例如：陳先生夫婦住在杭州，女兒在墨爾本工作多年，已取得永久居留，和男友同居三年，準備一起買房。父母打算拿出大部分首付。陳太太擔心的是：萬一兩人以後分手，這筆錢會不會被分走一半？陳先生則想：要不要把自己的名字也加到房產證上，“保險一點”？
這兩個問題，答案都比想象中複雜。父母出資買房，選擇“送”“借”“託管”還是“共同持有”，會影響子女分手時的財產分割、外國投資審批、印花稅和首次置業優惠。下面以維多利亞州為例逐一說明。
一、四種常見安排：贈與、借款、信託、父母共同持有
- 贈與（gift）：手續最簡單，但錢一旦給出就屬於子女，分手時一般會被視為對家庭財產的貢獻，難以“要回來”。
- 借款（loan）：父母保留追討權利。但借款是否在家庭法上被承認為真實債務，取決於是否有書面文件、是否有還款安排、父母是否真的會追討。
- 信託（trust）：由受託人持有房產，可以在一定程度上把資產與子女個人分開，但設立和維持成本較高，還可能觸發額外的土地稅和外國人附加稅，需要會計師一起規劃。
- 父母共同登記在產權上（parents on title）：父母以分權共有（tenants in common）方式持有份額，份額屬於父母本人；但會帶來外國投資審批、附加印花稅、首次置業優惠等一連串問題，見下文。
二、子女分手時，《家庭法》怎麼看父母的錢
已婚夫妻和符合條件的事實伴侶（de facto）分手，財產分割適用聯邦《1975年家庭法》（Family Law Act 1975）。2025年6月10日生效的《2024年家庭法修正法》把法院長期使用的分析步驟寫進了第79條：先確定雙方的財產和負債，再考慮雙方的貢獻，然後考慮現在和將來的情況（新增了家庭暴力的經濟影響、照顧子女一方的住房需要、故意或魯莽揮霍財產等考慮因素），最後判斷結果是否公正合理。
父母的贈與，一般會被視為代表自己子女作出的貢獻，可能讓子女多分一些，但不會被整體排除在分割之外。借款則不同：法院會審查這筆債務能否確定金額、債權人是否有可能真正追討。在近年的上訴案件中，法院曾認為，一筆多年未追討、金額也未妥善記錄的家庭借款，不應作為負債扣除。換句話說，沒有書面協議、從不還款、父母從未主張的“借款”，很可能在分手時被當作贈與對待。
三、把保護落到紙面：借款協議、抵押與財產協議
如果父母希望保留追討權利，應在匯款前簽訂正式的借款協議，寫明金額、利息、還款方式和到期或提前還款的情形（例如子女分居或房產出售），並實際按協議執行，保留還款記錄。還可以考慮在房產上為父母登記抵押（mortgage）作為擔保；但有銀行貸款時，第二抵押通常需要銀行同意。如果出借人是外國人士，以澳洲住宅設定抵押本身也可能涉及外國投資問題，應事先核實。
另一種工具是財產協議（Binding Financial Agreement，BFA）。已婚或準備結婚的雙方依據《家庭法》第VIIIA部分，事實伴侶依據第VIIIAB部分，可以事先約定分手時父母出資部分如何處理。BFA要具有約束力，雙方都必須在簽署前分別取得獨立法律意見，格式要求嚴格，任何瑕疵都可能導致協議被撤銷。
四、父母是外國人士：外國投資審批與州附加稅
非澳洲公民、非永久居民（持特殊類別簽證的新西蘭公民除外）一般屬於“外國人士”（foreign person），在澳洲取得住宅土地權益，無論金額大小，一般都需要事先取得外國投資審批（FIRB）。此外，外國人士（包括臨時簽證持有人）購買二手住宅的臨時禁令已從2025年4月1日起實施，並已延長至2029年6月30日，只有少數例外。也就是說，如果父母要登記在二手房的產權上，或者子女本身還是學生簽證、工作簽證持有人，可能根本無法購買二手房，只能考慮新房或空地並申請審批。
在維州，外國買家購買住宅還須繳納8%的外國買家附加印花稅（Foreign Purchaser Additional Duty），之後每年還可能被徵收按土地價值4%計算的缺席業主附加稅（Absentee Owner Surcharge）。通過信託持有時，如果信託可能被認定為外國信託，同樣可能適用這些附加稅。
五、首次置業優惠可能因父母上名而失去
維州首次置業者在符合條件時，購買價值不超過60萬澳元的住宅可免印花稅，60萬至75萬澳元可享受減免。但這一優惠要求所有買方都符合首次置業補助（First Home Owner Grant）的資格條件。父母如果以前在澳洲擁有過住宅，或者不符合其他條件，一起上名就可能令整筆交易失去優惠。
六、資金來源審查與跨境匯款
澳洲目前沒有獨立的贈與稅，但大額海外匯款會受到銀行的反洗錢審查。自2026年7月1日起，律師、產權轉讓師（conveyancer）和房地產中介也納入《反洗錢與反恐融資法》的監管範圍，需要核實客戶身份等情況。建議提前準備父母資金來源的證明，例如工資、經營收入、售房或存款記錄。
從中國內地匯出資金，還須遵守外匯管理規定。目前境內個人每年的便利化購匯額度為等值5萬美元，購匯時須如實申報用途，且按照現行規定，個人購匯不得用於境外購房、證券投資等資本項目。我們建議家庭通過合法渠道、在內地專業人士的指導下辦理匯款；我們不會就規避外匯管制提供任何意見。
實用清單
- 先決定是贈與、借款、信託還是共同持有，並與會計師確認稅務影響
- 借款：匯款前簽署書面借款協議，按約還款並保留記錄
- 考慮為父母登記抵押，並事先取得貸款銀行同意
- 子女與伴侶考慮簽訂財產協議（BFA），雙方分別取得獨立法律意見
- 確認每位買方的身份：是否為外國人士、是否需要外國投資審批、能否購買二手房
- 計算外國買家附加印花稅、缺席業主附加稅，以及是否會失去首次置業優惠
- 準備完整的資金來源證明，通過合法渠道匯款
常見問題
父母給的首付，子女分手時一定能拿回來嗎？
不一定。如果是贈與，一般會作為子女一方的貢獻來考慮，而不是直接返還給父母。如果是有書面文件並實際執行的借款，法院更有可能把它當作負債，但結果仍取決於具體情況。
借款協議可以等以後再補簽嗎？
不建議。事後補簽的文件可信度較低，在分手糾紛中容易被質疑。最好在匯款前簽署，並從一開始就按約執行。
子女還在讀書（學生簽證），可以用父母的錢買房嗎？
持學生簽證的子女一般屬於外國人士，需要外國投資審批，而且在禁令期間一般不能購買二手住宅。可以考慮新房或空地，但須先取得審批，並繳納維州的外國買家附加印花稅。
子女還沒結婚，也需要考慮家庭法嗎？
需要。符合條件的事實伴侶關係（例如同居滿兩年，或有共同子女等）分手時，同樣適用《家庭法》的財產分割規定，也可以簽訂財產協議。
父母把錢匯到澳洲需要交稅嗎？
澳洲沒有獨立的贈與稅，單純收到贈款一般不是應稅收入；但借款利息、投資收益等可能有稅務後果，匯出地也有自己的規定。建議同時諮詢兩地會計師。
父母出資買房，涉及家庭法、物業、外國投資和稅務多個領域，最好在簽訂購房合同之前就把結構定下來。蔡慶偉律師事務所自1990年起在墨爾本執業，提供普通話、粵語和英語服務，處理家庭法、房產及跨境事務。蔡智勳律師（Justin Chua）是家庭糾紛解決從業者（FDRP）、家庭法仲裁員和認證家族企業顧問，可以協助家庭在出資前把安排寫清楚，也可在出現分歧時協助調解。歡迎致電 03 9602 3988 或通過網站聯繫我們，可在墨爾本市中心辦公室面談，也可以視頻會議方式諮詢。
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