起訴建築缺陷有多長時間？
根據《1993年建築法》第134條，一般自佔用許可證或最終檢驗證明書籤發之日起不超過十年。保險和合同中的通知期限可能短得多，因此應儘快行動。
開發商要我同意取消樓花合同，我必須同意嗎？
不必。對於住宅樓花合同，賣方需要您的書面同意或最高法院命令，因此請在回覆前就對方給出的理由尋求法律意見。
如果我在VCAT勝訴，能取回律師費嗎？
不一定。除非VCAT認為作出費用令是公平的，否則各方自行承擔費用；和解提議可能產生重要影響。
與我們討論您的案件
可預約以英語、普通話或粵語進行的保密諮詢，或致電 +61 3 9602 3988。
預約諮詢
本文僅供一般參考，不構成法律意見。每宗案件取決於其具體事實。由蔡慶偉律師事務所主理律師蔡智勳審閱。
简体中文 
English (Australia) 
繁體中文